Диктатура подъезда: может ли большинство заварить права меньшинства?

Правда ли, что иногда большинству жильцов достаточно коллективного согласия, чтобы остальные не могли пользоваться частью общедомового имущества? Вот именно на такой почве в одном из домов Алматы возник конфликт между соседями из-за мусоропровода, который позже дошёл до суда. Orda.kz разбиралась, где заканчиваются полномочия общего собрания и начинаются права отдельного собственника. 

В многоквартирных домах существует довольно отлаженный механизм принятия решений. Собственники квартир могут решать общие вопросы через собрания и голосование. Собственно, так и поступили жители дома №  4 по улице Бальзака в Алматы, которые провели письменный опрос, собрали подписи и решили закрыть мусоропроводы во всех подъездах.

Согласились однако с этим не все. По словам Сергея, жителя этого дома, инициативная группа объясняла закрытие мусоропровода неприятным запахом, тараканами и грызунами. Но, как утверждают он и другие несогласные, связь этих проблем с мусоропроводом никто не подтвердил. Перед голосованием не проводили ни санитарного обследования, ни техпроверки.

«Несколько жителей нашего дома ходили по квартирам и убеждали соседей, что мусоропровод нужно заварить. Говорили о грызунах, тараканах и вони. Но откуда берётся эта вонь? Неприятный запах появляется не из-за самой шахты, а из-за отходов и ненадлежащего ухода. Возможно, прежде, чем заваривать мусоропровод, стоило наладить его уборку и санитарную обработку? Об этом почему-то никто не подумал»,говорит Сергей Державец, житель дома. 

Тем не менее нужное число голосов всё-таки собрали. За закрытие выступили 96 собственников, против — 25, ещё двое воздержались. После этого люки заварили, а вместе с этим и права отдельных жителей, по их словам, на доступную жизнь.

«В нашем доме живут совершенно разные люди — пожилые, маломобильные, те, кому по состоянию здоровья тяжело лишний раз выходить на улицу. Не каждый может ежедневно спускаться с пакетом мусора, особенно если не работает лифт. При голосовании жильцам, по нашему мнению, не объяснили всех последствий и не предложили других способов решить проблему. Поэтому мы считаем, что многих просто ввели в заблуждение»,
говорят несогласные собственники.

Они и попытались оспорить решение голосования в суде, потребовав открыть мусоропровод и выплатить каждому компенсацию за причинение морального вреда. Суды же, в свою очередь, отказали жильцам, посчитав, что заваренные люки не означают уничтожения мусоропровода, поскольку сама шахта осталась на месте.

Несогласные собственники подали кассационную жалобу, решение по которой ещё не принято.

«Логику большинства в этой истории легко довести до абсурда. Что, если жильцы соберутся и решат заварить дверь одного из соседей, потому что из его квартиры плохо пахнет или он держит слишком много кошек? Очевидно, что даже единогласное решение дома не даёт права лишать человека доступа к его собственности»,считает житель дома Сергей.

Получить развёрнутую позицию инициаторов закрытия не удалось ещё в начале конфликта. Тогда одна из «активисток» дома подтвердила сбор подписей по квартирам, но отказалась объяснять детали и показывать протокол.

На этот раз получить комментарий тоже не удалось. Одна из инициаторов заявила, что суд уже всё решил и за разъяснениями следует обращаться туда.

К тому же прежняя управляющая организация прекратила работу. Сейчас домом управляет новое ОСИ, которое не участвовало ни в голосовании, ни в закрытии мусоропровода.

Однако всё это не отменяет острый вопрос о полномочиях общего собрания. Чтобы разобраться, какие решения собственники вправе принимать большинством голосов и какие ограничения при этом действуют, мы обратились к эксперту в сфере ЖКХ. Оценивать позиции сторон и решения судов мы его не просили.

Как объясняет Павел Шульгин, председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами, закон относит мусороудаление к общедомовым инженерным системам — наряду с водоснабжением, отоплением, вентиляцией и лифтами. Поэтому при оценке решения собрания важно установить, работал ли мусоропровод и был ли он предусмотрен проектом дома.

По словам Шульгина, если система действовала и из неё регулярно вывозили отходы, заваривание люков лишает часть жильцов возможности пользоваться общим имуществом. В таком случае, считает он, одного решения двух третей собственников недостаточно.

«Собрание — высший орган, но его решения не могут противоречить законодательству Республики Казахстан. Если собственник не согласен, он может обратиться в суд и оспорить соответствующий пункт протокола»,говорит эксперт.

Шульгин также предлагает в таких случаях полагаться на статью 213 Гражданского кодекса, которая регулирует пользование долевой собственностью, она и предусматривает обращение в суд, если её участники не смогли договориться.

Если же мусоропровод не функционировал, подход может быть другим. По словам специалиста, собственники вправе двумя третями голосов решить вопрос о его демонтаже. Однако само голосование определяет лишь волю жильцов, но не порядок проведения работ.

«Такие работы требуют разработки соответствующей проектной документации, получения необходимых технических заключений и соблюдения строительных, санитарных и противопожарных норм. Простого решения общего собрания ОСИ для этого недостаточно», Павел Шульгин.

Эта история показывает, что в вопросах общедомовой инженерной системы одного подсчёта голосов может оказаться мало. Значение имеют её техническое состояние, проект дома, основания для закрытия и возможные последствия для собственников.

Если по этим обстоятельствам остаются вопросы, даже правильно оформленный протокол не заканчивает конфликт, а переносит в более затяжную фазу.

Читайте также: