Үйі мәжбүрлі түрде сүруге іліккен қазақстандықтар қалай дұрыс саудаласуы керек?

Tengrinews.KZ парақшасынан алынған ақпаратқа сәйкес, Qazaq24.com хабарлайды..

Алматыда жеке секторда тұратындардың көбі қазір алаңдаулы - әкімдік мемлекет қажеттіліктері үшін жер телімдерін алуды жоспарлап жатқаны туралы хабарламалар БАҚ-та апта сайын шығады. Сонымен қатар жаңа Бас жоспарды түзету бойынша қоғамдық тыңдауларда көптеген үйдің орнына көпқабатты құрылыс салынатыны туралы жоспарлар айтылып жүр. Бұл да болашақта үйлерді сүру қаупі жоғары екенін білдірсе керек.

Жер телімін мәжбүрлі алатын жағдайда лайықты өтемақысыз қалмас үшін қалай дайындалу керек? Мамандар жылжымайтын мүлікті бағалаудан бастауға кеңес береді. Ол қалай жүргізіледі және не ескеріледі? Оңтүстік астананың әртүрлі ауданында үйі бар жер телімдері қанша тұрады? Бұл туралы TengriHome тілшісі сарапшылармен сөйлесті.

Неге Алматыда жеке үйлер жаппай сүріліп жатыр: орнына не салады?

Биылғы ақпанның басында Tengrinews.kz 2026 жылы Алматы әкімдігі меншік иелерінен мыңнан аса жер телімін сатып алуды жоспарлап отырғанын жазған еді. Жер қатынастары басқармасы мәліметінше, олардың барлығы мемлекет қажеттіліктері үшін керек, яғни әлеуметтік нысандар құрылысына беріледі:

жолдар мен жолайрықтар; мектептер, балабақшалар мен ауруханалар; кәріз-сорғы станциялары мен қосалқы станциялар.

Кейінгі кезде ресми баспасөзде әкімдіктің тиісті қаулылары жиі жарияланады. Мәселен, өткен аптада осындай қаулының бірі жарияланып, мәжбүрлі түрде алуға кіретін 270 учаскенің толық мекенжайы көрсетілген. Олар қалада LRT (жеңіл рельсті көлік желісі, "Алматы-2" вокзалынан Төле би көшесімен өтіп, Мөңке би көшесіне дейін созылады) құрылысы үшін қажет.

Осы аптада тағы 150-ге жуық учаскені алу туралы екі жаңа қаулы шықты.

Ал бұған дейін TengriHome "Айнабұлақ" шағынауданы маңындағы жеке сектор тұрғындарының үйлерін сүру ықтималдығына байланысты наразылығы туралы жазған болатын. Онда шамамен 1000 жер телімі алынуы мүмкін.

"2025 жылғы 26 желтоқсанда Алматыны дамыту бас жоспарын талқылау кезінде біздің ауданды толықтай бұзу жоспарланғанын білдік. Осы уақытқа дейін біздің аудан тұрғындары мұндай жоспар туралы тиісті түрде хабардар етілмеген… Біз, әрине, Алматының дамуына қарсы емеспіз. Қаланың өсіп жатқанын түсінеміз, бірақ даму заңды болуы тиіс, даму ашық болуы тиіс және тұрғындардың мүддесін міндетті түрде ескеру қажет", - деп жергілікті тұрғын Евгений Костанди көршілерінің әкімдікке ортақ наразылығын білдірді.

Сондай-ақ TengriHome халық арасында "Абай саяжайлары" деп аталатын бау-бақша қоғамының тұрғындары туралы материал жариялаған еді. Саяжай иелері Алматының Наурызбай ауданы құрамында 13 жылдан бері тұрып келеді, бірақ өз учаскелерінің нысаналы мақсатын "бағбандықтан" "жеке тұрғын үй құрылысына" өзгерте алмай отыр. Сонымен қатар кейбір меншік иелеріне алдағы сүру туралы хабарлама келген - жер қалаға автобустарға арналған тұрақ алаңы үшін қажет болған.

Кейін саяжай белсенділері жаңа Бас жоспарды түзету бойынша қоғамдық тыңдауларға қатысып, өз саяжайларының орнында көпқабатты үйлер салынуы мүмкін екенін анықтады.

"Қоғамдық тыңдауларда әр ауданның дамуы таныстырылды. Біз сол кезде өз саяжайларымызды картада көрмедік. Бізге былай деді: "сіздердің жерлеріңізге инвесторлар іздестіріп жатыр, олар саяжайларды бұзып, тұрғын үй кешендерін салады". Ал біз не істеуіміз керек? Бізге не береді, егер бізде нысаналы мақсат "бағбандық" болса?" - деді сол кезде "Наурыз 01" саяжай қоғамынан Раушангүл Лебаева.

