Разворот на юг

Какая необходимость заставила крупнейшего казахстанского застройщика объединить алматинский и ташкентский офисы?

В июне 2026 года глава BI Group Айдын РАХИМБАЕВ публично заявил: продажи жилья в Алматы "падают", а Ташкент стал для компании "спасательным кругом". А незадолго до этого холдинг без громких анонсов объединил алматинский, шымкентский и ташкентский офисы в единую структуру BI South. Формально - это оптимизация. Но что стоит за ней - обычный риск-менеджмент или сигнал о чем-то большем? Разбираемся в цифрах, скрытых смыслах корпоративной перестройки и трендах строительного рынка.

От чего ушли

По аудированной отчетности BI Development за 2025 год чистая прибыль алматинского подразделения рухнула на 78 процентов - с 31 млрд до 7 млрд тенге. Несмотря на цифры, речь, скорее, не о проблемах, а о трудностях, которые, надеемся, только точечные и временные. Ведь при этом выручка выросла на 27,6 процента и достигла 192,8 млрд тенге. Для сравнения: Астана принесла холдингу 610,6 млрд тенге.

В это же время в "южном" контуре (Шымкент + Ташкент) чистая прибыль выросла втрое - до 12,7 млрд тенге, выручка - тоже примерно в три раза, до 157,7 млрд.

Падение прибыли в южной столице при росте выручки, вероятнее всего, является сигналом о проблемах маржинальности. Здесь, судя по отчетности холдинга, себестоимость реализации жилья выросла на 83,2 процента. Сыграли свою роль удорожание земли, материалов и логистики, затраты на субсидирование ипотеки и рассрочки, а также прямые потери от остановок строек (об этом подробнее в нашей справке. - И. Н.).

Застройщик мог себя почувствовать обиженным на фоне такого количества ужесточений. Правда, там, куда были направлены взоры оптимизации холдинга, жизнь тоже не мед. Дело в том, что Узбекистан провел серию жестких отраслевых реформ в 2024-2026 годах. Например, параллельные проектирование и строительство (начало работ без разрешительных документов, которые оформляются в процессе. - И. Н.) полностью запрещены не только в теории, но и на практике. За самострой многоэтажек - суровое наказание. При повторе - уголовная ответственность от трех до пяти лет лишения свободы для руководства компании. Продажи за наличные свыше определенного порога ликвидированы, сделки только безналичные. Для привлечения дольщиков требуется специальная лицензия и обязательное страхование ответственности застройщика. Налоговая база по недвижимости считается по рыночной, а не по балансовой стоимости.

Казахстанская практика, где крупные игроки нередко начинали стройку до экспертизы, обходили закон о долевом участии через договоры "бронирования" и работали с наличкой, в Ташкенте больше не применяется. Очень дорого может это обойтись застройщику в итоге.

Однако при всем при этом в Узбекистане выше маржа. Хотя цена ошибки тоже выше - на кону свобода топ-менеджмента и блокировка объекта. Именно эта разница регуляторных режимов сделала объединение алматинского офиса с ташкентским логичным с точки зрения управления рисками.

Единое руководство позволит жестче контролировать денежные потоки и качество процессов. С точки зрения холдинга - это оптимизация. Однако для казахстанского рынка от такой оптимизации возникают несколько системных рисков.

На что придется обращать внимание

Первый риск от объединения подразделений - риск перетока капитала. Деньги, зарабатываемые на объектах в Казахстане (собственные средства холдинга, реинвестируемая прибыль и дивиденды), теоретически могут направляться на финансирование крупных проектов в Узбекистане, таких как квартал "Астана" в Новом Ташкенте (больше 250 тысяч квадратных метров жилья на участке в 10 гектаров).

Если новое "объединение" реально начнет строить на деньги с алматинских объектов дома в Ташкенте, строительный сектор южной столицы Казахстана может потерять ликвидность, а налоговая база - сожмется.

Второй риск - потенциально возможное снижение качества и замедление проектов в крупнейшем казахстанском мегаполисе. Единое руководство и релокация сильных инженерных и управленческих кадров в растущий ташкентский рынок могут ослабить контроль на казахстанских площадках. Вероятны и такие неприятности, как упрощение архитектурных решений, затягивание сроков сдачи объектов и ухудшение сервиса после ввода жилых комплексов в эксплуатацию.

Третий риск - возможен эффект домино. Сквозная структура управления означает, что любой серьезный сбой на узбекском рынке (перегрев, регуляторный удар, падение спроса) мгновенно отразится на капитализации всего холдинга и может парализовать стройки внутри Казахстана.

