В какую сторону хотят изменить ставки по ипотечным займам и как это скажется на доступности жилья

Финрегуляторы предложили сохранить действующий потолок годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке 25% ещё на полгода. На днях по этому вопросу Агентство по регулированию и развитию финансового рынка и Национальный банк вынесли на общественное обсуждение проект совместного постановления. 

Изменение предельных ставок с 25 до 20% начали обсуждать ещё год назад. Но вступление этой нормы в силу несколько раз откладывалось. В итоге фактически рынок продолжил работать с потолком в 25%, а регуляторы начали искать новую модель регулирования. Теперь же действующий потолок ГЭСВ по ипотечным займам на уровне 25% предлагается сохранить до 1 января 2027 года.

После этой даты регуляторы планируют перейти к дифференцированному подходу. Для заёмщиков, которые внесут первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья, максимальная ставка составит 20%. Для остальных сохранится действующий лимит в 25%. В основе нового подхода лежит показатель LTV (отношение суммы кредита к стоимости залога): чем больше собственных средств вкладывает покупатель, тем ниже кредитный риск и тем более выгодные условия он сможет получить.

В пояснении к проекту регуляторы отмечают, что действующая предельная ставка в 25% позволяет банкам компенсировать высокую стоимость привлечения ресурсов и сохранять доступность рыночной ипотеки. В противном случае часть банков могла бы сократить выдачу жилищных кредитов или вовсе отказаться от отдельных ипотечных продуктов.

На фоне этих изменений в социальных сетях вновь активизировались дискуссии о том, станет ли ипотека менее доступной. Некоторые пользователи уже заговорили о том, что получить кредит без полностью подтверждённого дохода станет практически невозможно, а требования к заёмщикам будут серьёзно ужесточены. Насколько эти опасения соответствуют действительности, как новые правила могут повлиять на рынок жилья и кто действительно рискует столкнуться с дополнительными ограничениями, разбиралась корреспондент Informburo.kz.

Банки смогли защитить свою маржу

Экономист Жанат Нургалиев считает, что очередной перенос снижения предельной ставки по ипотеке связан прежде всего с интересами банковского сектора. По его мнению, регулятор изначально планировал довести максимальную ГЭСВ до 20%, однако в условиях высокой базовой ставки банкам удалось убедить власти сохранить действующий потолок.

"Я считаю, что это банки отстояли вопрос. По сути, ранее предполагалось снижение ставки до 20%, однако добиться этого не удалось, поэтому решение переносится на более поздний срок. В первую очередь это связано с прибыльностью банков", – убеждён эксперт. 

По словам спикера, при нынешней стоимости фондирования снижение предельной ставки могло бы негативно сказаться на маржинальности ипотечных продуктов. Финансовые организации заинтересованы в сохранении более комфортного для себя уровня доходности как минимум до тех пор, пока не начнётся цикл заметного снижения базовой ставки.

"При такой высокой базовой ставке банкам, вероятно, удалось обосновать, что выдавать ипотеку под 20% им невыгодно: маржа становится слишком низкой. Они рассчитывают, что позже базовая ставка снизится и доходность ипотечных продуктов не пострадает. В целом банки не хотят терять прибыль и маржинальность, а финрегулятор, по сути, не смог им ничего противопоставить".

Скептически Нургалиев относится и к идее дифференцированных ставок в зависимости от размера первоначального взноса. По его мнению, наиболее выгодные условия получат граждане с более высокими доходами, которые и без того обладают лучшими возможностями для покупки жилья.

"Люди, которые могут позволить себе первоначальный взнос в 30%, как правило, уже имеют более высокий уровень дохода. Для них ставка 20% будет выгоднее. С точки зрения регулятора, такой подход снижает риски, но фактически лучшие условия получат более обеспеченные заёмщики", – полагает экономист.

Нургалиев также обратил внимание на ужесточение подходов к оценке долговой нагрузки заёмщиков. По его мнению, это может осложнить получение ипотеки для граждан, которые ранее использовали потребительские кредиты для формирования первоначального взноса. При этом речь идёт о нескольких регуляторных инициативах, часть которых планируется внедрить с 2027 года.

"Если раньше некоторые брали потребительский кредит на первоначальный взнос, то теперь такая схема может не сработать, потому что банки будут смотреть общую долговую нагрузку человека или семьи", – напомнил он. 

Не революция, а настройка действующей системы

В Аналитическом центре Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) считают, что опасения вокруг новых правил могут быть преувеличены. Эксперты отмечают, что привязка предельной годовой эффективной ставки вознаграждения к размеру первоначального взноса во многом отражает подходы, которые банки используют уже сегодня при оценке рисков.

"Заёмщики с более высоким первоначальным взносом, как правило, и сейчас получают более выгодные условия благодаря меньшему кредитному риску и лучшему качеству залога", – пояснили в ассоциации. 

По мнению аналитиков, новые ограничения не затрагивают главные проблемы ипотечного рынка. "Основными ограничениями остаются высокая стоимость фондирования, дефицит долгосрочных тенговых ресурсов, высокая базовая ставка и растущая зависимость рынка от льготных госпрограмм", – подчеркнули финансисты. 

В АФК подчеркнули, что существенного ужесточения банковских требований к клиентам ожидать не стоит. Подтверждённый доход, кредитная история, размер первоначального взноса и долговая нагрузка уже сейчас являются базовыми критериями при рассмотрении ипотечных заявок. Более того, в последние годы банки и без того заметно усилили скоринговые модели на фоне высокой базовой ставки и ужесточения регулирования.

