Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған мәліметтерге сүйене отырып ақпарат жариялайды..
Биыл 1 шілдеден бастап коммерциялық банктердегі ипотека мөлшерлемесі 25-тен 20 пайызға дейін төмендейді.
Поделиться
Биыл 1 шілдеден бастап коммерциялық банктердегі ипотека мөлшерлемесі 25-тен 20 пайызға дейін төмендейді.
Сыйақы мөлшерлемесінің жаңа шектері Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банктің бірлескен қаулысымен қайта бекітілді.
Енді қазақстандықтарға баспана несиесін алу біршама жеңілдеуі мүмкін. Бірақ банктер мұндай ипотеканы қаншалық көп бере алады? Нарықта ипотеканың жаңа түрлері пайда бола ма? Тұрғын үй нарығында тоқырау болып, баспана бағасы арзандай ма? TengriHome осы сұрақтарды сала мамандарына қойды.
Дежавю немесе мәселенің шығу тарихыҚаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк бұған дейін де ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесін 25 пайыздан 20 пайызға түсіру туралы осындай шешім қабылдаған еді. Жаңа пайыздық мөлшерлемелер 2025 жылғы қарашадан бастап күшіне енуі керек болатын. Кейін не болғанын еске түсірейік.
Сол жылдың қазанында Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 16,5 пайыздан 18 пайызға көтерді. Қаржы сарапшысы Расул Рысмамбетовтің айтуынша, осы өсімнен кейін коммерциялық банктер ипотекалық несие беруді уақытша тоқтата бастаған.
"Неге бұлай болды? Ол кезде екінші деңгейлі банктер Ұлттық банктен ақшаны 18 пайыз және одан жоғары мөлшерлемемен алуға тиіс еді, өйткені дәліз плюс бір пайыз деңгейінде сақталады. Ал қазақстандықтарға несиені 20 пайыздан асырмай беру керек болды. Яғни коммерциялық банктің табысы екі пайыздан аспайды", - дейді Расул Рысмамбетов.
Нәтижесінде 2025 жылғы қазанда екі реттеуші ең жоғары пайыздық мөлшерлемені төмендетуді 2026 жылғы 1 шілдеге дейін шегеру туралы шешім қабылдады. Сол кезде Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі бұл уақытша шара "несиенің қолжетімділігі мен банктердің тұрақтылығы арасындағы тепе-теңдікті сақтау" үшін қабылданғанын түсіндірген.
"Мөлшерлемені мерзімінен бұрын төмендету ипотекалық бағдарламалардың қысқаруына әкелуі мүмкін еді. ЖТСМ-нің қолданыстағы деңгейін сақтау банктерге несие беруді жалғастыруға мүмкіндік береді", - деп атап өткен агенттік.
Анықтама: жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі немесе ЖТСМ - бұл қарыз алушының бір жыл ішінде артық төлейтін сомасы, яғни барлық комиссиялар мен төлемдерді есепке алғандағы несиенің нақты құны. ЖТСМ несие шартында көрсетілуге тиіс. Әртүрлі қаржы ұйымдары үшін сыйақының шекті (ең жоғары) мөлшерлемелерін реттеуші (ҚР Ұлттық банкі) белгілейді.
Енді екі реттеушінің бірлескен қаулысы аясында шекті мөлшерлеме бәрібір 20 пайызға дейін төмендетіледі. Айта кетейік, бұған дейін жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін бастапқы жарна көлеміне байланыстыру да жоспарланған болатын. Бастапқы жарна неғұрлым жоғары болса, несие пайызы соғұрлым төмен болуы керек, және керісінше. Алайда Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің жауабынша, мұндай әдістеме әзірге әзірленіп жатыр.
Мөлшерлеменің төмендеуі жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер етеді? Ипотека нарығы қалай қабылдайды?Премиум санаттағы жылжымайтын мүлікті сату бойынша сарапшы Виталий Шалаев шекті меженің төмендеуі бастапқы нарықтағы ипотекаға ешқандай әсер етпейді деп санайды. Банктер қазір жаңа тұрғын үйге несиені 20,5–21 пайызбен беріп жатыр. Жаңа ЖТСМ іске қосылғаннан кейін 0,5–1,5 пайыздық айырмашылық айтарлықтай маңызды болмайды.