Жер учаскелерін алып қою мен жеке үйлерді бұзу тым болмағанда Алматыда көп адамға қатысты және күннен күнге жаппай сипат алып келеді. Сондықтан қала тұрғындары өтемақы, бұзу ережелері, алып қоюдан бас тарту мүмкіндігі және осы тақырыпқа қатысты басқа да сұрақтарды жиі қоя бастады. Біз қазақстандықтар үшін егжей-тегжейлі түсініктеме мен нұсқаулық дайындадық.

Жер учаскесін мәжбүрлі түрде алудан бас тартуға бола ма? Заңгер жауабы

Ең алдымен редакция заңгерлік кеңсе басшысы Татьяна Зыряновамен кеңесті. Ол бірден әкімдік жерді мемлекет атынан алуды жоспарласа, бас тарту мүмкін емес деді.

"Заңда мемлекет қажеттіліктері үшін алу жүзеге асырылуы тиіс деп белгіленген. Сізге үйі бар жер учаскесіне немесе жер учаскесіне ұсынылған бағаға келісуге немесе келіспеуге болады. Егер бағалаудан кейін ұсынылған өтемақыға көңіліңіз толмаса, онда бұл мәселені сот арқылы шешесіз", - деп түсіндірді Зырянова.

Сонымен қатар, оның айтуынша, жеке құрылысшы жерді сатып алып, меншік иелерінің келісімінсіз мүлікті бұза алмайды. Яғни, оған адамдармен баға бойынша келісу қажет болады.

Және девелоперден/құрылысшыдан берілетін өтемақы көбіне мемлекет қажеттілігі үшін алынатын кезде ұсынылатын өтемақыдан жоғары болады, дейді заңгер.

"Бұл ретте бағалауды бірінші жағдайда да, екінші жағдайда да тәуелсіз бағалаушылар жүргізеді. Менің ойымша, егер ұсынылған өтемақы көлемі мүлік иесін қанағаттандырмаса, құрылысшыға сотқа уақыт кетірудің қажеті жоқ. Оған учаске/үй иесімен үлкен сома бойынша келісу оңайырақ. Бізде Астанада мысалдар бар, мемлекет қажеттіліктері үшін алынған жағдайда сотығына шамамен бір жарым миллион теңге беріледі, ал құрылысшы сатып алғысы келсе - үш-төрт миллион теңге".

Мамандар өз мүлкің үшін жүздеген миллион сұрау кейде ақылға қонымсыз екенін айтады. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин

Татьяна Зырянованың пайымдауынша, мұнда теңгерімді шешім табу қажет. Кейде тұрғындар тобы өз мүлкі үшін шамадан тыс жоғары сома талап етіп, саудаласқысы келмейді. Соңында олар өз талабымен, бірақ қаржысыз қалады, ал олардың мүлкі ешкімге қажет болмайды.

"Тұрмыстық қысым" деген ұғым бар. Бірақ ол әрдайым жұмыс істемейді. Астанада мысалымыз бар - бұл әйгілі "Оңтүстік" гараж кооперативі. Кейбір меншік иелері баға бойынша келісіп алып, талабынан қайтпады. Соңында 10 жыл өтті, олардың гараждары сол күйі тұр. Қалай дегенмен, өз мүлкіңді ақылға қонымды бағалау керек", - деп санайды Татьяна Зырянова.

Әрине, қандай да бір меншік иесі өз мүлкінен бас тартуға мүлдем келіспейтін жағдайлар болады. Жеке құрылысшы оны, әрине, бұза алмайды, бірақ бұрынғыдай өмір сүру мүмкін болмайды, деп санайды заңгер.

"Үйің қалғанымен, оның айналасын құрылыс кезінде шаң басып, кейін көпқабатты үйлер қоршайды. Алматыда да, Астанада да осындай үйлер бар, олар меншік иесі төзімділігінің ескерткіші болып қалды. Бірақ бұл ұстаным соңында меншік иесіне қаншалықты тиімді болғанын айта алмаймын".

Бұзу туралы хабарламаны қалай жібереді?

Былтыр қыс кезінде Алматы тұрғыны Дарья Чернышованың отбасына Райымбек батыр даңғылы бойында орналасқан үйі бар жер учаскесі алдағы уақытта алынатыны туралы хабарлама келді. Онда BRT желісі (қоғамдық көлікке арналған арнайы жолақ) салынып жатыр.

Дарьяның оқиғасын жалғастырмас бұрын еске салсақ, Алматы жер қатынастары басқармасының өкілдері бұған дейін былай деді: "Мемлекет қажеттіліктері үшін жер учаскесін мәжбүрлі алу туралы хабарлама меншік иесіне пошта арқылы жіберіледі, табысталғанын растайтын хабарлама алу міндетті". Дарьяға құжат салынған конвертті курьер қолына берді. Айтуынша, онда меншік иелері басқармаға келіп, хабарламаны алғанын және танысқанын растауы қажет делінген.

"Содан кейін бізге бағалауды күту керек деді, бірақ нақты ештеңе айтпады. Кейбір көршілерге бағалаушылар ертерек, бізге кейінірек келді. Біз хабарламаны қаңтарда алдық, ал маман сәуірдің соңында (2025 жыл - ред. еск.) келді, келетінін өзі бір күн бұрын ескертті", - деп еске алады Дарья.

Жылжымайтын мүлікті бағалауға қалай дайындалу керек?

Барлық маманның айтатыны біреу: ешқашан қол қусырып отырмау керек. Егер келесі пункттерді ескермесе, меншік иесі мардымсыз өтемақымен қалуы мүмкін.

Бағалауға дейін меншік иесіне қандай құжаттар қажет: толық тізім

Заңгер Татьяна Зырянова қандай құжаттар қажет болатынын айтты:

жер учаскесінің акті; үйдің техникалық паспорты, онда барлық заңдастырылған құрылыс көрсетілуі керек, соның ішінде шаруашылық нысандар (сыртқы сарай, гараж, монша); мүлікке қатысты кез келген құқықты растайтын құжат: сатып алу-сату келісімшарты, сыйға беру келісімшарты, айырбас келісімшарты, мұраға алу құжаты; меншік иесінің жеке куәлігі; №2 нысан бойынша анықтама - учаске/үйге шектеу немесе ауыртпалықтар бар-жоғын растайтын құжат.

Алматы тұрғыны Дарья Чернышова өз тәжірибесінен барлық құжаттың бар болуына ғана емес, сонымен қатар оларда көрсетілген мәліметтер шындыққа сай екеніне де назар аударуға кеңес береді.

"Құжаттар процедура соңында үлкен рөл атқарады, яғни сіз өтемақы мөлшерін бекітіп, нотариусқа сатып алу-сату келісімшартына қол қоюға барған кезде, сатып алушы, яғни әкімдік немесе жеке құрылысшы сіздің жер учаскеңізді алады. Мәселен, біздің үй бастапқыда атамның меншігінде болып, құжаттар бойынша учаске 8,8 сотық болып көрсетілген, кейін үй анама сыйға берілді, ал жаңа техникалық паспортта басқа алаң - тоғыз сотық көрсетілген. Мұнда тіпті 0,2 сотыққа өскені заңды екенін дәлелдеу қажет. Абырой болғанда, біз атамның ресми түрде учаскені кеңейтіп, заңдастырғанын растайтын архивтік құжат таптық".

Заңгер Татьяна Зырянова нысан туралы барлық деректің дұрыстығын тексеру маңызды екенін айтады: мекенжай, меншік иесінің толық аты-жөні және тағы басқа.

Көбіне ескі құжаттарда бұл деректер дұрыс жазылмаған, атау қысқартылған, бір-екі әріпте қателік жіберген жағдайлар болады. Ал ең дұрысы - алдын ала нотариусқа барып кеңес алу, дейді заңгер.

Неге заңдастырылмаған құрылыс өтемақыны азайтады және оны қалай түзетуге болады?

Бағалау компаниясының бас директоры Артём Калинин барлық құрылысты, үй немесе қайта жоспарлау, шаруашылық нысандар, қосымша құрылыстар болсын - заңдастыру міндетті екенін айтады. Егер мұның бәрі техникалық паспортта көрсетілмесе, мұндай нысандар ресми мәртебесі барлармен салыстырғанда басқаша бағаланады және олардың құны әлдеқайда төмен болады.

Маманның айтуынша, бастысы мемлекеттік орган немесе құрылыс жүргізушіден болашақ сатып алу туралы хабарлама келгенге дейін бәрін рәсімдеп алу керек.

"Жер учаскесінің/үйі бар учаскенің иесіне ресми хабарлама келген сәттен бастап, мүлікке ауыртпалық қойылады. Яғни, онымен ештеңе істей алмайсыз - сатуға, жалға беруге, қайта жоспарлауға, соның ішінде өзгерістерді заңдастыруға болмайды. Сондықтан, егер хабарлама әлі сізге келмеген болса, бірақ жер учаскеңіз алынатыны туралы естіген немесе білген болсаңыз, құжаттарды ретке келтіріп, заңдастыру қажет барлық нәрсені уақытында жасап үлгересіз", - деп ескертеді Артём Калинин.

Алматыда қосымша құрылысты немесе үйді қайта жоспарлауды қалай заңдастыруға болады? Құрылысты бастамас бұрын рұқсат алу

Сәулет бюросының жетекшісі Наталья Винникованың айтуынша, ең дұрысы нысан құрылысын немесе қайта жоспарлауын бастамас бұрын заңдастыру туралы ойлану керек.