Поэтому распространённое мнение о том, что ипотека станет недоступной для большинства заёмщиков, в ассоциации считают чрезмерным. Даже сейчас получить одобрение непросто.

"По итогам I квартала текущего года уровень одобрений по ипотеке составил 22,5%, то есть положительное решение получает менее чем каждый четвёртый заявитель", – сообщили в АФК.

Кредит станет меньше, требований – больше

Вместе с тем эксперты допускают, что новые требования могут повлиять на размер выдаваемых кредитов. Если обсуждаемые нормы будут утверждены в нынешнем виде, для части клиентов это будет означать необходимость увеличивать первоначальный взнос, привлекать созаёмщиков либо рассматривать более доступное жильё.

"Средний размер новых ипотечных кредитов может постепенно снижаться, а доступность рыночной ипотеки – сокращаться", – отметили аналитики центра.

Среди законных способов повысить шансы на одобрение в АФК называют увеличение первоначального взноса, погашение действующих кредитов и кредитных карт, а также привлечение созаёмщика с подтверждённым доходом. Важную роль по-прежнему будут играть стабильный официальный доход, положительная кредитная история и наличие финансового резерва после внесения первоначального взноса.

При этом аналитики считают, что главный эффект новых правил проявится не столько в сокращении спроса на жильё, сколько в дальнейшем изменении структуры ипотечного рынка. Уже сегодня Казахстан во многом зависит от льготных программ кредитования, которые предлагают более привлекательные условия по сравнению с рыночной ипотекой. "По итогам I квартала доля льготной ипотеки возросла до 85% всех выдач".

По мнению экспертов, любые дополнительные ограничения в первую очередь затронут именно коммерческий сегмент. В результате роль госпрограмм может ещё больше вырасти, тогда как доля рыночной ипотеки продолжит сокращаться.

"Ключевыми факторами для структуры ипотечного рынка в ближайший год, вероятно, останутся доступность льготных программ, уровень процентных ставок в экономике, динамика цен на жильё и платёжеспособность населения, а не обсуждаемые регуляторные изменения сами по себе".

В АФК акцентировали, что влияние новых правил на рынок недвижимости в целом, скорее всего, окажется ограниченным. Спрос на жильё зависит от гораздо более широкого круга факторов, чем отдельные изменения в регулировании: уровня доходов населения, стоимости квартир, ставок по кредитам и общих ожиданий участников рынка.

Рынок готовился к ужесточению заранее

Несмотря на активное обсуждение возможных изменений в ипотечном кредитовании, резкого роста количества сделок на рынке пока не наблюдается. По словам эксперта по недвижимости Дияса Батырханова, покупатели действительно стали чаще интересоваться условиями получения ипотеки и перспективами новых ограничений.

"Да, была у покупателей обеспокоенность по поводу ипотек с 1 июля. Но люди не стали толпой бежать в банк и оформлять ипотеку, на этом фоне ажиотажа не чувствуется, какой-то процент покупателей решил не откладывать".

По словам собеседника, многие изменения рынок фактически начал ощущать ещё год назад. Именно тогда банки стали жёстче оценивать потенциальных заёмщиков, что уже привело к росту числа отказов и срывов сделок. "Скоринг в банках был ужесточён ещё в прошлом году летом, с тех пор были срывы, посмотрим что будет дальше", – рассуждает он. 

В группе риска, по наблюдениям риелтора, находятся сразу несколько категорий покупателей:

предприниматели с декларацией доходов, которые отчисляют себе минимальную пенсионку; покупатели, у которых и так большая кредитная нагрузка; люди, которые имеют доход, но неофициальный.

При этом рынок жилья и без того постепенно смещается в сторону более доступных объектов. Всё больше покупателей выбирают квартиры меньшей площади, чтобы сократить размер кредита и первоначального взноса.

"Рынок и так смещён в более бюджетный сегмент, евродвушки, евротрёшки, меньше квадратура – дешевле цена, меньше кредита".

По словам Батырханова, на рынке сейчас наблюдается общая стагнация. Количество сделок остаётся невысоким как среди ипотечных покупателей, так и среди тех, кто располагает собственными средствами. Поэтому многие продавцы готовы обсуждать скидки.

"К ипотеке надо готовиться за полгода-год, не поддаваться соблазну и не набрать сотню рассрочек, беречь свою кредитную историю, числиться в ТОО или ИП и отчислять выше 40 тысяч тенге пенсионных, перед подачей заявки за месяц закрыть кредиты, чтобы база обновилась", – порекомендовал спикер.

При этом к услугам ипотечных брокеров Батырханов относится сдержанно. По его мнению, главным фактором остаётся финансовая дисциплина самого заёмщика, а не участие посредников. "Не вижу никаких плюсов, людям самим надо немного быть финансово грамотными, ходить по банкам, изучать программы", – заключил он.  

Что будет с рынком

Резкого обвала спроса эксперты не ожидают. Скорее, рынок продолжит смещаться в сторону более доступного жилья, а роль льготных программ будет расти. Для покупателей главным станет не только размер ставки, но и официальный доход, кредитная история, долговая нагрузка и первоначальный взнос.

Тем, у кого высокая кредитная нагрузка или неподтверждённый доход, получить ипотеку может оказаться сложнее. Часть заёмщиков будет вынуждена искать жильё дешевле, увеличивать первоначальный взнос или откладывать покупку. При этом главный эффект новых правил, вероятно, будет не в резком падении рынка, а в дальнейшем разделении покупателей: более обеспеченные получат лучшие условия, остальные будут сильнее зависеть от господдержки.