Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған ақпаратқа сүйене отырып жаңалық таратты..
Осыдан біраз уақыт бұрын саяжай тиімді жылжымайтын мүлік ретінде сирек қарастырылатын. Көпшілік үшін бұл жай ғана маусымдық өнім жинайтын алқап болатын. Алайда кейінгі бес жылда жағдай айтарлықтай өзгерді. Сарапшылардың пікірінше, алты сотық жер қазір картоп егу орны емес, сұранысқа ие қала сыртындағы үйге айналды. Біреулер оны тұрақты тұру үшін пайдаланса, енді біреулері бизнес үшін сатып алып жатыр.
Поделиться
Мұндай нысандарға қызығушылықтың артуына не әсер етті? Қандай саяжайлар және қай жерлер көбірек сұранысқа ие? Негізгі түйткілдер неде және нені ескеру қажет екенін TengriHome саралап көрді.
Алғысөз
Осы материалға ақпарат жинау барысында бұл тақырып бойынша маман табудың қиындығын байқадық. Бұл сегмент дамып келе жатқандай көрінгенімен, мұндай нысандарды сатумен белсенді айналысатын риелторлар саусақпен санарлық. Біріншіден, саяжайлар көбіне қала маңында орналасқан, сондықтан оларды көрсету үшін көп уақыт қажет. Екіншіден, бұл жылжымайтын мүліктің баға белгілеу жүйесі әлі күнге дейін толық қалыптаспаған - бағалар бейберекет қойылады. Айтпақшы, мұндай үрдістің себептерін материалда талдаймыз.
Коронавирус, зейнетақы жинағын алу және жер сілкінісі: саяжай сұранысы қалай өзгерді?2000-жылдарға дейін саяжай тек маусымдық жер телімі ретінде қабылданды: картоп егу, өнім жинау, жазда түнеп шығу, деп түсіндіреді Қазақстанның Біріккен риелторлар қауымдастығының этика және мүшелік жөніндегі комитет төрағасы Александр Вайншток. Ол кезде тек бау-бақшамен ғана байланыстырылатын. Бірақ кейін бәрі өзгере бастады.
"Сұраныстың алғашқы толқыны, меніңше, 2000-жылдардың басында басталды. Сол кезде Алматы өз шекарасын кеңейтіп, оның құрамына Кеңсай, Казахфильм, Горный Гигант, Бағанашыл аудандарында орналасқан саяжайлар енді. Нәтижесінде олар Медеу және Бостандық аудандарына қарасты болды. Кейін бұл саяжай массивтеріне коммуникациялар тартылды. Әрине, бұл жерлердегі алты сотық жер көпшілікті қызықтыра бастады. Оларды сатып алып, ескі үйлерді бұзып, орнына 200-300 "шаршыға" дейін жететін үлкен коттедждер салды. Ол кезде мұның бәрін заңдастыру мүмкін болатын", - деп толықтырды жоғары санатты риелтор Александр Бикетов.
Екінші толқын, Александр Вайнштоктың пікірінше, пандемиядан кейінгі кезеңге тұспа-тұс келді. Қазақстандықтар локдауннан шыққан соң, бағасы шарықтап кеткен жеке үйлерді ғана емес, саяжайларды да жаппай сатып ала бастады. Бұл тиімдірек нұсқа әрі қандай да бір жағдай бола қалса, өз жер телімің мен таза ауа болады.
Ажиотаждың үшінші кезеңі, Александр Бикетовтың айтуынша, 2021 жылдың аяғы мен 2022 жылдың басында болды. Ол кезде зейнетақы жинағының артық бөлігін пайдалану белсенді басталды және ипотекалық бағдарламалар көбірек болды. Халық жылжымайтын мүлікті жаппай сатып ала бастады.
"Әрине, бұдан кейін қалалық тұрғын үйлер мен жеке үйлердің бағасы өсті. Сатып алушы қалаға жақын жерден қолжетімді нұсқа іздей бастады. Осылайша олардың назары саяжай алқаптарына ауды", - деп түсіндіреді Александр Вайншток.