Четвертый риск - репутационный. Публичные заявления о том, что в Казахстане дальше будет только хуже, на фоне многолетней господдержки отрасли вызывают вопросы у экспертов и покупателей. Крупнейший девелопер страны демонстративно переориентируется на соседний рынок - это сигнал, который рынок незамедлительно считывает.

Все риски чисто гипотетические. Пока ничего этого не зафиксировано.

Всё, что не запрещено, или кассовый актив?

Объединение офисов, естественно, само по себе не является нарушением. Компания имеет право оптимизировать свою структуру, как ей вздумается. Однако концентрация финансовых и управленческих ресурсов на рынке с более высокой маржой и одновременно более жестким контролем создает асимметрию. Казахстанский сегмент рискует превратиться в кассовый актив, который генерирует денежный поток для более доходных южных проектов, при этом теряя на своей территории в качестве и темпах развития.

Регуляторам и отраслевым ассоциациям придется внимательнее следить за трансграничными денежными потоками внутри холдинга, за изменением кадрового состава на ключевых объектах и за соблюдением обязательств перед дольщиками.

А покупателям жилья в Алматы, наверное, может иметь смысл оценивать не только бренд и локацию будущего ЖК, но и то, куда реально уходят внимание и ресурсы застройщика.

Понятно, что для компании объединение самостоятельных крупных подразделений - это оптимизация накладных расходов. Но эта оптимизация алматинским проектам грозит "синдромом дальнего региона", когда локальные операционные и юридические проблемы объектов мегаполиса будут тушиться с опозданием из-за фокуса руководства на более маржинальном рынке Узбекистана.

Рынок недвижимости наших стран все сильнее связан. Сейчас вопрос только том, в чью пользу будет дальше работать эта связь?

Комментарий в тему

Мы предложили застройщику высказаться по всем вызывающим наше беспокойство моментам, которые обозначены в тексте. Пресс-служба BI Group объяснила в своем ответе снижение прибыли в Алматы тем, что отчетность 2025 года отражает период входа на рынок (15-18 месяцев назад) с крупными инвестициями, а не текущее состояние. Далее нас заверили, что Казахстан остается ключевым рынком, кардинальных изменений планов по Алматы и регионам нет, а международное направление - лишь одно из стратегических: "Казахстан был и остается ключевым рынком для компании. Международное развитие является одним из стратегических направлений деятельности компании, но не единственным. …Кардинальных перемен в планах по развитию проектов в Астане, Алматы и регионах нет", - говорится в ответе. Масштабную релокацию кадров компания отрицает. Казахстанских дольщиков постарались успокоить обещанием открыто решать любые вопросы: "Холдинг всегда занимает открытую позицию, готов открыто комментировать причины изменений плановых сроков, а также вести переговоры по условиям с дольщиками".

Игорь НЕВОЛИН, Алматы

Наша справка

Из-за начавшейся кампании акимата Алматы по борьбе с хаотичной застройкой девелопер был вынужден останавливать работы, переделывать проекты, нести логистические убытки и возвращать деньги дольщикам.

• Наиболее проблемным кейсом в Алматинском регионе в начале 2026 года был ЖК Dream City Tech (микрорайон "Кайрат"). Управление градостроительного контроля официально приостановило строительные работы на объекте после выявления нарушений со стороны подрядчиков. Ситуация усугубилась крупной аварией: в ходе работ строители повредили силовой кабель, оставив жителей соседнего микрорайона без тепла и электричества.

• Заморозка стройки в разгар сезона, срыв сроков ввода, затраты на ликвидацию коммунальной аварии напрямую ударили по доходности проекта.

• В январе 2026 года акимат заблокировал BI Group строительство малоэтажного жилого комплекса в районе аэропорта из-за отсутствия на тот момент обязательных согласований с авиационными службами и уполномоченными органами. Компания лишилась возможности возвести и реализовать крупный объем жилья в этом районе, заморозив инвестиции в выкупленную землю и инфраструктуру.

• BI Group в одностороннем порядке расторг более 200 договоров бронирования с дольщиками ЖК Gulder (3-я очередь). Компания мотивировала это тем, что из-за резкого удорожания стройматериалов и задержек с получением гарантий Единого оператора (КЖК) проект мог стать убыточным. Это решение привело к судам и необходимости возвращать несогласным покупателям деньги.

• Из-за введенного акиматом запрета на строительство многоквартирных ЖК выше проспекта Аль-Фараби и на склонах гор компания была вынуждена радикально снижать этажность уже начатых или спроектированных элитных клубных домов, полностью перекраивать экономические модели объектов (вместо плотных многоэтажек строить малочисленные таунхаусы).

0