Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған ақпаратқа сүйене отырып мәлімет бөліседі..
Осыдан біраз уақыт бұрын ғана әрбір қазақстандықтың асыл арманы тиімді жалға беруге немесе үстеме бағамен қайта сатуға болатын инвестициялық пәтер сатып алу еді.
Поделиться
Осыдан біраз уақыт бұрын ғана әрбір қазақстандықтың асыл арманы тиімді жалға беруге немесе үстеме бағамен қайта сатуға болатын инвестициялық пәтер сатып алу еді.
Бұл арман орындалды да. Әсіресе, мемлекет Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорындағы (БЖЗҚ) артық қаражатты алуға рұқсат берген кезде. Сол кезде қолында ақшасы барлардың барлығы дерлік пассивті табыс көзіне ие болу үшін кем дегенде бір бөлмелі пәтер сатып алуға тырысты. Бүгінде сарапшылар мұндай инвестициялық схеманың бұдан былай жұмыс істемейтінін айтады.
Бұлай болуына не себеп? Қандай "шаршы метрлерге" әлі де инвестиция салып, пайда табуға болады, ал қайсысында шығынға бату қаупі жоғары? Қазақстандықтар тағы не сатып алып жатыр және оны қалай монетизациялап отыр? TengriHome осы тақырып аясында салалық сарапшылармен сұхбаттасты.
Неліктен "бетон" инвестициялардан көңіл қалды Өмірден алынған мысалАлматылық Александр Киреев (кейіпкердің өтініші бойынша аты-жөні өзгертілді) көпшілік сияқты "шаршы метрге" салу үшін барлық бос қаражатын жинаған. Осыдан екі жыл бұрын ол жалға беру мақсатында салынып жатқан ТК-ден бір бөлмелі пәтер сатып алған. Ол салған ақшам ешқайда кетпейді, ең болмағанда баспананы әрқашан үстеме бағамен сатып жіберуге болады деп есептеген.
Сол кезде ол тіпті алдына мақсат қойып, тағы бір "бір бөлмелі" пәтерге ақша жинағысы келген. Бірақ уақыт өте келе Александр бұл ойынан айныды: екінші нысанға бос қаражатын салған жоқ, тіпті біріншісін сатып жіберді.
"Қазіргі бағаларды алайық. Айталық, сізде құны 20 миллион теңге тұратын "ішкі әрлеусіз" пәтер бар. Оның жөндеуіне шамамен 5,5 миллион теңге салу керек. Оны кейін айына 250 мың теңгеге берсеңіз, жақсы болар еді. Ол тек жақсы ауданда болса ғана, әйтпесе одан да аз болады. Яғни, сіз айына шамамен бір пайыз пайда табасыз. Сонымен қатар, осы бір пайыздың бір бөлігі әлі де косметикалық және ағымдағы жөндеуге, айталық, ас үйдегі шүмекті ауыстыруға және т.б. жұмсалады. Оған қоса салық төлеу керек", - деп Александр алдағы қиындықтарды тізіп берді.
Оның сөзінше, ең өкініштісі пәтердің өзін-өзі ақтауы тез болмайды. Орташа өтелу мерзімі - ең жақсы жағдайда сегіз-он жыл.
Неліктен пәтерлер тиімді инвестициялық нысан болудан қалып барады?"Яғни, көпшіліктің - пәтер сатып алып, оны жалға беріп, жұмыс істемей жүру туралы идеясы іске аспайды. Ол үшін жақсы аудандарда шамамен оншақты пәтерің болуы керек. Ал егер жоқ болса, бұл қиындықтың не керегі бар? Сондықтан адамдар депозиттерге көңіл бөле бастады. Ақшаны банкке жылдық 21 пайызбен салып, кімге жалдаймын, жалдау ақысын қашан төлейді, пәтердің астаң-кестеңін шығармай ма деп уайымдамаған әлдеқайда оңай әрі тиімді", - деп есептейді Александр.
Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығының этика және мүшелік комитетінің төрағасы Александр Вайншток: жалпы жылжымайтын мүліктен емес, кез келген пәтер автоматты түрде тиімді инвестицияға айналады деген жалған сенімнен көңіл қалғанын нақтылады.
Бүгінде пәтер сатып алу - бұл соған тұрарлық па"Белсенді жылдарда көптеген адам пәтерлерді "жылжымайтын мүлік әрқашан қымбаттайды", "қазір сатып алам - кейін қымбатырақ сатамын", "жалға беремін - пассивті табыс болады" деген ұстаныммен сатып алды. Бірақ нарық өзгерді. Әрбір пәтер - тиімді салым емес. Оның үстіне сатып алу, жөндеу, жиһаз және қызмет көрсету құны өсті. Сонымен қатар, жалдау ақысы салынған инвестицияны тез ақтайтындай қарқынмен өсіп жатқан жоқ. Нәтижесінде, көпшілік кірістің күткеннен төмен, ал тауқыметтің көп екенін көрді", - деп түсіндірді спикер.
Премиум санаттағы жылжымайтын мүлікті сату бойынша сарапшы Виталий Шалаевтың бірінші ұсынысы - дәл қазір пәтер сатып алуға асықпау. Оның айтуынша, дәл өзі тұру үшін пәтер сатып алуды кейінге қалдырудың мағынасы жоқ. Ал кейін тиімді жалға беру немесе үстеме бағамен тез сату үшін инвестициялық нысан сатып алудың қажеті шамалы.
Нарықта не болды?"Егер шағын сомалар - 20-30-40 миллион теңге туралы айтатын болсақ, онда қазіргі жағдайға сүйене отырып, мен нарыққа кірмес едім. Теңгелік депозит аясында табыс алу оңайырақ. Бәлкім, нарықтың тұрақталуын күтіп, алты-сегіз айлық кезеңді өткізіп жіберген жөн болар. Немесе нұсқа ретінде, нарықтық құнынан әлдеқайда арзан нысан іздеу керек. Нарықта мезгіл-мезгіл шұғыл сатылатын "тартымды" нысандар шығып тұрады", - дейді Шалаев.
Сарапшы бүгінде нарықтың айтарлықтай тұрақсыз екенін және ерекшеліктерін түсінбесе, табыс табудың орнына шығынға бату мүмкін екенін айтады.
"Осы жылдың көрсеткіштерін келтірейін: қаңтарда бізде 27 745 жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесі болды, ақпанда - 27 421, наурызда нарық сәл жанданып, 28 493 мәміле жасалды. Бірақ өткен жылдармен салыстырғанда сату көлемі төмендеп жатыр. Егер жағдай осылай жалғаса берсе және түбегейлі ештеңе өзгермесе, онда нарықтағы мәмілелер шамамен 20 пайызға төмендеуі мүмкін. Мен бұл соңғы бес-алты жылдағы ең нашар жыл болу ықтималдығы жоғары деп есептеймін", - деді Виталий Шалаев сеніммен.
Риэлтор Карина Елибаеваның пікірінше, бүгінде баспанаға деген қажеттілік жойылған жоқ. Адамдар хабарландырулар бойынша белсенді түрде қоңырау шалып, нұсқаларды сұрастыруды, нысандарды көруге келуді жалғастырып жатыр, бірақ мәмілеге дейін жететін клиенттердің саны бұрынғыдан әлдеқайда аз.
Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Адамдар сақтық танытып, ресімдеуге асықпай, уақыт созып жүргендей көрінеді, дейді сұхбаттасушы өз бақылауымен бөлісіп.
"Тағы бір өте маңызды сәт бар - ол мүдделер қақтығысы. Меншік иелері әлі де жаңа, жоғары бағалармен өмір сүріп жатқандай, ал сатып алушылар мұндай соманы ұсына алмайды, оларда ондай қаражат нақты жоқ. Сондықтан меншік иелеріне сатып алушыға жол беріп, өз жылжымайтын мүлкін адекватты бағалауға кеңес беремін", - дейді Карина Елибаева.