"Ең алдымен сіз аккредиттелген жобалау ұйымына жүгінуіңіз керек. Ол жобалау тапсырмасын әзірлеп, оны тиісті мемлекеттік орган порталында жүктейді. Мысалы, Алматыда бұл - сәулет және қала құрылысы басқармасы. Әр өңірде бұл басқарманың атауы әртүрлі болуы мүмкін, бірақ бәрі оны "архитектура" деп атайды. Уәкілетті орган сәулет-жоспарлау тапсырмасын береді. Содан кейін сіз іргетастың дұрыс орналасуын анықтау үшін топографиялық түсірілімге тапсырыс бересіз. Келесі қадам - эскиздік жобаны әзірлеу мен оны басқармады келісу. "Архитектура" оны растағаннан кейін ғана құрылысқа кірісуге және кейін пайдалануға беруге болады".

Егер мәселе Алматыда үйге қосымша немесе жапсарлас құрылыс туралы болса, Наталья қосымша құжат ретінде аккредиттелген компания жүргізетін сейсмологиялық қорытынды қажет екенін айтады.

Барлық құжатты жинап, тиісті мемлекеттік органға тапсыру да құрылыс-монтаж жұмыстары басталар алдында жасалуы тиіс.

Құрылыс аяқталғаннан кейін рәсімдеу

Бірақ іс жүзінде көпшілік алдымен барлық архитектуралық идеясын жүзеге асырып алғаннан кейін ғана құжаттарды рәсімдеу туралы ойлана бастайды, дейді спикер.

Барлық нысан заңдастырыла бермейтінін түсіну қажет. Белгілі бір талаптар бар. Мысалы, олар жердің нысаналы мақсаты аясында салынуы тиіс. Егер учаске коммерциялық мақсатқа арналған болса, ал онда тұрғын үй тұрса, оны заңдастырмайды.

Сәулет бюросының жетекшісі, екі үйдің бір учаскеде болуына тыйым салынатынын айтады. Құжаттарды тек біреуіне алуға болады. Екінші үйді шаруашылық нысан ретінде рәсімдеуге немесе оларды дәліз арқылы біріктіруге болады - мұндай жоба бойынша құжат алу оңайырақ.

"Су қорғау аймақтарында немесе сейсмикалық қауіптілігі жоғары, ерекше геологиялық және гидротехникалық жағдайлары бар аудандарда аймақтарында орналасқан нысандар да заңдастырылмайды. Олар арнайы жобалық шешімдерді талап етеді", - деп нақтылады Наталья Винникова.

Учаскедегі құрылыстардың орналасу нормаларын сақтау да маңызды. Үй өрт қауіпсіздігі бойынша қоршаудан үш метр қашықтықта тұруы керек. Монша, гараж, күрке немесе сарай қоршаудан кемінде бір метр қашықтықта орналасуы тиіс.

"Саяжай массивтерінде орналасқан үйлер үшін де талаптарды ұмытпаған жөн, оларды да мемлекет қажеттіліктері үшін жиі алады. 2024 жылдан бастап олардың ауданы 50 шаршы метрден аспауы керек. Егер үй ауданы үлкен болса, бірақ 2024 жылға дейін салынған болса, оны заңдастыруға болады", - деп еске салды Наталья Винникова.

Егер учаскедегі барлық өзгеріс нормаларға сәйкес болса, сәулет-жоспарлау тапсырмасын алу үшін қалалық жоспарлау және урбанистика басқармасына жүгінуге болады. Олар сіздің құрылыстарыңыз бұрын салынған деген себеппен бас тартады.

"Қабылданбаған жағдайда, заңсыз құрылыс үшін айыппұл төлейсіз. Содан кейін барлық құжатты, оның ішінде техникалық тексеру нәтижесі мен сейсмологиялық қорытындыны жинап, объектіңіздің барлық нормаға сәйкестігін растап, "архитектураға" қайта тапсырыс беруге болады. Олар оң немесе теріс шешім береді. Егер теріс шешім болса, сіз сотқа арыз беріп, мәселені қарастыруға құқылысыз. Негізінде, айыппұл төленіп, барлық өзгеріс нормаларға сәйкес болса, сот сіздің пайдаңызға шешім шығарады", - деп сендірді маман.

Сондай-ақ ол 2022 жылдан бастап Алматыда мүлікті заңдастыру бойынша науқан жүргізіліп жатқанын айтты.

Мүлікті заңдастыру. Кім қатыса алады?