Төртінші рет, деп нақтылады Александр Бикетов, нарық 2024 жылы әрекет етті. Сол кезде Алматыда айтарлықтай жер сілкінісі болды. Көпқабатты үй тұрғындары қатты күйзеліске түсіп, жоғарғы қабаттардан жерге жақын жерге көшуге ниет білдірді. Ол кезде саяжайлар сатылымға да, тіпті жалға алуға да өте тез өтті. Бірақ бұл қысқа мерзімді әсер еді - бірнеше айдан кейін бәрі, соның ішінде қалалықтардың эмоционалдық жағдайы да қалпына келіп, сұраныс бірте-бірте бәсеңдеді.
"Бірақ 2020-2026 жылдар аралығындағы кезең туралы айтар болсақ, нарықтағы барлық оқиға мен өзгерістердің салдарынан саяжайлар, кем дегенде Алматы өңірінде, шамамен үш-төрт есе қымбаттады. Баға әлі де өсуі мүмкін", - дейді Александр Бикетов.
Риелторлардың пайымдауынша, барлық коммуникациясы бар сапалы саяжайлар алдағы уақытта да пәтерлер және жеке үйлермен бәсекелесе береді.
"Бұған бірнеше себеп бар. Соның бірі - қазір көпшілік аңсайтын өмір салты: аула, таза ауа, монша, барбекю аймағы, бау-бақша. Екіншісі - қашықтан жұмыс істеу мүмкіндігі және халық тығыз орналасқан қаладан кетуге деген ұмтылыс. Дегенмен, ең басты себеп - шағын пәтердің бағасына үйі бар жер телімін сатып ала алу мүмкіндігі", - дейді Александр Вайншток.
Фото © Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Александр Бикетовтың мысалы бойынша, Алматыдағы немесе қала маңындағы "бір бөлмелі пәтер" саяжай үйіне қарағанда екі есе қымбат тұрады. Сондықтан көпшілік екінші нұсқаны таңдауы мүмкін. Қазір сатып алушыларды шағын фазенданың мегаполистің ішінде емес, оның іргесінде орналасқаны да алаңдатпайды. Өйткені кейде ол жерден кеңсеге жету үшін кететін уақыт қаланың шеткі аудандарының тұрғындары жұмысқа бару үшін жұмсайтын уақытпен бірдей.
Саяжай нарығы: қазіргі жағдай қандай? Қазақстан: саяжай бағасының айырмашылығы өте үлкенСаяжай жерлері мен үйлерін сатып алу-сату мәмілелерінің көлемі бойынша жеке статистика жоқ. Сондықтан сарапшылар танымал жылжымайтын мүлік порталдарының біріндегі хабарландырулар санын және бағаларды талдады.
"Қазір порталда саяжайлар бойынша 6 098 хабарландыру орналастырылған, бұл жылжымайтын мүлік бойынша жалпы хабарландырулар санының 6,6 пайызы болады. Үш ірі мегаполисті алсақ, Алматыда - 420 хабарландыру (3,7 пайыз). Астанада - 85 хабарландыру (4,2 пайыз). Шымкентте - 285 хабарландыру (жалпы көлемнің 4 пайызы). Алматы облысында - 1200, бұл жалпы санның 7,3 пайызы", - деп мониторинг нәтижелерін бөлісті Александр Бикетов.
Бірақ порталдар нарықтағы ұсыныстардың нақты санын көрсетпейді. Саяжайлар жиі ескі әдіспен сатылады: кооператив төрағасы жергілікті риелторға айналады, әдетте ол қай үй жаңа иесіне "кетуге" дайын екенін біліп отырады. Немесе меншік иелері сату туралы хабарландыруды қақпаға іліп қояды.
Алматы мен облыс: ең қымбат саяжайлар - тау бөктерінде Сатып алу"Баға туралы айтатын болсақ, ел ауқымындағы айырмашылық өте үлкен. Қарапайым жазғы үйлер екі-жеті миллион теңгеден басталуы мүмкін. Ал жөндеуі бар және коммуникациялары жүргізілген күрделі нысандар ондаған миллион теңге тұрады. Алматының премиум локацияларында 100 миллион теңгеден жоғары ұсыныстар да кездеседі", - деп түсіндіреді Александр Вайншток.
Өңірдегі, яғни мегаполистің өзі мен облыстағы баға айырмашылығы өте үлкен.
