Какой станет Астана через 10 лет и где выгодно купить жильё уже сейчас: интервью с урбанистом

Какой станет Астана через десять лет? Что ждёт левый берег и как преобразится старый город? О будущем столицы, пробках, недвижимости и самых комфортных районах для жизни в интервью специальному корреспонденту ИА «NewTimes.kz» Жанату Тукпиеву рассказал заместитель руководителя Центра урбанистики Астаны Бахтияр Бекенов.

– В каком направлении растет город? Куда будет двигаться Астана в ближайшие десять лет?

– По генплану у нас три вектора развития, и именно в этих направлениях сегодня движутся застройщики. Первое – район нового вокзала и аллея «Мынжылдык». Второе – территория за ТРЦ «Хан Шатыр», то есть за проспектом Туран. Там формируется крупный кластер городского развития, где будет Ellington Mall (самый большой торгово-развлекательный центр столицы – прим. авт.), а также жилая и социальная застройка. И третье направление – ниже проспекта Аль-Фараби и улица Керей, Жәнібек хандар, вдоль канала Нура–Ишим.

– А если рассматривать старый город, микрорайон Коктал, направление в сторону трассы Астана – Кокшетау?

– Территория старого вокзала уже застроена, но, скорее всего, там будет снос и реновация. Все-таки старый вокзал – это еще одни ворота в город. Уже есть проект по обновлению улицы Асан Кайгы: ее будут расширять, выкупать земельные участки, туда зайдут крупные девелоперы. Реновация фасадов и крыш коснется и старой части города – в районах «Сарыарка», «Байконур» и «Алматы». За железной дорогой находится промышленный сектор – туда город строиться не будет.

В сторону Кокшетау и Коктала есть небольшие участки, которые также попадают под реновацию и редевелопмент. Туда заходят и осваивают эту территорию крупные строительные компании. В основном это свободные земли или бывшие дачные участки. Правый берег у нас уже в целом сформировался: там есть и кварталы, и уличная сеть. А левый берег все еще находится в процессе активного развития.

– Какие районы сейчас кажутся вам особенно интересными для покупки жилья – с точки зрения роста цен или общего потенциала?

– Касательно покупки жилья все индивидуально, у каждого свои приоритеты. Кому нравится больше находиться ближе к природе – выбирают районы рядом с рекой или парками. И это может быть и левый, и правый берег. Кому важно быстрее добираться до работы – ориентируются на близость к офису. По своим коллегам знаю, что при покупке жилья некоторые даже не рассматривали левый берег. А кто-то, наоборот, приезжает из регионов и выбирает левый берег, потому что хочет полностью поменять обстановку. Для каждого покупателя свои приоритеты, и неважно, какая это часть города. Главный критерий – доступность сервисов: магазинов, аптек, остановок, транспорта. 

Если говорить об инвестиционной привлекательности, то, как я уже упоминал, это прежде всего застраивающиеся участки на периферии Астаны. Например, на перекрестке проспекта Улы Дала и улицы Айтматова. Там сейчас почти ничего нет – только начинают застраиваться районы. Поэтому цена на квадратные метры там сейчас намного ниже, чем будет через пять–десять лет. То же самое касается района аллеи «Мынжылдык» и нового вокзала. Пять лет назад цены там были низкие, сейчас уже средние и, скорее всего, через пять лет будут расти, так как территории активно застраиваются. Там появляются социальные объекты, новые торговые центры. К тому же, если все пройдет без форс-мажоров, в следующем году запустится линия ЛРТ по улице Калдаякова – и это тоже станет драйвером роста цен в этом районе.

– Наверняка, есть и другие районы Астаны, которые вы считаете перспективными для жизни?

– Лично для меня это, прежде всего, районы в шаговой доступности от реки или с видом на нее. Если в Алматы это горы, то в Астане – река, и это один из природных плюсов города. Дома, которые строятся или уже стоят рядом с рекой, особенно перспективны. Неважно, какой это район – «Сарыарка», «Сарайшык», «Байконур», «Алматы», «Нура» или «Есиль». Во всех этих районах есть участки, примыкающие к реке. Например, вдоль района «Сарыарка» сейчас идет большая застройка рядом с эко-мечетью Ырыскелды кажы.

Перспективным, думаю, будет и остров, где раньше находился завод газовой аппаратуры. По генплану там планируется строительство двух мостов – от улицы Кенесары на левый берег.

Также перспективны участки вдоль уже построенных мостов, например, по проспектам Тәуелсіздік и Улы Дала. Эти мосты связывают левый и правый берега, вдоль них ведется застройка. То есть река фактически является центром города, объединяющим оба берега.

У нас постепенно идет благоустройство всех набережных и прилегающих территорий с парками и скверами, и это значительно повышает комфорт проживания. В этом году открылся парк «Мира и согласия», в следующем году планируется открытие второй очереди. Также в этом году благоустроили набережную парка имени Кемаля Ататюрка, продолжаются работы на набережной Триатлон-парка.

– Но при этом, если говорить о природе в городе, нельзя не упомянуть многострадальный Малый Талдыколь. Как обстоят дела с ним сегодня?

