Тұрғын үй нарығындағы жаңа маусым: жалдау ақысы қалай өзгерді және студенттер тағы қайда тұра алады?

Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған мәліметтерге сүйене отырып ақпарат жариялайды..

Жылжымайтын мүлік нарығы жазғы маусымнан кейін біртіндеп жандана бастады. Әдетте тамыз айы тұрғын үйге деген сұраныстың жаңа кезеңін ашады. Әсіресе оқу орындары көп шоғырланған ірі қалаларда бос пәтерлер үшін талас басталады.

Қазіргі уақытта жалдау және сату сегментінде жағдай қандай, баға көтерілді ме? Осы маусымның ерекшеліктері туралы Tengri Home сарапшылармен сұхбаттасты.

Неге жаздың ортасы мен соңында жылжымайтын мүлік нарығы қыза түседі

Алматы мен Астана нарығында ерекше жандану байқалады. Мұнда жоғары оқу орындарының көптігіне байланысты бұл мегаполистер бүгінде студенттер үшін тартылыс орталығына айналған.

Қазақстан экономикасына мониторинг жүргізу жобасы - Ranking.kz деректеріне сүйенсек, 2024/2025 оқу жылында елімізде 336,4 мың сырттан келген студент білім алды, бұл былтырғымен салыстырғанда 7,5 пайызға көп. Жастардың басым бөлігі жетекші университеттер мен колледждер орналасқан ірі қалаларға ұмтылады. Алматы қаласы бұл тұрғыда көш бастап тұр - мұнда 123,5 мың студент білім алып жатыр. Екінші орында 51,9 мың адаммен Астана қаласы тұрса, үштікті Шымкент (28,5 мың) түйіндейді.

Студенттерден бөлек, елордаға жұмыс іздеп келетін қазақстандықтар да нарықты жандандырып отыр. Оларға да баспана қажет, дейді елордалық жылжымайтын мүлік және ипотека бюросының сарапшысы Садықжан Рахымбердиев.

Қазақстандағы пәтер саудасы: студенттер ағынына байланысты баға өсті ме?

Қысқаша айтқанда - жоқ. Нарық сарапшылары студенттердің келуіне байланысты бағаның айтарлықтай өзгеруін байқап отырған жоқ.

"Сату нарығында қандай да бір "студенттік үстеме баға" іс жүзінде жоқ. Бағаның ай сайынғы өзгеруі бірінші курс студенттерінің келуіне емес, көбінесе нарықтың жалпы жағдайына байланысты", - деді Садықжан Рахымбердиев.

Студенттердің көпшілігі үшін пәтер сатып алу өзекті мәселе емес, деп түсіндірді жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы Виталий Шалаев. Бүгінде Алматыдағы бір бөлмелі пәтерлердің бағасы 27 миллионнан 35-38 миллион теңгеге дейін ауытқиды.

Алматыдағы үйлер. Фото © Tengrinews.kz / Елена Бахарева

Бұл - университеттер мен колледждерге жақын орналасқан ең тиімді нұсқалар. Жастардың мұндай баспананы сатып алуға шамасы жетпейді, ал ата-аналарының да мүмкіндігі шектеулі.

"Инфляцияның жоғары болуы, сатып алу қабілетінің төмендеуі және несиелердің қымбаттығы көптеген адамды жылжымайтын мүлік сатып алуды кейінге қалдыруға мәжбүр етеді. Сондықтан бүгінде жалдау неғұрлым қолжетімді әрі сұранысқа ие шешім болып көрінеді", - деп нақтылады Виталий Шалаев.

Тұрғын үйді жалдау нарығында не болып жатыр? Бір жылдық статистика: жалдау нарығында өсім тоқтады

Виталий Шалаевтың пікірінше, биылғы жалдау нарығындағы жағдай үйреншікті қалыптан өзгеше. Пәтер жалдау нарығы кейінгі бес жылдағы ең төменгі көрсеткішті көрсетіп отыр.

Негізгі айтарлықтай өсім 2022 жылы болды. Сол кезде, деп еске салды сарапшы, елімізге көптеген ресейліктер келді. Уақытша баспанаға сұраныстың жоғары болуына байланысты баға шамамен 50–70 пайызға өсті. Қазір бейрезиденттер тарапынан мұндай қызығушылық жоқ, сондықтан жалпы құлдырау болуы мүмкін.

Нарық осы жылдың бірінші жартысынан бастап қатты "салқындай" бастады.

