След Баялиева, или Дважды проданные квартиры: почему в Алматы повторяется один и тот же сценарий строительных скандалов

История 28 семей, которые заявляют, что после полной оплаты лишились своих домов в жилом комплексе IRIS, оказалась не единичной. Покупатели утверждают, что уже готовое жильё сначала передали третьим лицам, затем использовали в качестве залога для получения многомиллиардных кредитов, а теперь людям предлагают фактически выкупить собственные дома ещё раз. Похожие обстоятельства уже фигурировала в одном из самых громких строительных скандалов Алматы — вокруг ЖК «Тау-Коктем», который позже достроили и переименовали в Silver Hills, в истории разбирался журналист Orda.kz 

Несмотря на то, что обстоятельства двух историй различаются, сами пострадавшие и их адвокаты говорят об одном и том же результате — добросовестные покупатели, полностью оплатившие жильё, остаются без права собственности, тогда как объекты проходят через цепочку сделок и перепродаж.

«Выкупите свои дома ещё раз»

Поводом вновь вспомнить о дважды проданном жилье стала история 28 семей из ЖК IRIS в алматинском микрорайоне Карагайлы. Покупатели утверждают, что полностью оплатили таунхаусы ещё на этапе строительства, перечислив застройщику в общей сложности более 1,359 млрд тенге. Стоимость одного дома составляла от 44 до 70 млн тенге.

Застройщик обещал сдать комплекс в 2022 году, но затянул сроки. В конце 2023-го — начале 2024 года некоторым покупателям выдали ключи, подписали с ними акты приёма-передачи и разрешили начать ремонт. Более десяти семей вложились в отделку и переехали в дома, хотя в комплексе ещё не было газа и полноценного благоустройства.

О том, что недвижимость уже оформлена на других людей, жильцы, по их словам, узнали только в мае 2025 года, когда в комплекс пришли представители Банка ЦентрКредит. Как заявляет адвокат дольщиков Анар Катебаева, 22 дома оказались записаны на восемь человек, связанных с окружением застройщика, а затем переданы банку в залог.

По информации представителей покупателей, под залог этой недвижимости банк выдал кредиты на сумму более 1,5 млрд тенге. Теперь финансовая организация требует погасить полную стоимость залога. Дольщики утверждают, что фактически им предлагают ещё раз выкупить дома, за которые они уже полностью рассчитались.

В ноябре 2025 года покупатели обратились в полицию. Сейчас правоохранительные органы расследуют уголовное дело о хищении в особо крупном размере, а руководителя компании-застройщика Каира Тополова арестовали. При этом пострадавшие требуют проверить действия не только застройщика, но и номинальных владельцев домов, оценщиков, его деловых партнёров и сотрудников банка, участвовавших в оформлении кредитов.

Это уже происходило в Алматы

История ЖК IRIS — не первый случай в Алматы, когда люди полностью оплатили жильё, но впоследствии узнали, что их квартиры или дома перешли к другим владельцам. Почти два десятилетия похожий конфликт продолжается вокруг жилого комплекса «Тау-Коктем», который позже достроили, переименовали в Silver Hills и фактически продали по второму кругу. 

Подробно историю ЖК «Тау-Коктем» aka Silver Hills мы рассказывали в 2021–2022 годах. Строительство элитного комплекса в микрорайоне Ремизовка началось ещё в 2006 году. Проектом занималось ТОО Building Service. Компания обещала возвести 12 домов в предгорьях Алматы и привлекла от дольщиков более шести миллиардов тенге. Параллельно застройщик открыл в «Нурбанке» (принадлежавшем тогда Рахату Алиеву) четыре кредитные линии на общую сумму 92,5 миллиона долларов.

Несмотря на привлечённые средства, стройку завершить не удалось. Через несколько лет работы остановились, а десятки семей остались без оплаченных квартир. Некоторые покупатели приобретали жильё в ипотеку и, по словам представителя дольщиков Андрея Казначеева, продолжали выплачивать кредиты даже спустя годы — за квартиры, в которые так и не смогли заселиться.

Деньги закончились, стройка остановилась

Позже следствие установило, что руководство Building Service выводило деньги, предназначенные для строительства. В материалах дела фигурировали договоры с подрядчиками, по которым перечислялись значительные суммы, хотя подтверждающих выполнение работ документов не было.

Один из таких эпизодов был связан с ТОО «БТА-Инвестстройгрупп», которым руководил Тимур Конакбаев. В 2008 году компания получила подряд на выполнение бетонных и облицовочных работ. Однако в материалах дела отсутствовали акты выполненных работ и заключения технического надзора, при этом деньги подрядчику продолжали перечислять.

Позже Конакбаев покинул должность, а фактическое руководство компанией, как следовало из материалов дела, перешло к самому Игорю Жакову, хотя официально изменения в органах юстиции не зарегистрировали. Кроме денежных расчётов, в деле упоминалась передача Конакбаеву автомобиля стоимостью 15 млн тенге.

