Заселятся и не будут платить: какие риски может нести запрет на выселение без суда в Казахстане

Среди изменений в главном законе страны отмечена норма о выселении жильцов только через суд. Это поможет защитить права казахстанцев, но также создаются риски для домовладельцев, сообщает NUR.KZ.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

Данный текст создан автоматически при помощи ИИ и не проходил проверку редактора, поэтому может содержать фактологические или грамматические ошибки. Подробности в публикации

В Казахстане принята новая норма Конституции, запрещающая выселение из жилища без решения суда, что, по мнению эксперта Диляры Сейтнуровой, может создать риски для владельцев арендного жилья и застройщиков.Эксперт отмечает, что новая норма может значительно усложнить и затянуть процесс выселения неплательщиков и освобождения участков для строительства, что может привести к появлению "профессиональных неплательщиков".Для минимизации рисков Сейтнурова рекомендует тщательно проверять арендаторов, увеличивать размер депозита и включать в договоры условия о взыскании долгов через нотариуса.

Новая Конституция была принята в Казахстане в рамках всеобщего референдума. Среди различных изменений главного закона страны также отмечается норма, согласно которой не допускается выселение из жилища, иначе как по решению суда (статья 28).

Ранее эту инициативу также поддержала уполномоченная по правам человека Динара Закиева – она предложила внести в Конституцию дополнительные гарантии к запрету о выселении из жилья без учета жизненных обстоятельств граждан.

Что означает новое уточнение и какие риски оно может иметь для владельцев арендного жилья, редакции NUR.KZ рассказала Диляра Сейтнурова, эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club.

Зачем внесли эту правку

Как отмечает эксперт, ранее в законодательстве могли быть лазейки, когда право собственности еще не оспорено или процесс идет, но человека уже выселяют из жилья (например, административным решением или под снос).

А новая норма требует, чтобы физическое выселение было возможно только после вердикта суда.

Ноутбук и смартфон. Иллюстративное фото: Sorapop/Getty Images

"Речь идет о конституционной гарантии судебного порядка выселения. Инициатива направлена на то, чтобы исключить любую возможность внесудебного выдворения людей на улицу, даже если есть юридические претензии к их правам на недвижимость", – отмечает Диляра Сейтнурова.

И хотя для граждан это может обеспечить защиту при нарушении их прав, в некоторых случаях может обнаружиться негативная сторона таких мер.

Сложности для строительства

Как сообщает эксперт, если вопрос связан с профессиональной деятельностью (например, с проектами застройки или сноса ветхого жилья по программе реновации), то подобная поправка существенно меняет риски.

"Она означает, что любые спорные ситуации с жильцами (даже если у них нет полных прав на жилье или это самозахват) нельзя будет решить методом переговоров или приказом акимата – придется идти в суд, что удлиняет сроки освобождения участков и реализации программы реновации", – отмечает эксперт.

Также усиление защиты одной стороны (жильцов) может означать рост рисков для другой – владельцев жилья и арендодателей.

Коробки с нарисованными лицами. Иллюстративное фото: freepik.com/gpointstudio Арендаторы, которые не платят и не съезжают

Согласно сообщению эксперта, предыдущие нормы закона также позволяли принудительно выселять арендаторов только через суд.

Но на практике, если договор аренды расторгнут, собственники часто меняли замки или вызывали участкового, который может "попросить" жильцов на выход, так как у них нет оснований там находиться.

Однако новая конституционная норма может сделать полицейских абсолютно бесправными.

"Услышав слово "выселение", участковый скажет: "Это гражданско-правовые отношения, вот статья Конституции, идите в суд".

В итоге процедура станет безальтернативно долгой (иск – суд – вступление в силу – частный судебный исполнитель). Весь этот период (минимум 5-6 месяцев) неплательщик живет бесплатно", – отмечает эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club.

Появятся ли "окупасы" или "сквоттеры" в Казахстане

В Испании одной из проблем в жилищной сфере стали так называемые "окупасы" – лица, которые незаконно занимают чужую пустующую недвижимость (квартиры, дома). А в США таких нарушителей называют "сквоттерами".

Дело в том, что полиция не может выселить их сразу, если только не поймала нарушителей в момент взлома. Поэтому избавиться от них можно только через решение суда, что очень сильно затягивает процесс – иногда на несколько лет.

Также окупасами называют арендаторов, которые перестают платить за жилье и при этом отказываются выселяться – для этого тоже нужно решение суда.

Молоток судьи. Иллюстративное фото: Davizro/Getty Images

Согласно мнению Диляры Сейтнуровой, риск создания полноценного института окупасов и сквоттеров в Казахстане ниже, чем в Европе, из-за наличия четкой системы регистрации. Однако все может измениться.

"Если вы сдаете квартиру "в серую" и не регистрируете жильцов, вы сами ставите себя под удар.

Если же договор есть, то принятая поправка может привести к тому, что даже с истекшим договором жилец будет считаться "законно вселившимся", которого нельзя выгнать на улицу без вердикта судьи.

То есть по факту классических окупасов может и не быть, но прослойка "профессиональных неплательщиков" точно получит мощную защиту", – считает эксперт.

При этом она отмечает, что в случае заселения чужого жилья третьими лицами сложность также будет составлять тонкая грань между уголовным преступлением и гражданским спором.

Например, если кто-то взломал дверь незаконно, то это "Нарушение неприкосновенности жилища" (статьи 147 или 149 УК РК). Тогда полиция обязана задержать преступников, то есть фактически удалить их из жилья. А новая норма в Конституции в этом случае не должна защищать нарушителей.

Однако, если они зашли в открытый дом или его сдал в аренду один из родственников владельца, то здесь возникает огромный риск.

Договор аренды. Иллюстративное фото: freepik.com

"Полиция не будет разбираться, кто кому брат. Они увидят людей, живущих в доме, и сошлются на Конституцию: "Выселять без суда – нельзя". Вам придется идти в суд и доказывать, что они там находятся незаконно.

Угроза не в том, что у вас отберут право собственности, а в потере времени. Любой конфликт будет означать простой недвижимости на 6-12 месяцев судебных тяжб без получения дохода", – сообщает эксперт.

Как минимизировать риски

Чтобы избежать подобных рисков, Диляра Сейтнурова рекомендует казахстанцам придерживаться определенных правил:

тщательно отбирать арендаторов – следует проверить их по базам судебных должников (реестр должников Минюста) до заселения;установить депозит на аренду – увеличение его суммы до размера 2-3 месяцев ежемесячной оплаты может помочь перекрыть время, если дело дойдет до суда;применять исполнительную надпись – прописывать в договорах условия, позволяющие взыскивать долги через нотариуса, чтобы лишить арендаторов стимула жить бесплатно.

"Эта новая норма – большой риск для рынка аренды и девелопмента, ведь расселение ветхого жилья по программе реновации тоже сильно усложнит данный процесс, а также затянутся сроки реализации", – подчеркивает эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club.

Ранее мы рассказывали, какие штрафы могут получить жильцы домов в Казахстане.

Также аналитик объяснил, как льготная ипотека делает квартиры дороже в Казахстане.

Дополнительно напомним, что в определенных случаях можно сдавать квартиры в аренду без оформления ИП.