Жалға алу туралы айтатын болсақ, Виталий Шалаев бұл сегмент те құлдыраған деп отыр. Өткен жылы баспананы жақсы бағаға өткізуге болатын еді, ал 2026 жылы дәл сондай ақшаға пәтерге ешкім кірмейді.
"Бұған бірнеше себеп бар. Біріншіден, бізге релоканттар келе бастағанда, тұрғын үйді жалға алу бумы болды. Адамдар бұдан мүмкіндік көріп, пәтерлерін арнайы жалға беруге лайықтап жабдықтай бастады. Бағалар 30–40 пайызға көтеріліп кетті. Қазір көбі кетіп қалды, сондықтан ұсыныс көп, ал сұраныс бұрынғыдай емес. Екінші мәселе - қазақстандықтардың сатып алу қабілетінің төмендеуі. Қымбат жылжымайтын мүлік олардың қалтасына ауыр тиеді. Меніңше, жалға алу құны бойынша біз 2022 жылғы бағаларға қайта оралдық. Қазір нарықтан әлдеқайда төмен бағаланған пәтерлер ғана жалға беріледі", - дейді премиум санаттағы жылжымайтын мүлік сату жөніндегі сарапшы.
Александр Вайншток жылжымайтын мүлік нарығы тоқтап қалған жоқ деп сендіреді.
Иә, белсенділік дүрлігу кезіндегідей эмоционалды емес. Нарық саналырақ бола бастады. Енді инвестицияны кез келген нәрсеге емес, ақылмен салу керек.
Шалаевтың сөзінше, оның үстіне бұл сегментте бәсекелестік жоғары, флипперлер де аз емес.
Анықтама: Флиппинг (ағылшынша flip - "аударып тастау" деген мағынада) - бұл пәтерді нарықтық бағадан төмен бағаға тауып сатып алып, оны ретке келтіріп, содан кейін үстеме бағамен сату стратегиясы. Флиппер - осы жедел сатып алу-сату ісімен айналысатын адам.
"Ұсыныс өте көп, бұл бағаға қысым жасай бастады. Сатып алушының таңдау жасауға және меншік иесіне бағаны түсіруге (демпинг) мүмкіндігі бар. Біз талдау жасадық: өткен айда бір сегментте, жөндеу жұмыстары шамалас жеті пәтерге бір ғана сатып алушыдан келген. Яғни, қазір бір сегментте, тіпті бір ТК ішінде ұқсас пәтерлердің шамадан тыс көптігі байқалады. Бұл нарықтағы бәсекелестіктің артқанын көрсетеді", - дейді Шалаев.
Бұл бәсекелестікке төтеп беру үшін ойын ережелерін түсіну керек. Қазір жылжымайтын мүлік кәсіби тәсілді талап етеді.
Инвестициялық пәтер сатып алудағы басты қателіктер Инвестор нені ескермейді?Біздің барлық сарапшыларымыз бір пікірде: адамдар болашақ пәтерді көбіне "Ең бастысы, өзіме ұнайды!" деген ұстаныммен, сезімге сүйеніп таңдайды.
Бірақ бұл "шаршы метрлерде" кейін өздері тұрмайды - оны мүлдем басқа адам жалға алады. Сондықтан мұнда есеп керек.
"Инвестиция үшін пәтер "маған ұнай ма?" деген сұраққа емес, "мұны кейін кім және қаншаға сатып алады немесе жалға алады?" деген сұраққа жауап беруі керек. Соңғы жалға алушының немесе сатып алушының кім болатынын нақты елестету қажет", - деп кеңес береді Александр Вайншток.
Редакцияның өтініші бойынша сарапшылар инвесторлардың ең жиі жіберетін қателіктерін жүйелеп, оларды ыңғайлы тізімге біріктірді.