Расында, заңдастырудың оңай нұсқасы бар - мүлікті заңдастыру. Мемлекет осындай науқанды өткізіп тұрады, бұл адамдарға заңсыз салынған объектілерін заңдастыруға мүмкіндік береді. Мұны сотсыз және айыппұлсыз жасауға болады. Өтінімдерді арнайы комиссия қарап, үйдің қала құрылысы, сәулет және экологиялық талаптарға сәйкестігіне қатысты шешім қабылдайды.

Бірақ заңдастыруға тек науқан басталмас бұрын, яғни 2022 жылғы 1 қыркүйекке дейін салынған объектілер қатыса алатынына назар аударған жөн. Мүлікті заңдастыру рәсімі Алматыда 2027 жылғы 1 қаңтарға дейін жүргізіледі.

Сәулет бюросының жетекшісі Наталья Винникова заңдастыруға үйлері мен қайта жоспарлауы жоғарыда сипатталған нормаларға сәйкес келетіндер үміткер бола алатынын айтты.

Заңдастыруға қатысу үшін келесі құжаттарды жинау қажет: ерікті формада өтініш; жеке куәлік; жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы мәліметтер; жер учаскесіне құқықтық және сәйкестендіру құжаттарының көшірмелері; техникалық жоба және лицензияланған компания берген сейсмологиялық қорытынды.

Мұның бәрі аудан әкімдіктеріне тапсырылады. Әр нақты жағдайды арнайы комиссия қарайды. Егер шешім оң болса, объектіге техникалық паспорт рәсімдеуге болады.

Үй неғұрлым жайлы болса, өтемақы соғұрлым жоғары болады ма?

Учаскеге шырша мен қарағай отырғызып, үйді жөндесеңіз, мүлік жоғары бағалануы мүмкін, демек, өтемақы да жоғары болады деген пікір бар.

Артём Калининнің айтуынша, бәрін ретке келтіруге болады. Бағалау кезінде бағалаушы техникалық жағдайды да ескереді.

"Мен күрделі жөндеуді айтып отырған жоқпын, бірақ шамамен 2–3 миллион теңге жұмсап, үйді жаңартып, ағымдағы жөндеу жасауға болады деп ойлаймын. Содан кейін бағалау кезінде үйдің жақсы жағдайы үшін қосымша 5–7 миллион теңге алуға болады. Бірақ бұл сома нақты емес, әр жағдай жеке қарастырылады", - деп түсіндірді Калинин.

Ең танымал сұрақтардың бірі: учаскеде шағын орман немесе ағаш көшеттерін отырғызу тиімді ме?

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Елена Бахарева

Шырша мен қарағай бар учаске жоғары бағаланады деген пікір қаншалықты рас?

"Иә, бағалау кезінде раушан гүлдерінен бастап, шырша, тіпті құлпынайға дейін өсімдіктер ескерілуі керек. Жасыл желектерді бағалау олардың түріне, биіктігіне, бүршіктің қалыңдығына байланысты болады. Бағалаушы мұның бәрін өлшеп, есептеп, тексеру актісіне енгізіп, кейінгі бағалау есебінде көрсетеді. Ең бағалы түрлері - шырша ағаштары", - деп растады сарапшы.

Біздің өтінішіміз бойынша Артём Калинин бағаларды келтірді, бірақ олар шамамен екенін, бағалаушының анықтамалығынан алынғанын, онда отырғызу материалының орташа құны, қазу, жеткізу, түсіру және отырғызу есепке алынғанын ескертеді.

Шырша ағаштарын биіктігіне қарай бағалау:

3 метр - 97 000 теңге; 4 метр - 170 000 теңге; 5 метр - 240 000 теңге; 6 метр - 380 000 теңге; 8 метр - 760 000 теңге; 12 метр - 1 100 000 теңге.

Жапырақты ағаштарды биіктігіне қарай бағалау:

3 метр - 85 000 теңге; 4 метр - 140 000 теңге; 5 метр - 200 000 теңге; 6 метр - 300 000 теңге; 8 метр - 580 000 теңге; 12 метр - 1 000 000 теңге.

Бірақ сарапшы үйді бұзар алдында шұғыл түрде әр сантиметрге ағаш отырғызудың қажеті жоқ деп қосты. Алқап жасау қымбатқа түседі әрі барлық ағаш өспей қалуы мүмкін.

Әкімдік бағалауына дейін өз бағалаушың қажет пе, әлде күткен дұрыс па?

Артём Калининнің айтуынша, бастапқы кезеңде бұл міндетті емес. Көп адам жеке бағалау мен мемлекеттік бағалау бар деп ойлауы мүмкін. Бірақ мұндай түсінік жоқ. Мұнда әкімдіктің бағалау жұмысын сертификаты бар жеке маман жүргізетінін түсіну керек.

