Ипотека 2026: ставки снизили, требования ужесточили

Покупка собственного жилья для многих казахстанцев остаётся одной из самых значимых и одновременно самых сложных финансовых задач. Высокая стоимость недвижимости вынуждает большинство покупателей обращаться к ипотеке, которая зачастую становится единственным реальным способом обзавестись квартирой или домом. При этом процесс оформления жилищного займа требует не только серьёзных затрат, но и внимательного подхода: необходимо разобраться в условиях кредитования, сравнить предложения банков и оценить свои финансовые возможности на годы вперёд.

Ситуация на рынке при этом постоянно меняется. Банки пересматривают условия, государство корректирует программы поддержки, а требования к заёмщикам становятся более строгими. В 2026 году эти изменения стали особенно заметны: ставки по кредитам теперь рассчитываются по новым правилам, усилился контроль за платёжеспособностью клиентов, а одобрение займа требует более тщательной проверки доходов и кредитной истории.

В этих условиях потенциальным заёмщикам всё сложнее ориентироваться в доступных вариантах и принимать взвешенные решения.

Разбираемся, какие ставки по ипотеке действуют в 2026 году, какие государственные программы продолжают работать и на каких условиях сегодня можно оформить заём на жильё.

№1. Что изменилось в ипотеке в 2026 году

Главным нововведением является снижение максимальной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке с 25 до 20%. Планируется введение этого новшества в июле 2026 года. 

Помимо этого, изменится принцип расчёта процентной ставки. Зависеть она будет от:

срока кредита; размера первоначального взноса; соотношения суммы кредита к стоимости жилья (показатель LTV).

Так, чем больше первоначальный взнос и чем меньше срок кредита, тем ниже может быть и ставка.

Также банки будут индивидуально рассчитывать условия ипотеки для каждого заёмщика, опираясь на его финансовое положение и прочие критерии. 

Ипотеку всё ещё можно будет оформить по государственным программам либо по коммерческим программам банков. Государственные программы при этом более доступны, но и там есть свои тонкости. Это подходит не всем, так как есть определённые ограничения по доходу, жилью и отдельным категориям.

Важно: прежде чем оформлять ипотеку, следует тщательно оценивать все риски. Если ежемесячный платёж за жильё не превышает половину дохода всей семьи, то можно приобрести недвижимость и не остаться без гроша в кармане.

№2. Ипотечная программа "Наурыз"

Ипотека "Наурыз" работает через систему жилищных накоплений и подходит тем, у кого ещё нет своей недвижимости.

Есть и свои тонкости: у заёмщика и его семьи не должно быть жилья в течение последних пяти лет. Также нужен депозит в Отбасы банке с накоплениями минимум от 2 млн тенге. 

Ставки по программе:

7% годовых – для социально уязвимых категорий; 9% – для остальных участников.

Первоначальный взнос зависит от типа жилья:

от 10% – если квартира в новостройке с чистовой отделкой; от 20% – если жильё в черновой отделке или на вторичном рынке.

Максимальная сумма займа тоже отличается. В Алматы и Астане размер кредита может доходить до 36 млн, в регионах – до 30 млн тенге.

Взять кредит можно взять сроком до 19 лет. При этом часть займа можно использовать на ремонт квартиры, если её приобрели в черновой отделке.

Важно отметить, что программа работает по накопительной системе: сначала оформляется предварительный заём с более высокими платежами, а затем ставка может снизиться после накопления части суммы. 

№3. "Наурыз жұмыскер": ипотека для рабочих профессий

Программа "Наурыз жұмыскер" действует для людей рабочих специальностей. Например, для автослесарей, водителей, дворников, пекарей и других. В полный список входит больше восьми тысяч специальностей. То есть здесь участие в программе зависит не только от дохода, но и от профессии.

При этом важно соответствовать нескольким условиям:

работать по профессии из списка; быть официально трудоустроенным в компании с подходящим видом деятельности.

Условия по кредиту не отличаются от программы "Наурыз":

ставка 7% для социально уязвимых категорий и 9% для остальных; первоначальный взнос от 10% (для новостроек с отделкой) или от 20%; максимальная сумма до 36 млн тенге в крупных городах и до 30 млн тенге в регионах; срок до 19 лет.

В этой программе также нужно иметь депозит в Отбасы банке от двух миллионов тенге. Внести деньги можно перед подачей заявки на кредит.

Важно: с полным списком профессий можно ознакомиться здесь.