Сондықтан Шалаев банктер бұл сегментті қаржыландыруды жаппай тоқтатпайды деген пікірде.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Ал жоғары санатты риелтор Александр Бикетов бұл өзгеріс қайталама нарықтағы ипотекаға әсер етеді деген пікірде. Себебі ол жақта пайыздық мөлшерлеме әлдеқайда жоғары - жылдық 25 пайызға дейін болған. Енді оны төмендетуге тура келеді, ал бұл банктің маржасын азайтады.
Қайталама нарықтағы ипотекалық несиелер кімдерге арналған?"Бұл ипотека нарығына кәдімгідей әсер етуі мүмкін. Алматы мен Астананы алсақ, қайталама нарықтағы сатып алу-сату мәмілелерінің 30 пайызы ипотека арқылы жасалып келген. Яғни біз осы сегменттен баспана алуды жоспарлаған сатып алушылардың шамамен 20–30 пайызын жоғалтып алуымыз мүмкін", - деп қауіптенеді Бикетов.
Ескілеу тұрғын үй қорынан ипотека арқылы пәтер алатындардың едәуір бөлігі - баспана жағдайын жақсартқысы келетіндер, яғни кеңірек үйге көшуді жоспарлағандар.
"Иә, "Отбасы банк" арқылы алу мүмкіндігі бар. Бірақ онда алдымен депозитке ақша салып, жинақтау керек, содан кейін ғана несие аласыз. Ал коммерциялық банктердегі ипотека көбіне өз пәтерін сатып, одан үлкенірек баспана алып, көшкісі келетіндерге арналған. Яғни олар жылжымайтын мүлкін сатып, түскен ақшаны бастапқы жарна ретінде банкке құяды да, жетпеген соманы ипотекамен алады. Немесе бұл - үйін сатып, тез арада екі нысан сатып алғысы келетіндерге де қолайлы жол. Мұндай жағдайда қосымша қаржы тартып, бөлек қоныстану қажет болады", - деп түсіндірді Александр Бикетов.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Әрине, спикердің айтуынша, қарыз алушылардың тағы бір санаты бар. Олар дайын пәтердің бағасы төмен болғандықтан ескі тұрғын үй қорын таңдайды: үйдің салынып бітуін күтудің қажеті жоқ, әрі пәтерді жөндеуге қосымша шығындалмауға болады. Олар жаңа үйлердегі баспананы да несиеге рәсімдей алады. Бірақ…
Неге бастапқы нарықтағы ипотекаға жаппай сұраныс болмайды?Біріншіден, премиум-санаттағы жылжымайтын мүлік сату жөніндегі сарапшы Виталий Шалаевтың пікірінше, құрылыс салушылар жаңа тұрғын үй кешендеріндегі шаршы метрдің бағасын едәуір өсірген. Бұған инфляция мен доллар бағамының өсуі себеп болған. Соның салдарынан құрылыс материалдары мен жұмыс күші қымбаттады.
Сондықтан жаңадан салынған үйлердегі баспана құны ескі үйлердегі қордан айтарлықтай "көп болып кетті". Бүгін бұл - айырмашылық шамамен 20 пайыз.
"Пәтерлердің бағасы 20–25 пайызға өссе, халықтың табысы небәрі 3–5 пайызға ғана артты. Яғни, қазақстандықтардың сатып алу қабілеті төмендеп жатыр. Демек, адамдардың қымбат пәтерді ипотекаға алып, ай сайынғы төлемін өтеуге мүмкіндігі жоқ", - деп түсіндіреді Виталий Шалаев.
Бұған қоса, кез келген ниет білдіруші несие ала алмайды. Сарапшының айтуынша, қарыз жүктемесінің жоғары болуына байланысты банктер әлеуетті қарыз алушыларға мұқият қарай бастаған - енді ипотека оңды-солды таратылмайды.