"Ең қолжетімді нұсқалар - қаладан алыс, жолы нашар, газы мен толыққанды жылыту жүйесі жоқ және суы тек маусымдық кезеңге берілетін жерлер. Бұл 5-15 миллион теңге болуы мүмкін. Орташа жұмыс сегменті - 15-35 миллион теңге. Алматыға жақын, жақсы бағыттардағы жөндеуі, жылытуы және коммуникациялары бар қымбатырақ нысандар - 35–70 миллион теңге және одан жоғары. Ең қымбат саяжайлар тау бөктерінде орналасқан", - деп мәлімет берді Александр Вайншток.
Александр Бикетовтың айтуынша, облыс бойынша ең танымал бағыттар - ірі елді мекендерге жақын массивтер, мысалы, Тұрар, Есік ауылдары немесе Қаскелең қаласының маңы. Мұнда бағасы тиімді нұсқаларды табуға болады. Ең қымбат нысандар - қаланың Медеу және Бостандық аудандарында.
Фото: Depositphotos.com
Спикер үйі жоқ саяжай учаскелері бойынша ұсыныстарды талдап көрді. Оның пікірінше, Алматыдағы ең арзан алты-он соттық жерді 3,5 миллион теңгеге табуға болады. Бұл таулы жерде болады. Дәл осындай нұсқа Алматы облысының жазық жерлерінде 1,5 миллион теңгеден басталады.
"Мұндай бағаға көбіне коммуникациясы жоқ учаскеге үміт артуға болады. Суы мен жарығы бар, үйі заңдастырылған саяжай кем дегенде үш-төрт миллионға қымбат тұрады. Егер газы болса - тағы бір миллион теңге қосыңыз", - деп нақтылады Александр Бикетов.
Нысанның құнына жер телімінің формасы да әсер етеді. Алматы өңірін алсақ, аумақ таулы жерде орналасып, еңіс немесе террассалы болуы мүмкін. Мұндай нұсқалар жиі өте тиімді бағамен сатылады. Бұл көбінесе мұндай нысанның өз шектеулері болуына байланысты. Еңісі 15 пайыздан асатын жерге күрделі құрылыс нысандарын салуға болмайтынын ескеру қажет.
Жалдау"Әрине, учаскеде үй де, монша да, қорасы бар гараж да болуы мүмкін. Бірақ егер олар заңдастырылмаған болса (бұл жиі кездеседі), онда бағасы құрылыстары заңдастырылған дәл сондай нұсқадан әлдеқайда төмен болады", - дейді сарапшы.
Александр Бикетовтың сөзінше, мұндай формат Алматы мен облыста аса кең таралмаған, бірақ әлеуеті бар. Қазір жылжымайтын мүлік порталының деректеріне сүйенсек, бар болғаны 16 саяжай жалға беріледі. Олардың барлығы Алматыда орналасқан. Бірақ бәрі үйдің шаршы метріне, инженерлік инфрақұрылымның болуына, жылу жүйесіне, кірме жолдарға және ауданның өзіне байланысты. Бағалар айына 70 мыңнан 700 мың теңгеге дейін барады. Облыста 50 мыңнан 500 мың теңгеге дейінгі нұсқаларды табуға болады.
Қонаев: саяжайлар неге қымбаттады?Сарапшылар Қонаев қаласы мен оның маңындағы (Алматы облысы) нарықты бөлек талдайды. Өйткені кейінгі төрт жылда мұнда қала сыртындағы жылжымайтын мүлік сегментінде қызықты өзгерістер болды.
"Негізгі өзгерістер 2022 жылдың жазында, Қонаев Алматы облысының әкімшілік орталығы болған кезде басталды. Жаңа мәртебенің өзі бірден дүрбелең тудырған жоқ, бірақ нарық үшін қуатты сигнал болды. Сатып алушылар мен инвесторлар қаланың ауқымды дамуын: әкімшілік нысандардың, инженерлік инфрақұрылымның, жаңа жолдардың, әлеуметтік мекемелер мен туристік инфрақұрылымның құрылысын күте бастады. Осы аяда тек пәтерлерге емес, Қонаев айналасындағы саяжай массивтеріне де қызығушылық айтарлықтай артты", - деп түсіндіреді Александр Вайншток.