№4. Льготная ипотека "7-20-25"

Ипотека "7-20-25" тоже действует в 2026 году и участвовать может каждый казахстанец, который подходит по всем требованиям:

у заёмщика и его супруги (супруга) не должно быть своего жилья последние 18 месяцев; купить можно только первичное жильё от застройщика. Строящиеся жилые комплексы (ЖК) и вторичное жильё не подходят; цена квартиры не должна превышать установленный лимит по городу.

Условия программы указаны в самом её названии "7-20-25" – ставка 7% годовых, первоначальный взнос от 20%, срок кредита до 25 лет.

Максимальная сумма ипотеки зависит от региона. Например, в Алматы и Астане – до 30 миллионов, в Караганде – до 25 миллионов, в других регионах – до 20 миллионов тенге.

Ипотеку по программе "7-20-25" выдают сразу несколько банков:

Банк ЦентрКредит; Halyk Bank; Freedom Bank; Bank RBK; Евразийский банк; Altyn Bank.

Однако попасть в программу всё же непросто. На весь год выделяют всего около 100 миллиардов тенге, а этой суммы хватает на 5–6 тысяч займов, а желающих купить своё жильё намного больше.

№5. "Умай": ипотека для женщин

Ипотека "Умай" предназначена только для женщин от 18 до 65 лет, которые имеют официальный доход и пенсионные отчисления минимум за последние полгода. Запуск программы планируется во второй половине 2026 года. Однако точная дата пока неизвестна. 

При этом наличие или отсутствие своего жилья здесь значения не имеет. 

Условия программы:

ставка в начале около 14,4%, но потом может снизиться до 3,5–5%; первоначальный взнос от 15 до 20%, который должен находиться на депозите в Отбасы банке; максимальная сумма займа – до 50 миллионов тенге; срок до 25 лет.

Купить можно как новостройку (в том числе строящуюся), так и вторичное жильё, но построенное не раньше 2016 года. 

Важно: у женщин, желающих участвовать в этой программе, обязательно должен быть высокий доход – до 900–950 тысяч тенге в месяц. Но можно использовать пенсионные накопления.

№6. "Зелёная ипотека" для жилья с энергоэффективностью

"Зелёная ипотека" – ещё одна программа Отбасы банка для покупки квартир в ЖК с экологическими сертификатами.

К зелёным относят жильё, которое соответствует стандартам:

LEED (рейтинговая система для оценки экологической эффективности зданий); BREEAM (международный зелёный стандарт оценки эффективности зданий); государственные стандарты (ГОСТ Р); OMIR (казахстанская система экологической оценки зданий).

В таких домах теплоизоляция лучше, расходуется меньше энергии, построены из экологичных материалов.

Условия программы:

ставка – около 12,5% годовых (ГЭСВ до 18,1%), но после накопления половины суммы она снижается до 3,5–5%; первоначальный взнос – от 20%; сумма займа – до 50 млн тенге.

Главное ограничение – выбор самого жилья. Купить квартиру можно только в тех ЖК, которые прошли зелёную сертификацию. Пока что таких комплексов не так много.

Жильё по этой программе сейчас можно купить в Астане, Алматы, Шымкенте, Косшы, Туркестане, Восточно-Казахстанской, Абайской, Жетысуской, Алматинской и Актюбинской областях.

№7. Оформление ипотеки

Есть два основных варианта ипотеки – государственные программы и рыночные кредиты. Госпрограммы при этом дают более низкие ставки, но доступны только тем, кто подходит под их условия.

Перед оформлением ипотеки в первую очередь нужно оценить свои возможности, в том числе на перспективу. 

Важно помнить, что чем больше первоначальный взнос, тем ниже переплата по кредиту. Значит, при необходимости можно отложить покупку и подкопить средства. Также важно заранее определиться: участвовать в госпрограмме или брать рыночную ипотеку, ведь условия у них сильно отличаются.

Перед подачей заявки нужно проверить жильё: оно должно быть юридически чистым и соответствовать требованиям банка, в котором планируется заём.

Из документов нужно предоставить:

удостоверение личности; справку о доходах; данные о пенсионных отчислениях; кредитную историю; подтверждение первоначального взноса.

Можно также запастись финансовой подушкой хотя бы на первые три месяца платежей – это поможет при потере работы, снижении зарплаты и других непредвиденных ситуациях.

Если есть возможность платить больше установленной суммы, то лучше ей воспользоваться, так как частичное досрочное погашение снижает ставку.

Важно: подписывая договор, нужно смотреть не только на процент, но и на ГЭСВ – именно она показывает реальную переплату. Также не помешает уточнить условия страхования, штрафов и возможность досрочного погашения.