Инвестордың басты қателіктерінің тізімі Өтімділікке емес, әдемі суретке қарайды. Көбірек табыс әкеледі деп ойлап, тым үлкен пәтер сатып алады. Тек арзан болғаны үшін ғана нашар локациядағы нысанды алады. Баға шарықтап тұрғанда сатып алып, тез арада қайта сатып пайда табуды көздейді. Пәтерді "іргетас қалану кезеңінде" сатып алады, бірақ қазіргі жағдайда оны кейін қымбатырақ бағаға сату мүмкін болмай қалады. Жоспарлануы сәтсіз пәтерлерді таңдайды: ұзын дәліздер, қараңғы бөлмелер, кішкентай ас үй, күрделі геометрия. Нарық өсіп тұрған кезде мұндай кемшіліктерге көз жұмуға болатын еді, қазір олай емес. Шығындарға жөндеу жұмыстарын, жиһазды, техниканы, салықтарды, пәтердің бос тұрып қалуын және тозуын есепке алмайды. Эконом-санаттағы баспанаға тым қымбат жөндеу жасайды немесе көпшіліктегідей орташа жөндеумен шектеледі.Бұл қысқаша ғана. Біздің спикерлер осы қателіктердің кейбірін толығырақ талдап береді.
"Аудан онша емес, есесіне пәтер арзан"Риэлторлардың өзін-өзі реттейтін қауымдастығының өкілі Александр Вайншток түсіндіреді: нашар локация - бұл әрдайым "жаман аудан" немесе қала шеті дегенді білдірмейді. Кейде бұл жай ғана тұрғын үйге тұрақты сұраныс жоқ, көлік қатынасы дұрыс жолға қойылмаған немесе инфрақұрылымы толық емес жер. Сондай-ақ бұл бір типті жаңа құрылыстар шамадан тыс көп салынған жерлер болуы мүмкін.
"Инвестор мұнда пәтерді, шартты түрде 10–15 миллион теңгеге арзан болғандықтан сатып алады, бірақ кейін жалға алушы табудың қиындығына немесе жалдау ақысының күткеннен төмен болуына тап болады, ал қайта сату процесі ұзаққа созылады. Оның бір себебі - мұндағы бәсекелестіктің тым жоғары болуы, өйткені айналада мұндай пәтерлердің жүздегені бар. Яғни, бүгінде арзан "кіру" бағасы тиімді инвестицияға кепілдік бермейді", - дейді сұхбат беруші.
Сондай-ақ Виталий Шалаев тек ауданға ғана емес, ондағы үйдің орналасқан жеріне де назар аудару керек деп кеңес береді.
Үлкен пәтерлер - жоғары сұранысты білдірмейді"Алматыда, мысалы, Бостандық ауданы бар, бірақ ондағы жылжымайтын мүліктің бәрі бірдей сұранысқа ие емес. Яғни, Гагарин даңғылы сияқты негізгі көшелерге жақын орналасқан мүлік өтімді болуы мүмкін, ал одан төменірек жердегілер - жоқ. Дегенмен, бұл сол баяғы Бостандық ауданы болып қала береді", - деп атап өтті сарапшы.
Бұдан бөлек, Вайншток қазіргі уақытта өтімділігі төмен аудандардан үлкен пәтерлер сатып алудың қажеті жоқ деп санайды. Оларды сатып алу да, жөндеу де қымбатқа түседі, күтіп ұстау шығыны да жоғары, ал жалға алушылар мен сатып алушылар тобы шектеулі.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі сарапшы Виталий Шалаев тағы бір қатені атап өтті: салыстырмалы түрде арзан, бірақ ауданы үлкен (150–160 шаршы метр) пәтер сатып алу. Әдетте, бұл жақсы аудандағы "ескі" бизнес-класс нысандары, олар жақсы жалға берілуі тиіс сияқты көрінгенімен, өкінішке қарай, бос тұрады. Мұның себебі - айналада класы төмен болса да, жаңа салынған үйлердің көптігінде. Ескі тұрғын үй қоры бәрібір ұтылып қалады.