"Әкімдік тендер өткізеді, оны бағалау компанияларының бірі ұтып алады. Содан кейін мамандар бағалауды жүргізу үшін жіберіледі. Әрине, бұл жұмыс кез келген бағалаушыға беріле бермейді. Маманның сәйкес сертификаты болуы керек. Сондай-ақ ол төрт бағалаушылар палатасының біріне мүше болуы тиіс", - деп түсіндірді Артём Калинин.

Спикер әкімдік жалдаған сарапшылар берген бағалау нәтижесі көбіне мүлік иесін қанағаттандырады деп қосты:

"Сондықтан бағалау нәтижесін күткен дұрыс. Егер өтемақы сомасына келіспесеңіз, әрқашан бас тартып, қажет болса, кейін басқа бағалаушыға жүгінуге болады".

Үйді сүру кезінде қалай бағалайды?

Сала маманы Артём Калинин мүлікті алу кезінде бағалау әдетте екі әдіс негізінде жүргізілетінін айтады.

Біріншісі - салыстырмалы, оны нарықтық деп те атайды. Екіншісі - шығындық (төменде толығырақ қарастырамыз).

Біріншісін қарастырайық.

Бағалаудың нарықтық әдісі

Салыстырмалы немесе нарықтық әдіс - бұл мүліктің құны ұқсас объектілермен салыстыру арқылы анықталатын бағалау әдісі. Оларды баламалар деп атайды.

Яғни бағалаушы ірі порталдардың деректер базасына сүйене отырып, орналасу, техникалық және көрнекі жағдайлары ұқсас учаскелерді, үйлерді, пәтерлерді тауып, бағаларын салыстырады.

Балама объектілердің кемінде үшеуін таңдау қажет, соңында құн орташа мәнімен есептеледі.

Алматы аудандары бойынша үйлері бар жер учаскелерінің орташа бағасын талдау

Сарапшы TengriHome үшін бүгінде алып қою мәселесі өткір тұрған аудандардағы үйлерді сату ұсыныстарына арнайы талдау дайындады.

Артём Калинин бір шаршы метрдің соңғы құны жер учаскесін есепке алған кезде көптеген факторға байланысты екенін айтады:

орналасқан жері, салынған жылы, қабырға материалы, техникалық жағдайы, коммуникациялардың болуы немесе болмауы, жалпы ауданы мен жер учаскесінің көлемі.

Бағалаушының айтуынша, әр жеке жағдайда құн жеке есептелуі тиіс. Сондай-ақ төменде көрсетілген сандар 2026 жылғы 30 наурызда талдау жасалған кезде өзекті болғанын атап өтті.

Спикердің айтуынша, осы сандардың барлығы, орташа мәнін алғанның өзінде соңғы нәтиже бола алмайды.

Егер үйлер бірдей болмаса немесе түзету не үшін қажет?

Қалай болғанда да, ауданнан қанша ұқсас нысан тапсаң да, жүз пайыз бірдейін табу мүмкін емес. Мысалы, екі үй кірпіштен салынған, екі қабатты, жақсы жағдайда, бірақ салынған жылдары мен учаске ауданы әртүрлі.

Немесе аула алаңы ұқсас, бірақ біреуінде ландшафттық дизайн мен субұрқақ, ал екіншісінде тек көгал бар.

"Бұл жағдайда нарықтық әдіс шеңберінде түзету жүргізу қарастырылған. Ол ұқсас объектілер арасындағы айырмашылықты теңестіру, яғни белгілі бір мәнге жеткізу үшін қолданылады", - деп түсіндірді Артём Калинин.

Түзету кезінде үйлер, жер учаскелері, пәтерлер арасында жиі өзгеше болатын түрлі фактор ескеріледі: орналасқан жері, коммуникациялардың болуы, салынған жылы, техникалық жағдайы, ғимараттың тозу деңгейі, қабырға материалы және тағы басқа. Бағалаушының айтуынша барлық осы есептеулерді маман міндетті түрде түсіндіріп, өз есебінде көрсетуі тиіс.

Бірдей үйді табу қиын, сондықтан оның ерекшеліктері мен балама айырмашылығы түзетуге енгізіледі. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Дмитрий Князев

Сарапшы мұның бәрі салыстырмалы (нарықтық) әдіс екенін еске салады. Оны жылжымайтын мүлік нарығы дамыған өңірдегі мүлікті бағалауда қолдануға болады. Мұндай жағдайда үш ұқсас мысалды табу қиындық тудырмайды.

Шығындық әдіс: қашан қолданылады және неге өтемақы аз болады?

Шағын қалаларға келсек, онда нарық сегменті соншалықты дамымаған. Ол жерде ұқсас үйлерді табу қиын немесе мүмкін емес. Мұндай жағдайда маман өтемақыны есептеу үшін екінші әдісті қолданады, дейді Калинин.