Игоря Жакова в 2020 году суд признал виновным в хищении средств дольщиков и приговорил к шести годам лишения свободы. Однако история самого жилого комплекса на этом не закончилась.

После остановки строительства недостроенное здание и земля перешли кредиторам. В конце 2017 года Building Service передало объект коллекторской компании JA Collection Company за 50 млн тенге. В тот же день коллекторское агентство перепродало его ТОО «Көк Бәйтерек» за 56 млн тенге.

Особенность сделки заключалась в том, что почти достроенный жилой комплекс в документах проходил как незавершённые строительные материалы. При этом независимая экспертиза, на которую ссылались представители дольщиков, оценила объект как минимум в 4,5 млрд тенге.

Новый владелец — старые покупатели

Некоторые дольщики рассчитывали, что новый инвестор завершит строительство и передаст им уже оплаченные квартиры. Одной из ключевых фигур в переговорах был юрист Юрий Кувшинников. Ранее он представлял интересы обманутых покупателей в спорах с первым застройщиком и участвовал во встречах, на которых людям обещали помочь получить их жильё.

Позже Кувшинников возглавил ТОО «Көк Бәйтерек» — компанию, которой перепродали недостроенный объект. Новый владелец переоформил документы, завершил строительство и сменил название комплекса на Silver Hills.

В марте 2023 года жилой комплекс официально ввели в эксплуатацию. Однако квартиры первоначальным дольщикам не передали. Новый собственник заявил, что обязательства Building Service перед покупателями к нему не перешли. После этого квартиры в достроенном комплексе начали продавать новым клиентам.

Таким образом, одна и та же недвижимость фактически оказалась продана дважды: сначала дольщикам «Тау-Коктема» в середине 2000-х годов, а затем новым покупателям уже под брендом Silver Hills. Первые инвесторы остались без квартир и без возможности вернуть большую часть вложенных средств.

После остановки строительства часть дольщиков и крупных инвесторов пыталась объединиться в жилищно-строительный кооператив и самостоятельно решить вопрос с завершением объекта. На этом фоне между ними и Игорем Жаковым возник новый конфликт.

Бывший застройщик утверждал, что некоторые участники пытались получить квартиры без оплаты и фактически забрать проект. Однако материалы уголовного дела, бухгалтерские документы и результаты экспертиз показывали, что по крайней мере часть этих инвесторов действительно внесла деньги в кассу Building Service.

Кто действительно вкладывал деньги

В частности, в деле фигурировал предприниматель и бывший депутат маслихата Алматы Галым Садибеков. По документам, с 2006 по 2009 год он через доверенных лиц полностью оплатил несколько квартир, парковочных мест и кладовых. Стоимость отдельных пакетов недвижимости составляла 118,6 млн, 72,8 млн и 40,7 млн тенге.

Факт поступления денег в кассу компании подтвердило заключение экономической экспертизы от 8 октября 2019 года. Бывший бухгалтер Building Service также заявляла на очных ставках и в суде, что средства были приняты и отражались в базе «1С».

При этом в материалах дела упоминались и другие сделки. Например, бизнесмену Сагиятулле Сарсенову и его сестре передали три квартиры общей стоимостью около двух миллионов долларов в рамках личных расчётов по другому строительному проекту. Как следовало из материалов дела, деньги за эти квартиры непосредственно в кассу проекта «Тау-Коктем» не поступали.

Что решил суд

В апреле 2025 года в Алматы завершился второй процесс по делу Building Service. На скамье подсудимых оказались Игорь Жаков, Мурат Нургазиев, Валерий Дауренбеков и Алия Корганова.

Суд признал их виновными в присвоении или растрате вверенного имущества. Однако реального наказания по итогам этого процесса никто не понёс. Дауренбекова освободили от ответственности в связи со смертью, остальных — из-за истечения срока давности.

Некоторым потерпевшим суд присудил возмещение материального ущерба. Однако большая часть первоначальных дольщиков по-прежнему не получила ни квартир, ни денег, вложенных в строительство почти 20 лет назад.

Реальное наказание ранее понёс только Игорь Жаков — по приговору 2020 года.

Человек с фамилией Баялиев

Отдельные вопросы у дольщиков вызывала роль человека по имени Рустам Баялиев. Фамилия Баялиева неоднократно упоминалась в судебных материалах и показаниях участников процесса.

В одном судебном решении Баялиева называли одним из учредителей ТОО «Көк Бәйтерек», хотя открытые регистрационные данные этого не подтверждали. В другом документе он уже фигурировал как один из дольщиков.

Представитель потерпевших Андрей Казначеев утверждал, что этот Рустам Баялиев и занимавший высокие государственные должности чиновник — один и тот же человек. По его словам, Баялиев участвовал во встречах с дольщиками, представлялся инвестором и обещал, что после завершения строительства люди получат свои квартиры.

Потерпевшие неоднократно просили следствие и суд допросить Баялиева и проверить его возможную роль в передаче объекта. По словам участников процесса, соответствующие ходатайства либо отклоняли, либо они оставались без результата.