Эконом-классқа арналған сәнді жиһаз немесе іш пыстырарлық "орта қол" дүниелер. Жөндеу кезінде жиі жіберілетін қателіктерРиелтор Карина Елибаеваның пікірінше, пәтер иелері көбіне жөндеу жұмыстарын тұрғын үй класына сәйкес келтірмейді. Мысалы, эконом-кластағы тұрғын үй кешеніндегі "бір бөлмелі" пәтерді "премиум" форматындағыдай етіп жасап шығады.
"Адам жөндеуге қаржы салды және сол шығынды қайтарғысы келеді. Әрине, пәтер бағасы автоматты түрде қымбаттайды. Меншік иесі мұндай керемет жөндеу үшін артық төлегісі келетіндер тез табылады деп ойлайды. Бірақ олай емес. Потенциалды жалға алушы немесе сатып алушы қайшылыққа тап болады: пәтер эконом-класта, ал бағасы мүлдем арзан емес. Сондықтан мұндай нұсқаларға сұраныс жоқ".
Бір қызығы, спикердің айтуынша, нарықта орташа жөндеуден өткен нысандар да өтпей тұрып қалады. Яғни, иесі жөндеуді өз талғамына қарай жасаған - тұсқағаздарды жаңартып, бөлмеаралық есіктерді ауыстырған пәтерлер.
"Орта қол" пәтер - сату үшін ең күрделі нысан, өйткені меншік иесі оны жөндеуі бар деп сатады, ал сатып алушы оған қарап: "Маған бұл тұсқағаздар ұнамайды, тым алабажақ, қайта жапсыру керек, есіктері арзанқол, оны да ауыстыру қажет" деп ойлайды. Яғни, ол бұл үйді көрсетілген бағаға сатып алмайтынын ғана емес, сонымен қатар жеңілдік сұрайтынын түсінеді, өйткені оның түсінігінде бұл пәтер жөндеуі бар емес, жөндеуді қажет ететін үй. Хабарландыру сайттарында мұндай "орта қол" пәтерлер өте көп және екі-үш жыл бұрын жақсы сатылғанымен, қазір олардың көбі өтімсіз болып тұр", - дейді Елибаева.
Бұдан бөлек, тек лайықты жөндеу жүргізіп қана қоймай, оны бәсекелестерден гөрі үнемді жасау керек, сонда пәтердің соңғы құны нарықтық бағадан төмен болады. Ол үшін құрылыс материалдары нарығы мен құрылыс бригадаларының қызметін алдын ала талдап алу қажет.
Салынып жатқан ТҮК-тегі пәтерлер бұдан былай тиімсізАлександр Вайншток инвесторлардың қателіктеріне мынаны да қосады: адамдардың пәтерді қазаншұңқыр кезеңінде арзанға алып, кейін қымбатқа қайта сатуды көздейтін классикалық сценарийі енді жұмыс істемейді. Себебі сатып алушы ұтымдырақ бола бастады, ипотека - қымбаттады, ал бәсекелестік - күшейді.
"Бұрын көбі пәтерді қазаншұңқыр кезеңінде: "Қазір аламын, бір-екі жылда құрылыс аяқталады - жөндеуге дейін-ақ қымбатқа сатып жіберемін" деген логикамен сатып алатын. Біраз уақыт бұл схема шынымен жұмыс істеді, өйткені нарық белсенді өсті, ипотека қолжетімді болды, ал сұраныс эмоцияға негізделді. Бірақ қазір жағдай өзгерді. Егер пәтер бастапқыда қымбатқа алынса - әсіресе бағасы асыра бағаланған жобада - кейін инвестор өз маржасын қосуға, бағаның өсуін ескеруге, шығындарын жаңа сатып алушыға жүктеуге тырысады. Нәтижесінде соңғы баға нарық үшін тым жоғары болып шығады", - деп түсіндіреді сарапшы.