Риелторлар ең белсенді өсімді қала облыс орталығы мәртебесін алғаннан кейінгі бірінші жыл ішінде байқады. Ол кезде адамдар жай ғана саяжай емес, болашағы зор аумақтан учаске сатып ала бастады. Сатып алушылар арасында жаңа мәртебелі жерден демалыс үшін фазенда алғысы келген алматылықтар да, Қонаевқа жұмыс бабымен көшіп келгендер де болды. Бірінші кезекте пәтерлер қымбаттады, сондықтан көбі қаладағы немесе оның маңындағы саяжайларды тұру үшін қарастыра бастады. Сонымен қатар, жер құнының одан әрі өсуінен үміттенген инвесторлар да жерді жаппай сатып ала бастады.
Фото © Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Бірақ Александр Вайнштоктың бақылауынша, нарықтың мұндай күрт жандануы ұзаққа созылмады, ол тез басылды. Бүгінде тұтынушы нысанды талапшылдықпен таңдайды. Оны орналасқан жері, су қоймасына жақындығы, құжаттары мен коммуникациялардың болуы немесе оларды қосу мүмкіндігі қызықтырады. Сондықтан қазір ең арзан нұсқалар емес, керісінше жайлы демалысқа немесе тұруға көбірек дайындалған нысандар тезірек сатылады.
"Бүгінде ең өтімді сегмент - құны шамамен 15-35 миллион теңге болатын саяжайлар. Мұндай сомаға сатып алушы 6-10 сотық жер телімін, іргелі үйін, жарығын, суын және нысанды жылдың көп бөлігінде пайдалану мүмкіндігін күтеді. Қарапайым маусымдық саяжайларды шамамен 7-15 миллион теңгеге сатып алуға болады. Ал сапалы жөндеуі, жылыту жүйесі, моншасы, абаттандырылған ауласы және ыңғайлы кіреберіс жолы бар сапалы нысандар 35-60 миллион теңге тұрады. Беделді аудандардағы жекелеген ұсыныстар бұдан әлдеқайда қымбат", - деп бағаларға шолу жасады Александр Вайншток.
Қазіргі уақытта сатып алушыны жай ғана жер телімі емес, қосымша қомақты инвестицияны қажет етпейтін дайын нысан көбірек қызықтырады.
Айтпақшы, материалды дайындау кезінде саяжайды жалға беру туралы хабарландыруларды кездестірмедік.
Елордалық саяжайлар: Астанадағы алты сотық жердің бағасы қанша?Риелтор Анна Гридинаның айтуынша, саяжайлардың басым бөлігі елорда маңында орналасқан. Дегенмен, Астананың өзінде де бар. Бұл алқаптар мегаполис ұлғая бастаған кезде қала аумағына енген.
"Бастапқыда олар қала маңындағы кооперативтер мен бау-бақша серіктестіктері болды, уақыт өте келе, әсіресе елорда көшірілгеннен кейінгі белсенді даму кезеңінде қаланың әкімшілік шекарасына енді. Нәтижесінде, бір кездері жеке жатқан учаскелер қазір қала аумағында орналасқан. Бірақ олар сол күйі бау-бақша шаруашылығы ретінде қалып қойды, көбіне жердің нысаналы мақсатын жеке тұрғын үй құрылысына (ЖТҚ) ауыстыру мүмкін болмады. Бұл процесс Астанадағы көптеген саяжай иелері үшін әлі де күрделі әрі толық шешімін таппаған мәселе болып қалып отыр", - деп нақтылады Анна Гридина.
Мұндай нысандардың ең белсенді саудасы, басқа аймақтардағыдай, пандемия аяқталғаннан кейін басталды. Адамдар "бетон жәшіктерден" таза ауаға шыққысы келіп, өмір сүру мен демалу үшін өздерінің ашық кеңістігін іздеді.
"Бұған қоса, тұрақсыздық пен экономикалық белгісіздік те маңызды фактор болды. Яғни, саяжай тыныш мекен, азық-түлік өсіруге болатын жер ретінде қабылдана бастады", - дейді спикер.