В одном из случаев, как утверждали дольщики, следователь сообщил, что не смог установить местонахождение Баялиева для принудительного привода. При этом официально подтвердить, что упоминавшийся в материалах человек и бывший сотрудник Администрации президента — одно и то же лицо, не удалось.

Связь Баялиева с объектом всплывала в судах неоднократно:

Застройщик Игорь Жаков заявлял, что Баялиев вместе с Кувшинниковым с помощью угроз заставили его передать им недостроенный объект. Дольщики в один голос утверждали, что Баялиев просил их не мешать «инвестированию», обещая, что все вкладчики получат свои квартиры.  В распоряжении потерпевших оказалась аудиозапись. На ней представители ТОО «Кок Байтерек» и человек, которого идентифицируют как Баялиева, якобы обсуждают визит к прокурору Алматы с просьбой не сажать нужных людей за мошенничество и оформить постановление об их освобождении.

В ноябре 2025 года Администрация президента ответила на запрос Orda.kz. В ведомстве сообщили, что заведующий отделом мониторинга регионального развития Рустам Баялиев в указанный период работал председателем правления АО «Астанаэнергосервис», а затем заместителем управляющего делами президента.

Таким образом, в Акорде заявили, что их сотрудник отношения к ТОО «Көк Бәйтерек» не имел. В официальном ответе также напомнили, что государственным служащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью.

Впрочем, АО «Астанаэнергосервис»  организация весьма спорная. «Астанаэнергосервис» с 1999 года, когда она была образована, по 2019-й выполняла роль посредника в распределении электроэнергии столицы. В 2019 году власти заявили о ликвидации АО, назвав в числе причин высокие расходы. Как оказалось, в год на «Астанаэнергосервис» тратилось около миллиарда тенге, из которых примерно 600 миллионов приходилось на зарплатный фонд.

Согласно ответу АП как минимум четыре года до заявлений от ликвидации Рустам Баялиев был председателем правления «Астанаэнергосервиса».

Судя по данным Kompra.kz, ни в 2019-м, ни позже «Астанаэнергосервис» существовать не переставал и действует до сих пор. У него менялись только руководители и учредитель. С 19 июня 2019-го по 30 октября 2025-го учредителем была СПК «Astana», а последний год Комитет госимущества и приватизации Минфина.

И, судя по ответу АП, большую часть этого времени Рустам Баялиев тоже был председателем правления, потому что в управделами президента он перешёл только в январе 2024 года. 

В 2015 карьерный путь Баялиева пересёкся с Нурали Алиевым, который с декабря 2014 по март 2016 был замом акима Астаны.  

Редакция Orda.kz не утверждает, что речь идет об одном и том же человеке. Мы обращаем внимание лишь на совпадение фамилии, которая упоминается  в материалах разных уголовных дел

Дольщики сами оказались под следствием

Пока первоначальные покупатели пытались вернуть квартиры, уголовные дела начали возбуждать уже против некоторых представителей дольщиков.

В июле 2022 года частный судебный исполнитель на несколько дней опечатал здание Silver Hills. По версии следствия, из-за приостановки работы ТОО «Көк Бәйтерек» понесло ущерб более чем на 68 млн тенге.

В мае 2025 года судебного исполнителя признали виновным в превышении полномочий и приговорили к двум годам ограничения свободы. Позже апелляционная инстанция поручила провести по делу повторную экономическую экспертизу.

Уголовное дело также возбудили в отношении представителей дольщиков Андрея Казначеева и Ксении Сафроновой. Казначеев называл обвинения необоснованными и указывал, что решение об аресте здания принимал судебный исполнитель как самостоятельное процессуальное лицо.

Сами дольщики ранее просили возбудить уголовное дело против представителей ТОО «Көк Бәйтерек» и проверить обстоятельства повторной продажи квартир. Однако правоохранительные органы не нашли в их действиях состава преступления.

Двадцать лет без квартир и денег

В результате люди, оплатившие жильё ещё в 2006–2009 годах, остались ни с чем. Сам комплекс достроен, введён в эксплуатацию и заселён, но квартиры в нём принадлежат уже другим покупателям.

Руководителей первого застройщика признали виновными, однако большинство освободили от уголовной ответственности из-за истечения срока давности. Сделки по передаче объекта новому владельцу не отменили, а права первоначальных дольщиков на квартиры не признали.

Теперь похожие заявления звучат уже от покупателей ЖК IRIS. Как и участники истории «Тау-Коктема», они утверждают, что полностью оплатили недвижимость, но затем узнали, что жильё переоформили на других людей и передали банку в залог.

Обстоятельства двух дел различаются, и окончательную правовую оценку ситуации с IRIS ещё предстоит дать следствию и суду. Однако итог для покупателей пока выглядит одинаково: люди заплатили десятки миллионов тенге, но вместо ключей и документов на жильё получили многолетние судебные разбирательства и предложение фактически выкупить собственную недвижимость повторно.