Шығындық әдіс - объектінің тозу немесе архитектуралық шешімдер сияқты ерекшеліктерін ескеріп, балама объектіні салуға қанша қаражат қажет екенін анықтайтын бағалау әдісі.

Әдетте, осы әдіс шеңберінде есептелген өтемақы салыстырмалы әдіспен шығатын өтемақыға қарағанда айтарлықтай төмен болады, дейді Артём Калинин.

Шығындық әдісті заңсыз салынған объектілерді бағалағанда да қолданады.

Заңсыз салынған монша мен гараж үшін меншік иесі не алады?

Мұнда да көптеген пікір бар. Біреулердің айтуынша, техникалық паспортқа енгізілмеген монша, сарай, гараж бен қосымша құрылыстар үшін ақша алынбайды.

Басқаларының пікірінше, егер салуға жұмсалған қаражатты растайтын чек болса, өтемақы есептеледі.

Шын мәнінде бұл былай бағаланады:

"Маман осы нысандарды есепте көрсетіп, міндетті түрде шығындық әдісті қолданып өтемақыны есептеуі қажет. Яғни, объектіні тұрғызуға кеткен құрылыс материалдарының құнын есептейді", - деп түсіндіреді Артём Калинин. - "Бұл жағдайда чек ұсынудың қажеті жоқ".

Немесе басқа жағдай болуы мүмкін. Үй бастапқыда жүз шаршы метр болып, кейін қосымша құрылыс арқылы 120-ға дейін ұлғайтылды. Бірақ қосымша алаң ресми түрде тіркелмеген. Осы жағдайда, дейді спикер, бастапқы жүз шаршы метр салыстырмалы әдіспен, қалған 20-сы шығындық әдіспен есептеледі.

Бағалаушы маман нені ескереді?

Артём Калининнің айтуынша, үйге қатысты болса, сарапшы алдымен техпаспортқа назар аударады, барлық алаң қамтылған ба тексеріп шығады. Актіде орналасқан жері, салынған жылы, қандай материалдан салынғаны, техникалық жағдайы, жөндеудің бар-жоғын белгілейді.

Жиһаз, шам, кілем бағалаушыға әсер етпейді, олар жылжымалы мүлік болып саналады, меншік иесі оларды алып кетеді.

Маңызды фактор - учаске алаңы мен оның мақсатты тағайындалуы. Жер жалпы өтемақының айтарлықтай үлесін құрайды.

"Сотық мөлшері емес, олардың мақсатты тағайындалуы маңызды рөл атқарады. Жеке тұрғын үй құрылысы ең жоғары бағаға ие, жеке қосалқы шаруашылық оған жақын. "Бағбандық" деп белгіленген жерлер үшін шамамен 1,5-2 есе аз береді. Бірақ мұнда аудан мен коммуникациядан қашықтық сияқты факторларды ескеру керек", - деп ескертеді Артём Калинин.

Үй, құрылыстар мен учаске туралы барлық ақпаратты бағалаушы қарау актісі мен сипаттама бөлімінде көрсетуі керек. Меншік иесі онымен танысып, қол қоюы тиіс. Егер қателіктер болса, міндетті түрде көрсету қажет:

"Даулы жағдай туындауы мүмкін. Мысалы, маман үйдің жағдайын орташа деп есептейді, ал сіз оны жақсы деп ойлайсыз. Сіз келіспейтініңізді көрсетсеңіз болады. Егер кейін сотқа жетсе, бұл даулы жағдай ескеріледі", - деп кеңес береді Калинин.

Үйді сүруге қатысты өтемақы қалай есептеледі?

Соңында объектіні тексеріп, егжей-тегжейлі талдау жасап, барлық түзетуді ескере отырып, бағалаушы үйдің бір шаршы метрі құнын учаскесімен есептейді.

"Мысалы, 500 мың теңге. Осы соманы үйдің алаңына, мысалы, жүз шаршы метрге көбейтеміз. Соңында 50 миллион теңге шығады. Жасыл желектер бөлек есептеледі, мысалы, тағы 5–7 миллион теңге. Сондай-ақ көшу мен нотариус қызметіне шығын бөлек есептелуі тиіс. Егер сіз сомамен келіссеңіз, сатушы ретінде сол нотариус арқылы мәміле рәсімделеді", - деді Калинин.

Бағалау қанша уақытқа созылады?

Калининніңи айтуынша, бастапқы бағалауды жүргізетін сарапшы нәтижені міндетті түрде беруі тиіс қандай да бір нақты мерзім жоқ.