"Бұрын қарызды бір күн ішінде оңай рәсімдеуге болатын болса, қазір банктер мұндай тәуекелге бармайды. Олар клиенттің төлем қабілетін тексеруге қатаң қарап жатыр, несие беруден бас тарту көрсеткіші айтарлықтай өсті. Олар үшін кейін проблемалы несиеге тап болғанша, ипотеканы мақұлдамаған әлдеқайда тиімді", - деп есептейді Виталий Шалаев.
Бикетовтің сөзінше, несиелік скоринг, яғни болашақ клиенттің төлем қабілеттілігі мен сенімділігін бағалайтын жүйе қазір толық күшінде жұмыс істеп тұр.
1 шілдеден бастап несие алу қиындай түседі"Егер былтыр, шартты түрде он өтініштің алтауы-жетеуі мақұлданса, қазір төртеуі-бесеуі ғана өтеді. Бұл нарыққа айтарлықтай әсер етіп отыр".
Сарапшылардың айтуынша, осы уақыттан бастап несие беру ережелері өзгеріп, әлдеқайда қатаң болады. Мысалы, өтінім берушінің төлем қабілетін анықтауға көмектесетін бірнеше көрсеткіш енгізіледі:
Қарыз жүктемесі коэффициенті - адамның табысының қанша бөлігін несие мен басқа да міндетті төлемдерге жұмсап отырғанын көрсетеді. Бұл көрсеткіш неғұрлым жоғары болса, жаңа несие алу мүмкіндігі соғұрлым төмендейді.
Қарыздың табысқа арақатынасы коэффициенті - клиенттің барлық қарызы бойынша ай сайынғы төлемдерін оның айлық табысымен салыстырады. Яғни бұл қаржылық көрсеткіш клиенттің қазіргі несиелерін төлей отырып, жаңа қарызды да көтере ала ма, соны анықтайды.
Сонымен қатар, сарапшылардың айтуынша, банктер ықтимал қарыз алушының зейнетақы аударымдарымен расталған ресми табысына басымдық беретін болады.
Нарықта не болуы мүмкін? Баға құлдырай ма?Бикетовтің пікірінше, егер банктер қайталама нарыққа ипотека беруді бәсеңдетсе, осы сегменттен баспана алуды жоспарлаған сатып алушылар мәмілені кейінге қалдыруы мүмкін. Олар түсінікті әрі қолайлы шарттарды күтеді. Мұндай жағдайда кейінге қалған сұраныс пайда болады.
Қазақстандықтар жалдамалы пәтерді таңдай ма"Ипотека беру қысқарып, қарыз алушыларға қойылатын талаптар күшейсе, сатылым азаюы мүмкін. Бірақ баға күрт құлайды деп болжамас едім. Тек белсенді өспейді, инфляция деңгейінде 1-2 пайызға ғана өзгеруі мүмкін".
Бикетовтің болжауынша, қазақстандықтар қайтадан баспананы жалға алуға көбірек бет бұруы мүмкін. Оның есебінше, қазір пәтер жалдау оны ипотекаға сатып алғаннан арзанырақ.
Банктер мен құрылыс салушылар не істейді?"Қазір таразы жалға алу жағына ауып тұр. Мысалы, 2022 жылы жалдау ақысы қатты қымбаттағанда, ипотека алып, соны төлеген тиімдірек еді. Ал соңғы уақытта жалдау бағасы төмендеді. Қазір таңдауым керек: коммерциялық ипотека бойынша ай сайын 500 мың теңгеден көп төлеу ме, әлде үй жалдау ма? Екінші нұсқа арзанырақ. Осыған байланысты жалдау нарығында баға сәл өсуі мүмкін", - дейді риелтор.
Экономист Расул Рысмамбетов нарықтың неғұрлым ауқатты және сенімді қарыз алушылар жағына қарай ойысып жатқанын, ал қалғандары жай ғана скорингтен өтпейтінін атап өтті.
