Ипотека в Казахстане в 2026 году: что изменится для заемщиков

Наступивший год готовит серьезные изменения для рынка ипотечного кредитования в Казахстане. Ипотека станет более “справедливой” и персонализированной: банки будут учитывать финансовые возможности заемщиков, государство продолжит поддерживать льготными программами, а ставки рассчитываются по новым правилам. Главное – планировать платежи заранее и иметь хотя бы небольшой первоначальный взнос, передает Liter.kz со ссылкой на Fingramota.kz.

Переход к новому потолку ГЭСВ

Одним из ключевых показателей при оформлении кредита или депозита является годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ). Она показывает, сколько реально заплатит заемщик с учетом всех комиссий, сборов и страховых платежей. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальным банком планируют снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20%, что сделает кредиты более доступными. Ввод ограничения на уровне 20% запланирован на июль 2026 года, чтобы банки могли сохранять устойчивость и покрывать свои риски.

Новая система расчета ставок и риск-ориентация

Ставка будет зависеть от нескольких факторов:

Срок кредита: чем дольше срок, тем выше ставка из-за больших рисков для банка; короткий срок – ставка ниже, но ежемесячный платеж выше. Первоначальный взнос: чем больше вы платите сразу, тем меньше сумма кредита и ниже ставка. Например, квартира стоимостью 20 млн тенге при взносе 20% даст ставку выше, чем при взносе 40%. LTV (Loan-to-Value): соотношение суммы кредита к стоимости жилья. Большой взнос = низкий LTV = выгодная ставка.

Новая система позволит дифференцировать ставки по качеству займа, как это делается в развитых странах.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма выдаваемого кредита и ниже риск для банка.

Например, стоимость квартиры – 20 млн тенге. Вы вносите 20% от стоимости квартиры собственными средствами, это 4 млн тенге. Остаток 16 млн тенге, которого вам не хватает, вы планируете оформить в банке как ипотечный кредит. При таком первоначальном взносе ставка будет выше, например от 25%. При взносе же 40% от стоимости квартиры, это 8 млн тенге, банк оформит кредит на недостающие 12 млн тенге при ставке, например, 20%.

Программы государственной поддержки ипотеки

Все государственные программы направлены на повышение доступности жилья – особенно для определенных категорий граждан:

Программа “7-20-25”. Эта программа остается одной из ключевых: ставка фиксирована на доступном уровне; условия понятные и прозрачные; льготные механизмы рассчитаны на граждан, не имеющих жилья в собственности, со стабильным доходом от трудовой или предпринимательской деятельности, которые хотят приобрести первичное жилье в новостройках.

В 2025-2026 годах по ней были увеличены лимиты стоимости приобретаемого жилья в Алматы и Астане с 25 млн тенге до 30 млн тенге, что расширило круг квартир, которые можно купить в рамках программы.

Новые программы “Наурыз”. С конца 2025 года началась новая волна льготных ипотек, таких как “Наурыз” и “Наурыз Жумыскер”:

ставка 7% для социальных категорий; ставка около 9% для остальных; льготные условия по первоначальному взносу; максимальные суммы ипотек привязаны к региону (выше в Астане и Алматы).

Эти программы направлены не только на снижение стоимости ипотеки, но и на развитие социального жилья через фиксированные цены на дома в рамках государственных контрактов.