Сондықтан біз Алматы тұрғыны Дарья Чернышовадан тәжірибесін бөлісуді сұрадық, ол үйі бұзылады дегенде осы процедурадан өтті:

"Біздің бағалау сәуірде өтті, ал бағалау есебі тамызда дайын болды. Біз оны қарап, ұсынылған сомаға келісім бердік. Біздің үй 60 жылдары салынған, тоғыз сотық учаскесі бар, бізге 123 миллион теңгеге бағалады. Бұл сома бізге жарады, біз келісімге қол қойдық".

Артём Калинин бағалау нәтижесі - соңғы сома көрсетілген хабарлама әдетте меншік иесіне пошта арқылы келетінін айтты. Бағалау есебінің көшірмесін адамдар жер қатынастары басқармасынан сұрай алады.

"Меншік иелері есеппен танысуға құқылы. Бұған 20 күн бар. Осы уақыт ішінде сіз ұсыныспен келісесіз бе, жоқ па, шешуіңіз керек", - деп ескертеді спикер.

Келісу немесе келіспеу әркімнің жеке ісі. Калининнің айтуынша, егер адам ұсынылған сомаға сол немесе басқа ауданнан жайлы үй алуға болатынын түсінсе, келісуге болады. Егер күмән болса, маманға хабарласып, қайта бағалау сомасы жоғары бола ма, қаншалықты жоғары болуы мүмкін біліп алу керек. Сотқа өтемақы мөлшері бойынша шағымдану да шығын талап етеді.

Ұсынылған өтемақыға келіспесеңіз не істеу керек?

Бұл жағдайда меншік иесі көрсетілген баға бойынша мүлікті сатудан жазбаша түрде бас тартуы керек. Содан кейін оған қатысты сотқа шағым түскенін күту керек, бұл туралы хабарлама жіберіледі, дейді Артём Калинин.

Сол кезде қосымша бағалау жүргізу керек, бәлкім, заңгер қызметін қарастыру керек болады.

"Екі бағалау есебі - бірінші және екінші - іске тіркеледі, - дейді Калинин. - Судья бағалау нәтижелеріндегі айырмашылықты, оны жүргізген сарапшылардың дәлелдерін көреді және әдетте сот сараптамасын тағайындайды - үшінші тәуелсіз маман, яғни сот сарапшысы тарапынан қосымша бағалау жүргізіледі. Ол да бағалау жасап, оны сотқа ұсынады. Осылайша үш көрсеткішті салыстыра отырып, судья шешім шығарады".

Егер меншік иесі бұл жолы да ұсынылған өтемақы мөлшеріне келіспесе, апелляцияға беріп, Жоғарғы сотқа дейін жете алады.

"Мұнда бастысы "Алтын балық" ертегісіндегі сияқты болып қалмау керек, яғни сіз соңында бардан айырылып қалмаңыз. Өтемақыны көбейтемін деп, ақыры Жоғарғы сот бұрын белгіленген соманы тым жоғары деп шешіп, ең төменгі мөлшерге шешім шығара алады", - дейді сарапшы.

Сондай-ақ сот - баяу процесс екенін түсіну керек. Осы уақыт ішінде жылжымайтын мүлік нарығында көп нәрсе өзгеруі мүмкін. Егер бастапқы ұсынылған өтемақы жарайтын болса, тәуекелге бару керек пе?

"Егер сома жарайтын болса, мемлекет оны сіздің шотыңызға аударады. Былайша айтқанда, толық сома қолда болады. Қазіргі нарықта үйлер екі-үш жыл бойы сатылмай тұрады. Адамдар көбіне ипотекамен сатып алады. Сіз қолыңызда ақша болса, саудаласа аласыз", - деп кеңес береді Артём Калинин.

Алматы тұрғыны Дарьяның оқиғасы осылай аяқталды. Сатып алу-сату келісіміне қол қою мен ақшаның шотқа түсу аралығы екі апта болды. Жаңа үйді сатып алуға өтемақы жеткіліксіз болды. Аздап ақша қосуға тура келді. Соңында жаңа үй бұзылған үйден үлкен болды. Учаске сондай - тоғыз сотық. Бұл қала емес, қала маңы, бірақ отбасының көңілі толды.

Дисклеймер. Редакция учаскесі мәжбүрлі түрде алынатын меншік иесіне ұсынылған өтемақыға келісуге немесе келіспеуге кеңес бермейді. Бұл материал ақпараттық сипатқа ие. Мақсат - оқырмандарға рәсімді сипаттау, мүлік құқықтарын қорғау бойынша заңды алгоритмдерді бөлісу, болуы мүмкін қиындықтарды ескерту мен сала мамандарының пікірін ұсыну. Редакция қабылданған шешімдер үшін жауапты емес.

Авторы: Елена Бахарева

Дайындаған: Айнұр Қапышова

Следите за нашими новостями в Google News

Оқиғаларды жіберіп алмау үшін Qazaq24.com сайтынан ең өзекті жаңалықтарды қарап отырыңыз.