"Мүмкін, түрлі компаниялармен жалақы жобаларына қатысатын банктер әлеуетті төлем қабілеті бар қарыз алушыларды жақсырақ көріп, ипотеканы соларға ұсынатын болады", - деп болжайды ол.
Александр Бикетов биыл наурыздан бастап коммерциялық банктердің де "Отбасы банк" сияқты тұрғын үй жинақ жүйесі бойынша жұмыс істей алатынын айтады. Жалғыз айырмашылығы - екінші деңгейлі банктердегі депозиттерге жыл сайынғы мемлекеттік сыйлықақы есептелмейді.
"Яғни, егер екінші деңгейлі банк тұрғын үй жинақ жүйесі бойынша жұмыс істесе, ол жерден төмен пайызбен ипотека алуға болады. Сіз не депозит ашып, үй құнының қажетті бөлігін жинауыңыз керек, содан кейін сізге несие беріледі. Немесе, мысалы, банктердің бірі кепілдік несиелеу бағдарламасын іске қосты - яғни күтіп, жинаудың қажеті жоқ, депозит ашып, соманы сала аласыз, ол кепілге қойылады да, сізге ипотекалық несие беріледі", - деп түсіндіреді Бикетов.
Құрылыс салушыларға қатысты экономист мынадай болжам жасайды: нысандарын салуды және сатуды жалғастыру үшін оларға жаңа өткізу жолдарын қарастыруға тура келеді. Бәлкім, компаниялар қаржыландыру құралдарын енгізуге көшеді немесе тіпті одан да ауқымды тетіктер ойлап табады.
Жағдайды не өзгерте алады?"Мүмкін, құрылыс компаниялары өздерінің қаржы ұйымдарын аша бастайды, кейбірінде олар қазірдің өзінде бар. Осы ұйымдар арқылы баспана сатып алу үшін бөліп төлеу, ипотека, тіпті пайызсыз қарыздар ұсынылуы мүмкін", - деп Расул Рысмамбетов бірнеше нұсқаны атап өтті.
Мұнда сарапшылар түрлі сценарийлерді алға тартады. Бірақ бәрінің пікірі бір жерден шығады - ипотекалық несиелеу нарығы құлдырамауға тиіс. Өйткені, әйтпесе құрылыс саласында дағдарыс басталады.
Виталий Шалаевтың пайымдауынша, ипотекалық қарыздар бойынша сыйақы мөлшерлемесін төмендету мәселесі бұған дейін болғандай тағы да кейінге шегерілуі мүмкін.
Ал риелтор Бикетов мынадай сценарий ұсынады:
"Біз алдағы жарты жылда базалық мөлшерлеме біртіндеп төмендейді деп күтеміз. Бұл ипотекаға тікелей әсер етеді. Егер базалық мөлшерлеме төмендетілсе, онда ЖТСМ-нің 20 пайыздық ең жоғары шегі қисынды болады және жұмыс істей бастайды".
Анықтама: Базалық мөлшерлеме - Қазақстан Ұлттық банкі экономикадағы ақша құнына әсер ететін негізгі пайыздық мөлшерлеме. Ол несиелер, депозиттер, банкаралық қарыздар және басқа да қаржы құралдары бойынша мөлшерлемелердің бағдарын айқындайды. Инфляция жеделдеген кезде Ұлттық банк базалық мөлшерлемені көтеруі мүмкін: ақша қымбаттайды, несие қолжетімсіз болады, сұраныс азаяды, бұл бағаның өсуін тежеуге тиіс. Инфляциялық қысым бәсеңдегенде, несиені арзандату және экономикалық белсенділікті қолдау үшін мөлшерлеме төмендетілуі мүмкін. Материал жарияланған сәтте елдегі базалық мөлшерлеме плюс-минус бір пайыздық тармақ дәлізімен жылдық 18 пайызды құрайды.
Осы тұста Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменовтың жуырда реттеуші алдағы уақытта базалық мөлшерлемені төмендетуді жоққа шығармайтынын.
Google News арқылы жаңалықтарымызды қадағалаңыз
Жазылу