Сондай-ақ, қаладағы шаршы метрлердің қымбаттауына байланысты саяжай алқаптарына сұраныс артты. Кейбіреулер үшін саяжай баспана мәселесін шешудің жалғыз қолжетімді нұсқасына айналды.
"Бағаның өсуіне келетін болсақ, локдаун кезінде және одан кейін саяжайлар мен жер телімдерінің бағасы айтарлықтай өсті. Кейбір деректер бойынша, өсім 30-дан 100 пайызға дейін, тіпті одан да жоғары болуы мүмкін. Әрине, құнына көптеген факторлар әсер етті: үйдің жағдайы, жердің орналасқан жері, коммуникациялардың болуы. Көлік қатынасы жақсы дамыған, жыл бойы тұруға жарамды саяжайлар ең үлкен өсім көрсетті", - дейді Анна Гридина.
Бүгінде бағалар тұрақталды, бірақ пандемияға дейінгі деңгейден айтарлықтай жоғары болып қалды. Десе де, баға айырмашылығы сезіледі. Көп нәрсе нысанның жабдықталуы мен орналасқан жеріне байланысты.
Фото: Depositphotos.com
Қала аумағында орналасқан саяжайдың құны жағдайы жоқ ескі "қорасы" бар шағын учаске үшін 10 миллион теңгеден басталуы мүмкін. Ал жыл бойы тұруға болатын, ЖТҚ-ға ауыстыру перспективасы бар, жақсы жөнделген үйлері бар учаскелер 30 миллион теңгеден жоғары бағаға сатылуы мүмкін.
"Қала маңындағы, әсіресе қаладан қашық орналасқан саяжайды төрт миллион теңгеге табуға болады. Бірақ бұл не бос учаске, не өте қарапайым құрылыс болатынын түсіну керек. Орташа баға сегменті - аз жабдықталған саяжайлар үшін 7-15 миллион теңге аралығында. Дамып келе жатқан, келешегі бар қала маңындағы ауылдарда орналасқан жақсы үйлері бар ірі учаскелер 15-25 миллион теңгеге жетуі мүмкін. Кейде абаттандырылған алты сотық жер, әсіресе елордаға іргелес дамыған аудандар туралы сөз болғанда, Астанадағы пәтермен бірдей тұрады", - деп бағаларды талдады Анна Гридина.
Жылжымайтын мүлік хабарландырулары платформасынан TengriHome елордалық саяжайды жалға беру бойынша небәрі бес ұсыныс тапты. Жалдау ақысы айына 50 мыңнан 250 мың теңгеге дейін барады.
Қазақстанда саяжайды кімдер және не үшін сатып алады?Александр Бикетов қазіргі уақытта саяжай сатып алушының бірыңғай портретін жасау мүмкін емес екенін атап өтті. Мәселе мынада, бүгінде учаскені пайдаланудың нұсқалары аз емес. Оны тек бақша егу үшін алмайды. Бүгінде саяжайдың мақсаты да, сатып алушысы да әртүрлі.
Жыл бойы тұруға арналған үй. Қазір саяжайды зейнеткерлерден бастап, қалада тұру қолайсыз болып жүрген балалы орта жастағы қазақстандықтарға дейін жиі пайдаланады. Сондай-ақ, жас отбасылар мегаполистегі пәтерлер мен жеке үйлердің бағасы тым қымбат болғандықтан, саяжайды алғашқы жылжымайтын мүлік ретінде таңдап жатады.
"Астананы алсақ, жас отбасылар үйдің тұрақты тұруға жарамды болғанын қалайды. Сондай-ақ коммуникациялардың болуы, мектептер мен балабақшаларға жақындығы (мүмкіндігінше), көлік қолжетімділігі маңызды. Ал зейнеткерлер болса, тұруға немесе жазғы демалысқа арналған тыныш жер, бау-бақшамен айналысу мүмкіндігін іздейді. Олардың сұранысы - шағын, бірақ күтілген учаске, үйдегі барлық қажетті жағдайлардың болуы, жақсы экологиялық жағдай және қоғамдық көліктің қолжетімділігі", - деп нақтылады Анна Гридина.
Қала сыртындағы үй, демалыс күндері тынығу. Бұл – шулы қаладан шаршаған, бірақ баспананың қымбаттығына, қажетті инфрақұрылымның, соның ішінде жақын маңда мектептің жоқтығына байланысты жеке үйге көшуге дайын емес жандарға арналған таңдау.