"Ұлттық статистика бюросы мәліметінше, 2026 жылғы ақпанынан сәуірге дейін жалдау ақысы үш ай қатарынан төмендеген. Алматы үшін мұндай ұзақ мерзімді құлдырау өте сирек кездесетін құбылыс. 2025 жылдың соңымен салыстырсақ, айтарлықтай өсім байқалмайды. Соңғы бес айды алсақ, жалдау құны бір пайызға да өспеген. Шын мәнінде нарық бір орында тұрып қалды. Иә, ресми статистика жылдық өсімді көрсетіп отыр: мәселен, 2026 жылдың қаңтар-маусым айларын 2025 жылдың осы кезеңімен салыстырсақ, ел бойынша +12,3 пайыз, өткен жылдың маусымы биылғы маусыммен салыстырғанда +13,4 пайыз болды. Бірақ 2026 жылдың ішінде жалдау нарығының өсімі тоқтап, бірнеше ай бойы төмендеу байқалды", - деп бөлісті Виталий Шалаев.

"Студенттер маусымы": қазір жалдау нарығында не болып жатыр?

Жоғары санатты риелтор Александр Бикетовтің айтуынша, Алматыда жалдамалы тұрғын үйге деген қызығушылық арта бастаған. Әзірге қолжетімді нұсқалар бар, бірақ олар тез өтіп жатыр.

"Орташа көрсеткіштер өсті, өйткені жақсы нұсқалар тез өтіп кетеді де, қымбаттары ғана қалады. Біздің агенттікте шілдеде жалға берілетін тоғыз пәтер болды, соның бесеуі бір аптаның ішінде берілді. Бұл ретте өтініштердің 80 пайызы бір пәтерді бірнеше адам болып жалдағысы келетін студенттерден түсті", - деді Александр Бикетов өз тәжірибесін бөлісіп.

Студенттер тарапынан жалдамалы пәтерлерге сұраныс шынымен белсенді бола түсті, деп келісті онымен жылжымайтын мүлік агенті Жанар Төлегенова. Оларға көбінесе бір және екі бөлмелі пәтерлер қажет.

"Университеттерге жақын орналасқан Алмалы, Әуезов аудандары мен Төле би көшесі бойындағы нысандар ең тартымды болып саналады", - деп нақтылады Жанар Төлегенова.

Садықжан Рахымбердиевтің сөзінше, Алматыда бір бөлмелі пәтерлерді жалдау 15 пайызға, хостелдердегі жатын орын - 30 пайызға өскен. Егер елорданы айтар болсақ, мұнда бір бөлмелі пәтерлерге сұраныс үштен бірге, ал хостелдерге - екі есеге жуық артты.

"Қазір қолжетімді нұсқалар бар кезде баға бір деңгейде сақталып тұр. Олар таусылған соң, сұраныстың көптігі мен ұсыныстың тапшылығынан жалдау құны да көтеріле бастайды. Әдетте нысанның орналасқан жеріне байланысты 10-15 пайызға өседі. Оқу орнына жақын болған сайын, баға да жоғарылай береді", - деді Садықжан Рахымбердиев.

Қазір Алматыда жалдамалы тұрғын үй бағасының күрт өсуі байқалмайды, ол орта есеппен небәрі 50 мың теңгеге қымбаттады, деп толықтырды Жанар Төлегенова.

Виталий Шалаевтың айтуынша, студенттер үшін ең танымал бюджет - 200-300 мың теңгелік пәтерлер.

"Мен қазір Алматыда жалдау бағасының айтарлықтай өскенін байқамадым. Мүмкін, тамыздың аяғы мен қыркүйектің басында бағаға түзетулер енгізілер. Әдетте бұл кезеңде жоғары оқу орындарына жақын орналасқан немесе метро желілері, БРТ, қоғамдық көлік бағыттары көп орталық көшелер сияқты тікелей көлік жолдарының бойындағы нысандар 20 пайызға дейін қымбаттайды", - дейді Александр Бикетов.

Студенттерге балама нұсқалар: хостел, бөлме жалдау, коливинг, жеке жатақхана

Үнемді нұсқалардың бірі ретінде хостел қала береді. Орналастырудың мұндай форматы жоғары оқу орындарының студенттері мен туристер арасында танымал болды.

