Qazaq24.com информирует, ссылаясь на сайт Liter.KZ.
Покупка квартиры в залоге может выглядеть как выгодная возможность сэкономить десятки миллионов тенге. На рынке нередко встречаются предложения на 10–25 % ниже рыночной стоимости, чем и привлекает многих покупателей.
Однако за привлекательной ценой иногда скрываются юридические ограничения, долги прежних владельцев и даже мошеннические схемы. Эксперты предупреждают: если не проверить документы и условия сделки, покупатель рискует столкнуться с судебными спорами или потерей денег. Почему квартиры оказываются в залоге, какие подводные камни могут ожидать покупателей, и как обезопасить себя при покупке такой недвижимости — в материале Liter.kz.
Почему квартиры оказываются в залоге
Чаще всего жилье оказывается в залоге из-за ипотечного кредита. Пока заемщик полностью не погасит долг, квартира остается обеспечением перед банком. Если собственник решает продать недвижимость до полного погашения кредита, это возможно только с согласия финансовой организации.
Обычно встречаются два основных сценария:
владелец продает квартиру, чтобы погасить остаток кредита;
банк реализует жилье из-за просрочек по ипотеке.
В обоих случаях покупателю важно убедиться, что все юридические процедуры проходят корректно и задолженность будет закрыта.
Насколько распространены такие сделки
По словам директора агентства недвижимости, члена Национальной палаты риелторов PANA Асель Байгелди, квартиры в залоге достаточно часто встречаются на рынке.
“Значительная часть жилья в Казахстане приобреталась через ипотеку, поэтому до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Сам по себе факт залога не является проблемой — такие сделки давно отработаны на практике”, — отмечает эксперт.
Как правило, сначала уточняется точная сумма задолженности перед банком, после чего долг погашается — либо за счет средств покупателя, либо с участием банка в рамках сделки. После этого банк снимает обременение, и квартира переоформляется на нового собственника.
Какие риски могут возникнуть
Несмотря на распространенность подобных сделок, покупателям важно учитывать несколько возможных рисков.
Юридические ограничения
Главная особенность залоговой квартиры — наличие обременения. Это означает, что собственник не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия банка. Если этот момент не будет учтен, сделка может быть признана недействительной.
Дополнительные долги
Помимо ипотечного кредита у владельца могут быть и другие задолженности — например, по коммунальным платежам, налогам или исполнительным производствам. В некоторых случаях такие проблемы могут создать дополнительные сложности для нового собственника.
Риск судебных споров
Если квартира продается на фоне судебных разбирательств или взыскания долга, покупатель может столкнуться с длительными юридическими процедурами. Поэтому специалисты советуют внимательно изучать историю недвижимости перед заключением сделки.
Почему покупатели иногда сомневаются
По словам Асель Байгелди, многое зависит от размера долга и характера кредита.
“Работать с небольшими суммами значительно проще. Когда речь идет о задолженности в пределах 10–20 млн тенге, такие сделки проходят быстрее и спокойнее. Но если сумма залога значительно выше, уровень осторожности покупателей возрастает”, — говорит эксперт.
Она приводит пример из практики: квартира стоимостью 165 млн тенге продавалась при залоге в размере 77 млн тенге. Несмотря на то, что объект предлагался примерно на 25 % дешевле рынка, многих покупателей смущал высокий долг и то, что кредит был оформлен не по ипотеке, а на развитие бизнеса.
“В подобных ситуациях появляется человеческий фактор и вопрос доверия. Покупатели опасаются, что после погашения кредита могут возникнуть спорные моменты”, — отмечает риелтор.
Что обязательно нужно проверить перед покупкой
Юристы и риелторы рекомендуют обратить внимание на несколько ключевых пунктов:
1. Проверка обременений
Необходимо получить выписку из базы недвижимости, чтобы убедиться, что квартира действительно находится в залоге и нет других ограничений.
2. Согласие банка
Продажа должна происходить только при официальном разрешении финансовой организации.
3. Остаток долга
Покупатель должен точно понимать сумму задолженности и механизм ее погашения в рамках сделки.
4. Договор задатка
Как правило, стороны подписывают договор задатка, который фиксирует основные условия сделки и служит дополнительной юридической защитой.
Когда покупка может быть выгодной
Несмотря на возможные риски, покупка квартиры в залоге иногда становится хорошей возможностью сэкономить.
Такая недвижимость может стоить на 10–20 %, а иногда и на 25 % дешевле рыночной стоимости, особенно если собственнику необходимо быстро закрыть задолженность перед банком.
Кроме того, в некоторых случаях банки сами продают залоговое жилье через специальные площадки или аукционы.