"Бұл сегменттегі клиенттердің сұранысы: табиғатқа жақын болу, белсенді демалыс мүмкіндігі, балық аулау, кәуәп пісіру және жер телімін күтіп-баптауға мейлінше аз күш жұмсау", - деп түсіндіреді сұхбат беруші.
Кәсіпкерлікке арналған саяжайлар. Қазіргі уақытта саяжай алқаптарында көптеген бизнес-идеялар жүзеге асырылып жатыр.
"Бизнеске арналған форматтар әртүрлі. Бұл өнім өсіру және сату бойынша шағын фермерлік жоба болуы мүмкін. Көбісі заңдастырумен әуре болмас үшін жеңіл конструкциялардан шағын қонақүйлер салады. Сондай-ақ, жер телімі аумағында глэмпинг, моншалар ұйымдастыруға немесе үйдің ішінен дүкен ашуға болады", - деп Александр Бикетов нұсқаларды сипаттайды.
Инвестиция ретіндегі нысан. Астанада немесе қала маңында саяжайларды кейіннен қайта сату үшін нысан ретінде қарастырады, дейді Анна Гридина. Сатып алушылардың тілегі - келешегі бар орналасу жері, ЖТҚ мәртебесіне ауыстыру мүмкіндігі және инженерлік желілердің болуы.
Үйдің ауданы бойынша шектеулер, құжаттардағы қиындықтар: саяжай сатып алғанда нені ескеру керек?Біздің сарапшылар саяжайларға деген қызығушылықтың шынымен артып жатқанын айтады. Дегенмен, көптеген нысан ұзақ уақыт бойы өтпей тұрып қалады, яғни экспозиция (көрсету) мерзімі жылдарға созылады. Мұның басты себебі - бұл форматтағы жылжымайтын мүліктің шешімін таппаған түйткілдері өте көп.
Фото © Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Тіркеудің жоқтығы. Бұл қала шегіне кіріп кеткен саяжайлар үшін өте маңызды. Адамдарға онда жыл бойы тұру ыңғайлы болғанымен, құрылыстардың басым бөлігінің тұрғын үй мәртебесі жоқ, олар маусымдық нысан болып саналады. Соған сәйкес, тіркеуге тұруға рұқсат берілмейді.
"Ал бұл меншік иесіне медициналық қызмет алуда, балаларды мектепке, балабақшаға орналастыруда және әлеуметтік төлемдерді рәсімдеуде қиындықтар тудырады деген сөз", - деді Анна Гридина.
ЖТҚ мәртебесінің жоқтығы. Бұл мәселе мегаполистердің кеңеюіне байланысты қала аумағына енген нысандар үшін өзекті. Бірақ бұл ретте саяжай телімдері бау-бақша санатында қалып қойған, жердің нысаналы мақсатын ЖТҚ-ға ауыстыру кез келгеннің қолынан келе бермейді. Жеке сектор мемлекет мұқтажы үшін алынған жағдайда, бау-бақшаға арналған алты сотық жердің иелері төменірек өтемақы алуы мүмкін.
Инженерлік коммуникациялардың жетіспеушілігі. Көптеген саяжайда орталықтандырылған су жүйесі жоқ, тек маусымдық суару суы беріледі. Сондықтан тұрғындарға не ұңғыма бұрғылауға, не маусымаралық кезеңде тасымал суды пайдалануға тура келеді. Тіпті қала ішінде орналасқан массивтердің көбінде кәріз жүйесі қарастырылмаған. Бұл мәселені септик немесе шұңқыр қазу арқылы шешеді. Газ жүйесінің жоқтығынан саяжай иелері пешпен немесе электрмен жылытуға мәжбүр, бұл қымбат әрі тиімділігі төмен. Электр энергиясының жағдайы да мәз емес - жарық жиі өшеді, кернеуі төмен және іркілістер көп.
Инфрақұрылымның нашарлығы. Массивтердің маңында мектеп, балабақша, емхана, дүкендер жиі кездесе бермейді, жолдардың жағдайы да сын көтермейді. Егер саяжай тұрақты тұру орны ретінде қарастырылса, мұндай ерекшелік үлкен мәселеге айналады.