Қазір жаңа салынған үйлер арасындағы бәсекелестік өте жоғары - көптеген ТҮК-те бір мезгілде ондаған ұқсас пәтерлер сатылымға шығады.
Фото: © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Тиімді жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болады"Тағы бір жайт, құрылыс салушылар бағаны көтеріп жіберді, енді ТҮК-тің, мысалы, екінші кезегіндегі пәтерлер бірінші кезегінде сатып алған иелері сатып жатқан пәтерлерден қымбат болып шығады. Сондықтан "қазаншұңқыр кезеңінде" сатып алып, жылжымайтын мүліктің қымбаттауын күту экономикалық тұрғыдан тиімсіз болып қалды", - деп толықтырды Виталий Шалаев.
Енді ең маңыздысына көшейік. Сарапшылар нарықтағы барлық қиындықтарға қарамастан, қазір қандай пәтерлерге сұраныс жоғары екенін және қайсысы тезірек пайда әкелетінін айтты.
Инвестициялық пәтер сатып алмас бұрын не істеу керекЭлиталық жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі сарапшы Виталий Шалаев ең алдымен сатып алушы пәтер алғысы келетін ТҮК немесе үйдің орналасқан жерін талдауға кеңес береді:
"Хабарландырулар сайтын ашып, сол ауданда сатылатын немесе жалға берілетін пәтерлердің санын, бағасын және олардың қанша уақыт бойы тұрғанын көруге болады. Мұндай талдау жасауға сайттағы аналитика мүмкіндік береді. Егер бағасы тиімді нысандар ұзақ уақыт бойы сатылмаса, демек, бұл ауданға немесе тұрғын үй кешеніне деген сұраныс аз".
Мәселен, Астанада табысты инвестициялық локация міндетті түрде "нақ орталық" болуы шарт емес. Көбіне бұл мектептер, ауруханалар, ыңғайлы көлік логистикасы бар, тұрғын үй кешеніне келетін жолдары дұрыс және іскерлік белсенділігі жоғары жерлер.
"Сол жағалаудың айналасындағы аудандар, ірі іскерлік және әкімшілік кластерлердің, университеттердің, жаңа тартылыс орталықтарының маңындағы локациялар жақсы жұмыс істейді", - дейді Вайншток.
Ал Шалаевтың айтуынша, Алматы қаласында Бостандық және Медеу аудандары сұранысқа ие болып қала бермек. Соңғысында, тіпті "Самал" ықшамауданындағы ескілеу тұрғын үй кешендерінен де пәтерлер әлі күнге дейін белсенді түрде жалға алынады.
"Эконом" ба, әлде "премиум" ба. Тұрғын үйдің қай класына инвестиция салған дұрыс?Бүгінде тек "бизнес" немесе "премиум-кластағы" шаршы метрлерден ғана табыс табуға болады деген пікір қалыптасқан. Бұл қаншалықты шындыққа жанасады? Бұл ретте барлық сарапшы мынаған келіседі: егер қаржы мүмкіндік берсе, бүгінде дәл осындай жылжымайтын мүліктің иесі болған абзал.
Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Шалаевтың айтуынша, бұл - сұраныс тұрақты сақталатын және клиент қымбатырақ төлеуге дайын сегменттер. Мұның түсіндірмесі қарапайым: "эконом" немесе "комфорт-кластағы" баспананы көздейтін орташа тұтынушының қаржысы көп емес, ипотеканы бәрі бірдей көтере алмайды. Ал бұрын да ауқатты болғандар қазір де қымбат шаршы метрлерді сатып алуға дайын.