Анықтама: хостел - жеке нөмірлер емес, ортақ бөлмедегі жатын орындар жалға берілетін бюджеттік қонақүй. Душ, жуыну бөлмесі, ас үй және демалыс аймағы бөлек орналасқан.

Астанада мұндай нысандарға уақытша немесе резервтік тұрғын үй ретінде сұраныс жоғары, дейді Садықжан Рахымбердиев.

Олар жатақханадан орын тимеген, ал нарықтағы "бір бөлмелі" пәтерлердің құны қалтасына ауыр тиетін жастар арасында сұранысқа ие.

"Қазір хостелдегі бір орынның айлық бағасы шамамен 25-60 мың теңге болады. Тура студенттер келер алдында бағаның өсуі туралы нақты статистика жоқ. Тәжірибеде бағаның біркелкі өсуінен гөрі, ең қолжетімді орындардың тез таусылып қалуы жиі кездеседі", - деп түсіндірді Садықжан Рахымбердиев.

Хостел. Фото: depositphotos.com

Хостелдерге деген сұраныс маусымдық сипатқа ие, оқу жылының басталуы - соның бірі, деп қосты Александр Бикетов. Бірақ мұндай ұсыныстар туристер мен іссапарға келгендер үшін де өзекті екенін ескеру маңызды. Осыған байланысты хостелдер бағаны көтереді.

"Соңғы үш жылда хостелдер бойынша ұсыныстардың артқанын айта кеткен жөн. Бірақ олардың әрі қарай дамуы пәтер жалдау бағасына байланысты болады. Мысалы, қазір Алматыда бір тәулікке орын бағасы төрт мың теңгеден басталады. Студенттік маусымда немесе қандай да бір іс-шаралар кезінде баға бірнеше есе артады. Бұл нұсқа пәтер жалдаудан әлдеқайда арзан болатыны анық, бірақ жайлылық, жеке кеңістік және қауіпсіздік тұрғысынан кемшіліктері болады", - деп нақтылады Александр Бикетов.

Садықжан Рахымбердиев тұру ақысын төлемес бұрын мына жайттарды нақтылауға кеңес береді: төлемге не кіреді, жалдау шарты бар ма, депозит қажет пе және оны кейін қалай қайтаруға болады, бөлмеде неше адам тұрады, хостелде бүкіл оқу жылы бойы қалуға бола ма.

"Тұру шарттары түсініксіз арзан жайлар кейде жақсы жеке жатақханадан да қымбатқа түсуі мүмкін", - деп түсіндірді ол.

Айтпақшы, жеке жатақханалар қазір жиі кездеседі. Және бұл бөлмелері кішкентай, ортақ тамақтану аймағы бар классикалық жатақханалар емес. Кәсіпкерлер заманауи нұсқаларын сала бастады: бір ғимаратта шағын асүйі мен жеке душы бар бір бөлмелі студия-пәтерлер орналасады.

"Алматыда жеке жатақханалар танымал болып келеді, бірақ олардың орналасқан жері студенттер үшін, әсіресе қала орталығындағы ЖОО-да оқитындар үшін аса қолайлы емес. Бұл жатақханалар негізінен қаланың төменгі бөлігінде, қала маңында салынады. Өйткені бұл арзанырақ сегмент және экономикалық тиімділік үшін үлкен алаң (көп бөлме) қажет. Сондықтан жеке инвесторларға жатақхана салу үшін орталықтан жер сатып алу тиімсіз", - деді Александр Бикетов.

Мұндай заманауи форматтар Астанада да бар. Сонымен қатар, елордада студенттік үйлер де ашылып жатыр. Бұл студенттердің тұруына ыңғайлырақ кеңістік.

"Субсидияланатын жеке жатақханалар әдетте бір орын үшін 40 мың теңге шамасында болады. Тұрғындар саны аз, жеке жуыну бөлмесі бар, жағдайы жақсартылған немесе тамағы бар жайлырақ студенттік үйлер шамамен 50-95 мың теңге тұруы мүмкін", - деп бағаларды ашып көрсетті Садықжан Рахымбердиев.

Ең бастысы, дейді ол, баспананы ойланбай - "үлгеріп қалдым, болды" деп төлей салмау керек. Ай сайын не үшін ақша төлейтініңізді; жуыну бөлмесінің шынымен бөлме ішінде екенін; жұмыс істеуге арналған бөлек аймақ пен кір жуатын орынның бар-жоғын нақтылап алған маңызды.