Қауіпсіздік. Саяжай аумағында көше жарығы болмауы мүмкін, сондай-ақ күзет пен патрульдеу де қарастырылмаған. Бұл ұрлық-қарлықтың көбеюіне әкеп соғуы ықтимал. Тозған коммуникациялар, соның ішінде үйлердегі ескі сымдар салдарынан өрт қаупі де жоғары.
Құжаттар пакетінің толық болмауы. Кейбір учаскелерде монша, қора-қопсыдан бөлек, үйдің өзі де - оның құрылысы, қайта жоспарлануы немесе жапсарлас нысанның салынуы заңдастырылмаған жағдайлар кездеседі. Александр Бикетовтың айтуынша, тұрғындардың көбінде жерге қатысты ескі мемлекеттік актілер бар, оларды жаңартқан абзал. Бірақ құжат рәсімдеуге ешкімнің құлқы жоқ. Дегенмен, бұл факторлардың барлығы нысанның өтімділігі мен бағасына айтарлықтай әсер етеді.
"Мәселен, Кенсай немесе Каменка сияқты жерлерде қараусыз қалған учаскелер өте көп. Иесі басқа елге көшіп кеткен немесе қайтыс болған болуы мүмкін, ал мұрагерлері құжатпен айналысқысы келмейді. Өйткені бұл учаскені заңдастыру құны оны сатқанда түсетін пайдамен бірдей болуы мүмкін. Сондықтан көбі бұл істі тастап кетеді", - деп түсіндіреді Александр Бикетов.
Үй ауданына қойылатын шектеу. 2024 жылдың маусым айынан бастап елімізде бау-бақша серіктестіктеріндегі жаңа үйлердің құрылысына қойылатын талаптар енгізілді. Олардың шаршы метрі 50 шаршы метрден аспауы тиіс. Бұл саяжайлардың мақсаты бойынша жыл бойы тұрақты тұруға арналмағаны және қажетті қысқы инфрақұрылыммен қамтамасыз етілмегендігімен түсіндіріледі. Бірақ бұл шектеу жаңа ережелер күшіне енгенге дейін, яғни 2024 жылға дейін салынған құрылыстарға қатысты емес.
"Иә, мұндай тыйым бар. Бірақ ол саяжайға деген сұранысты жаппай төмендетті деп айта алмаймын. Үлкен саяжай үйлерін салуға қойылған шектеу көбінесе жаңа жобаларға әсер етеді, ал біз көбінесе талаптар күшіне енгенге дейін салынған үйлері бар телімдерді сатамыз, сондықтан олардың шаршы метрі әртүрлі болуы мүмкін. Бұл тек қолданыстағы құрылысты бұзып, орнына толыққанды үлкен үй салуды жоспарлаған сатып алушылар тобын ғана тежеуі мүмкін", - деп нақтылайды Александр Вайншток.
Мұндай жағдайларда, дейді Александр Бикетов өз клиенттерінің тәжірибесіне сүйеніп, көбісі күрделі үй салудан бас тартады, өйткені олар үшін мемлекеттік органдардан рұқсат алу қажет. Оның орнына жеңіл конструкциялардан тұратын құрылыстарды, мысалы, модульдік үйлерді тұрғызады. Олар заңдастыруға жатпайды.
Неге саяжай бағасы тараптардың көңілінен шықпайдыСаяжай сегменті пәтер немесе үй нарығына қарағанда жүйеленбеген. Баспана іздегенде сатып алушы не іздейтінін және оған не ұсынылатынын нақты түсінеді. Ал алты сотық жерге келгенде "күткен нәтиже мен шынайы көрініс" сәйкес келмей жатады.
Саяжай жері мен үйін сатып алу: нені ескеру керек?"Меншік иелері көбіне бағаны толыққанды үй ретінде белгілейді, бірақ іс жүзінде жылуы, дұрыс жөндеуі, құжаттары немесе коммуникациялары жоқ жазғы үйшікті сатады. Сатып алушы мұндай ақшаға бірден кіріп тұруға болатын үй алғысы келеді. Осыдан барып алшақтық туындайды: сатушы нысанды үйге жақын деп есептейді, ал сатып алушы қарапайым маусымдық саяжайды көріп, айтарлықтай аз төлеуге дайын болады. Бағаны белгілеу кезінде мұны түсініп, ескеру қажет, әйтпесе нысан ұзақ уақыт бойы өтпей тұрып қалады", - деп кеңес береді Александр Вайншток.