"Эконом-сегмент "өліп қалды" деп айтпас едім. Қолжетімді баспанаға сұраныс әрқашан болады. Бірақ мәселе басқада: қазір дәл осы эконом-сегментте бәсекелестік өте жоғары. Мұндай пәтерлер өте көп. Олар бір-біріне барынша ұқсас. Сатып алушы, ең алдымен, бағасына қарайды. Соның салдарынан инвесторға қиынырақ болады: жоғары жалдау ақысын ұстап тұру, нысанды тез қайта сату, пәтердің құнын сақтап қалу қиындап кетеді", - деп түсіндіреді Вайншток.
Бұдан бөлек, оның айтуынша, "эконом" санатындағы көптеген тұрғын үй кешені сыртқы түрін тез жоғалта бастайды, көбіне паркинг мәселесі туындайды, демек аулаларға күш түседі, сондай-ақ тұрғындар тығыздығы жоғары болады - соның салдарынан ойын алаңдары тез тозады.
"Ал жақсы "комфорт-" немесе бизнес-класс" тұрақтырақ аудитория береді: жалға алушылардың төлем қабілеті жоғары, үйлер тартымдылығын баяу жоғалтады. Бұл олардың өтімділігі де жоғары екенін және ұқсас пәтерлер арасында "баға соғысы" аз болатынын білдіреді", - дейді Александр Вайншток.
Жалғыз кедергі - бұл сегментке "кіру" бағасы. Алматыда ол шамамен 200 миллион теңгеден басталады. Сонымен қатар сатып алу кезінде жай ғана әдемі атау үшін артық төлеп қоймау маңызды. Бүгінде "бизнес-класс" деген тақтайша емес, жобаның нақты сапасы, локациясы және өмір сүру ортасы жеңіп шығады. Сондықтан жобаның өзін және құрылыс салушыны мұқият зерттеу керек.
Айта кетерлігі, құрылыс салушылар өз үйлеріне қатысты "бизнес", "премиум" және т.б. ұғымдарды жиі маркетингтік мақсатта қолданады. Заң жүзінде мұндай санаттар мүлдем жоқ. Сондықтан құрылыс компаниялары бір класты жарнамалап, басқасын салып жатады. Біз бұл мәселені жеке аналитикалық материалымызда егжей-тегжейлі талдаған болатынбыз.
Мәселенің бағасыВиталий Шалаевтың түсіндіруінше, егер сізде 40-тан 60 миллион теңгеге дейін қаражат болса, сатып алуға асықпаған жөн. Жақсы нұсқаны, дәлірек айтсақ, пәтердің "тәтті" бағамен шұғыл сатылуын күтіңіз.
Нысанның форматы және оның жөндеу жұмыстары"25 пайыздық дисконты бар нұсқаны табу - идеалды жағдай. Айталық, пәтер құны 60 миллион теңге тұрса, оны 45 миллионға сатып алуға болады. Сонда сіз оны төрт-бес айда қайта сатып, 20 пайыз табыс ала аласыз", - деп есептейді спикер.
Александр Вайншток қазір сату рейтингінің басында жоспарлануы түсінікті әрі функционалды бір және екі бөлмелі пәтерлер тұр деп есептейді.
Ал жөндеу жұмыстарына келетін болсақ, риелтор Карина Елибаева мынадай кеңес береді: оны тым сәнді етіп жасаудың қажеті жоқ, жақсы "базаға" мән берген дұрыс.
Жақсы жөндеуі бар пәтер ме, әлде сәтті локация ма. Қайсысы маңыздырақ?"Бұл нені білдіреді? Бұл - қабырғалар мен еденнің бейтарап түстері. Бұл кез келген сатып алушы үшін болашақта өте ыңғайлы. Оның талғамы қандай болса да, ол бұл "базаны" ерекше декормен және жиһазбен толықтыра алады. Сондай-ақ, ұсақ-түйектерден, мысалы - есіктерден үнемдемеуге кеңес берер едім. Егер олар сапасыз болса, көрінісі де соған сай болады және бұл көзге бірден түсіп, нысанның құнын жалпы "арзандатып" жібереді".