Ал үйден немесе пәтерден бөлме жалдау тәжірибесіне келетін болсақ, ол әлі күнге дейін сақталған. Бірақ көбінесе студенттер екі-үш адамнан бірігіп, екі-үш бөлмелі пәтер жалдайды да, шығындарды бәріне бөледі. Мұндай форматты коливинг деп атайды.

"Бұл баға жағынан тиімдірек. Бір бөлмелі пәтердің бір шаршы метрінің құны екі-үш бөлмелі үйдің шаршы метріне қарағанда жоғары. Сонымен қатар коммуналдық қызметтер мен интернет төлемін бөліп төлеуге болады", - деп түсіндірді Александр Бикетов.

Астаналық студенттер үшін біреудің қасына барып тұру - жатақхана мен жеке пәтер арасындағы ыңғайлы нұсқалардың бірі, деп келісті Садықжан Рахымбердиев. Нарықтағы ағымдағы ұсыныстарды талдасақ, бір адамға жалдау шығыны айына 50 мыңнан 100 мың теңгеге дейін болады. Баға ауданға, көршілер санына, тұру жағдайына - жеке бөлме бола ма, әлде оны біреумен бөлісесіз бе, соған байланысты.

"Менің ұстанымым бойынша, жалдамас бұрын адамның нақты не алатынын бекітіп алу қажет. Хабарландыруда "бөлме" деп көрсетіліп, қоныстанған соң оның біреудің қасына жату немесе төсек-орын екені анықталатын кездер болады. Ал егер үйден немесе жатақханадан бөлме сатып алу жоспарланса, нысанның құқықтық мәртебесін, жеке меншік құқығының бар-жоғын және кейін оны сату немесе жалға беру мүмкіндігін білу маңызды. Бөлмені тек пәтерден арзан болғаны үшін ғана сатып алуға кеңес бермес едім", - деп ұсынды Садықжан Рахымбердиев.

Тұрғын үй жалдау нарығы: 2026 жылғы студенттік маусымның ерекшеліктері

Студенттік маусымның ерекшелігі шағын шаршы метрлерге сұраныстың артуы мен жалдау құнының біршама өсуінде ғана емес. Сонымен қатар, алматылық жалға берушілердің көбі пәтерді өткізер алдында оны дайындауға шығынданбайтынында болып отыр.

"Олар жиһазды жаңартпайды, косметикалық жөндеу жүргізбейді және пәтерлерді "сол күйінде" ұсынады. Олар жоғары сұраныс кезеңінде қосымша шығынсыз-ақ жалға алушы табылады деп есептейді. Бірақ бұл әрдайым іске аса бермейді, өйткені қазіргі жастар да жайлы жағдайда тұрғысы келеді", - деп бөлісті өз бақылауын Виталий Шалаев.

Астана нарығының өз "қызықтары" бар. Жаздың аяғында қолжетімді баспана көлемі тез азаяды.

Жақсы бөлмелер, жатақханадағы орындар мен арзан пәтерлер тез өтіп кетеді. Уақыт тығыз болғандықтан және баспана мәселесін шешу қажет болғандықтан, ата-аналар үрейге бой алдырып, пәтер иелерінің кез келген шартына келісе бастайды.

"Ата-аналар баласын қалайда бір жерге орналастыру үшін депозит пен алдын ала төлемге, тіпті тыныш кезде алдымен тексеріп алатын басқа да шарттарға бірден келіседі. Сондай-ақ, жалған хабарландыруларға тап болу қаупі де бар. Астанада алаяқтар жоқ баспана туралы хабарландыру жариялаған немесе студенттер мен келген қонақтардан жалдау ақысын алдын ала аударуды талап еткен жағдайларды полиция бірнеше рет тіркеген", - деп мысал келтірді Садықжан Рахымбердиев.

Ол жатақханадағы орынға немесе пәтерге ақы төлеуге асықпауға кеңес береді. Уақыт қаншалықты тығыз болса да, ұсынылған жерді өз көзіңізбен көріп, меншік иесінің құжаттарын тексерген абзал. Міндетті түрде жазбаша келісімшарт жасасу керек, онда жалдау ақысы және оның оқу жылы ішінде өзгеру мүмкіндігі көрсетілуі тиіс. Сондай-ақ тұрғын үйдің жай-күйін тіркеп, депозитті қайтару шарттарын бөлек жазып қойған жөн.

Авторы: Елена Бахарева

Аударған: Дина Шәріпхан