Саяжай сатып алғанда мыналарды тексеру маңызды:
жер телімінің нысаналы мақсаты; ауыртпалықтар мен тыйымдардың бар-жоғы; нақты шекаралардың құқық белгілейтін құжаттарға сәйкестігі; жер салығы бойынша қарыздар; үйі бар телім су қорғау аймақтарына немесе қызыл сызықтарға кірмеуі тиіс.Сондай-ақ үйдің тарихын тексеру қажет. Бұл ретте мыналарға назар аударған жөн:
техникалық паспорттың болуы және ондағы деректердің шындыққа сәйкестігі; құрылыстың заңдылығы (құрылысқа рұқсат немесе заңдастыру туралы сот шешімі); өз бетінше салынған, заңдастырылмаған қосымша құрылыстардың болмауы. Саяжайлар пәтер орнына жиірек сатып алынуы немесе жалға берілуі мүмкін: сарапшылардың болжамыБолашаққа көз жүгірте отырып, Александр Вайншток саяжай нарығы екі сегментке бөлінеді деп болжайды:
Ескі маусымдық саяжайлар. Олар тек бағасы қолайлы болған жағдайда сатылады. Сапалы нысандар. Бұл - коммуникациялары, жөндеуі бар, жыл бойы тұруға болатын нысандар. Дәл осындай форматтың бағасы өсіп, іс жүзінде жеке үйлермен бәсекелеседі."Меніңше, бүгінгі саяжай - картоп егу емес, қала сыртындағы қолжетімді өмір салты", - дейді сарапшы нық сеніммен.
Александр Бикетовтың пайымдауынша, жақын арада қала сыртындағы өмірге деген сұраныс қайта артады. Алматы сияқты қалаларда тұрғын үй бағасы жоғары, қолжетімді ипотека бағдарламалары аз, ал зейнетақы жинағының артық бөлігін пайдалану мүмкіндігі қазір бәрінде бірдей жоқ. Ал халыққа баспана керек.
Александр Вайнштоктың нақтылауынша, банктердің көбі классикалық саяжай үйлеріне несие бермейді. Дегенмен, бәрі жер телімінің мақсатына және нысанның мәртебесіне байланысты.
"Егер адамдар Отбасы банкі арқылы үйге ақша жинағысы келмесе, 5-10 миллион теңгеге дейін несие ала алады. Осы қаражатқа, мүмкін аздап ақша қосып, тұруға болатын саяжай сатып алып, кейін оны біртіндеп жайлы үйге айналдыруға болады", - дейді Александр Бикетов.
Оның пікірінше, қала маңындағы саяжайлар жиірек жалға беріле бастауы мүмкін. Мұндай үйлердің бағасы қаладағы жалдамалы бір бөлмелі пәтерлерден арзанға түседі, оның үстіне меншігіңде жер телімі болады. Қазір мұндай формат онша танымал емес, ұсыныстар да санаулы. Бірақ жақын болашақта бәрі өзгеруі мүмкін.
Фото: Depositphotos.com
Сарапшылардың қорытындысы бойынша, саяжайларға сұраныс шынымен де бар. Бірақ кез келген нәрсенің сатып алына бермейтінін түсіну маңызды. Құжаты жоқ, суы тек суаруға арналған, ал жарығы сағатпен берілетін алты сотық жердегі қирап тұрған үйге бүгінде ешкім қызыға қоймайды. Тұтынушыға жайлы үйі мен жақсы жер телімі бар нысан қажет. Ол тек алты сотық жерді емес, жаңа өмір салтын сатып алады - табиғатқа жақын болып, сонымен бірге қаладан алыс кетпейді. Сондықтан сапалы нысандар маусымдық жылжымайтын мүлік санатынан қала сыртындағы толыққанды тұрғын үй сегментіне ауысып жатыр.
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Дина Шәріпхан
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Google News арқылы жаңалықтарымызды қадағалаңыз
Жазылу