Вайнштоктың түсіндіруінше, ұзақ мерзімді перспективада локация әрқашан дерлік жеңіске жетеді. Жөндеуді жаңартуға болады, ал локацияны өзгерте алмайсыз. Бірақ бір ескеретін жайт бар.
Қазақстандықтар тағы қандай жылжымайтын мүлікке инвестиция салады? Паркингтер"Сатып алушы әлдеқайда талғампаз болды. Қазір мынадай комбинация ұтады: тиімді локация + заманауи түсінікті жөндеу + дұрыс тұрғын үй кешені. Әсіресе бұл жалдау нарығында анық байқалады: қазіргі жалдаушы ондаған нұсқаны тез салыстырып, жай ғана шаршы метрді емес, өмір сүру жайлылығын таңдайды", - дейді сарапшы.
Бұл жаңа емес, бірақ бұрыннан бар тренд. Карина Елибаеваның айтуынша, салынып жатқан кешеннің көптеген үлескерлері сату басталған кезде бірнеше паркинг сатып алады. Кейін оларды үстеме бағамен қайта сатады немесе жалға береді. Көлік тұрағының өз үйінде болғанын қалайтын тұрғын үй кешені тұрғындарының арасында бұған сұраныс әрқашан жоғары болады.
Коммерциялық нысандарШалаевтың сөзінше, коммерциялық үй-жайлар мен апартаменттер де жақсы сатылады және жалға беріледі.
Анықтама: апартаменттер - бұл көбінесе қонақүй кешенінде немесе апарт-отельде орналасқан нысандар. Олар қонақүй нөміріне ұқсайды, бірақ бөлмеде жатын орыннан бөлек, әдетте шағын асүй болады. Негізінен оларды кейін жалға беру үшін сатып алады.
Туризм және спорт"Иә, инвесторлардың бір бөлігі жан-жақты қарай бастады. Бірі шағын форматтағы коммерциялық үй-жайларға ауысса, енді бірі апартаменттерді, шетелдегі жылжымайтын мүлікті, әсіресе жалдау моделі түсінікті жерлерді қарастырады. Бірақ бұл жерде де маңызды сәт бар: коммерция мен апартамент пәтердің "ғажайып баламасы" емес. Онда әлеуетті табыс жоғары, бірақ тәуекелдер де көп: толтырылуы, басқару, салықтар, заңдық мәртебесі, орналасқан жері мен адам ағынына тәуелділігі", - деп ескертеді Александр Вайншток.
Карина Елибаеваның айтуынша, қазақстандықтардың әдемі көрінісі бар - мысалы, тауға қараған жер телімдерін меншігіне сатып алып немесе жалға алып, ол жерге глэмпингтер орнататын мысалдары аз емес. Бұл - шатырлы демалыстың өзіндік сәнді баламасы. Кенеп шатырлардың орнына - барлық жағдайы жасалған сүйкімді ағаш үйшіктер немесе бунгалолар.
"Тағы бір тренд - падел ойынына арналған корттар салу. Бұл - теннис пен сквош элементтерін біріктіретін, қазір танымал болып жатқан ойын. Сонымен қатар, көбі монша салып, оны жалға бере бастады. Бірақ мұның бәрі неғұрлым байыпты бизнес-жобалар екенін және мүлдем басқа шығындарды талап ететінін түсіну керек", - дейді Виталий Шалаев.
Спикерлердің сөзінше, бүгінде нарық бұрынғыдай оңай емес. Ойланбастан "бетонға" ақша салып, пайда табу енді мүмкін емес. Бірақ барлық "бірақтарды" - пәтер құны, жөндеу, салықтар, бос тұрып қалу, тозу, өтімділік, бәсекелестік, өзін-өзі ақтау мерзімі - ескеріп, зерттей білсе, инвестицияны сақтап қалуға немесе тіпті еселеуге әбден болады.
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Нұрила Ермекбаева
Google News арқылы жаңалықтарымызды қадағалаңыз
Жазылу