– В принципе, у нас весь левый берег засыпан, потому что там была болотистая местность. Если посмотреть старые кадры, то там, где сейчас находится монумент «Байтерек», тоже была вода – ее засыпали. Полностью была засыпана территория за «Хан Шатыром», там, где сейчас идет застройка в районе жилого комплекса «Зеленый квартал». Когда встал вопрос о сохранении Малого Талдыколя, появились экоактивисты. Сейчас, как мне известно, по постановлению суда сохранился седьмой участок. Его нельзя трогать, застраивать или засыпать – там будет экопарк. Пятый участок тоже находится в проектировании под экопарк, и, если будет финансирование, благоустройство может начаться уже в следующем году. 

– Как дела с озеленением в Астане? 

– У города есть политика по озеленению: принят устав, по которому застройщики и девелоперы не могут сдать объект в эксплуатацию без благоустройства территории, включая озеленение. Дендропланы должны согласовываться с управлением архитектуры, должна учитываться ночная подсветка, фасады – вся территория вокруг объекта уже должна быть благоустроена.

– Насколько легко деревья и кустарники приживаются в Астане, учитывая климат?

– Когда разрабатывался устав озеленения, был составлен ассортимент деревьев. Это список примерно из 20–22 пород, которые на сто процентов приживаются и хорошо себя чувствуют в условиях астанинского климата. Это карагач, дуб, липа, сосна и многие другие виды, которые спокойно переносят и зимние морозы, и летнюю жару. С этим проблем нет.

– Как вы сегодня оцениваете баланс между жилой застройкой и развитием социальной инфраструктуры?

– Когда Астана только развивалась в нулевые–десятые годы, был сильный перекос в сторону жилой застройки. Строились дома, прокладывались дороги и коммуникации, а городская среда – благоустройство и озеленение – не успевала за темпами строительства. Сейчас такого перекоса нет. 

– При этом некоторые жилые комплексы в городе, откровенно говоря, представляют собой «человейники»… 

– Если это уже застроено, кроме как сносом, исправить ситуацию сложно. Сейчас при планировании новых кварталов закладываются рекреационные зоны вокруг жилых массивов, обычно в радиусе 300–500 метров. Мы понимаем, что везде сделать полноценный парк не получится, но стараемся создавать аллейные посадки вдоль улиц. Например, проспект Мангилик Ел или аллея Улытау: там физически нет сквера или парка, но благодаря озеленению вдоль дорог жители все равно оказываются ближе к природе.

– И все же, как быть с прошлыми ошибками, например, с ЖК «Жагалау» и рядом жилых комплексов за «Хан-Шатыром»? Многие дома там расположены блоками, создавая эффект «муравейника» и ощущение дискомфорта…

– В жилом комплексе «Жагалау» мы сделали сквер и благоустраивали территорию дважды, заходили во дворы. На участке с плотной застройкой за «Хан Шатыром» сейчас создается пешеходный бульвар GreenLine. Там проводится комплексное озеленение, дороги по старому плану убраны, создаются прогулочные зоны. Такими мерами мы стараемся исправлять ошибки прошлых проектов. Основной подход – максимальное озеленение всех доступных участков; только так можно смягчить дискомфорт плотной застройки.

– Как изменились запросы горожан при выборе жилья за последние годы? Может быть, вырос спрос на комфорт-класс, малоэтажное жилье или жилье в удаленных районах?

– Я знаю людей, которые специально покупали квартиры в тех же самых «муравейниках» – им нравится атмосфера города. Другим, особенно взрослым, больше по душе отдаленная усадебная застройка с небольшим садиком перед домом.

Четкой тенденции в Астане нет. Здесь строятся и коттеджные городки, и среднеэтажные дома (9–12 этажей), и высокие жилые комплексы (16–20 этажей), и все они находят своих покупателей. 

С точки зрения урбанистики наиболее комфортной считается средне- и малоэтажная застройка. Человек воспринимает улицу в основном на уровне первых трех этажей, поэтому 5–6 этажей – комфортно, 9–12 этажей – приемлемо. Уже выше могут возникнуть определенные неудобства: например, при отключении лифта доступ на верхние этажи становится более проблемным. Поэтому многие при выборе жилья это тоже учитывают.

– Какие риски и преимущества есть у жилья, расположенного рядом с оживлёнными магистралями?

– В Астане это не так критично из-за ширины улиц и дорог. Расстояние между трассой и домом бывает 20–30 метров, а иногда доходит до 40 метров, поэтому воздействие шума и загрязнений не такое сильное. Конечно, если дома имеют плохую звукоизоляцию и окна, то ночью может быть сложно заснуть. Но в целом люди привыкают к этому.

– Но можно же признать, что у нас существует такая проблема, как шумовое загрязнение?

– Шумовое загрязнение есть в любом городе. Я знаю, что в некоторых зарубежных городах, например, запрещают пользоваться личным транспортом в определенных районах после 23–24 часов или вводят платный заезд в некоторые зоны, чтобы люди объезжали эти участки. У нас же сейчас все открыто и свободно: можно ездить где угодно, сигналить, шуметь. Контроль минимальный, потому что, на мой взгляд, в городе сильное автомобильное лобби.

– Некоторые страны же применяют, допустим, пользование личным транспортом по четным и нечетным дням?

– Да. В новых районах застройки, например, в Лондоне, покупатель квартиры подписывает документ, что не будет использовать личный автомобиль. То есть такие районы изначально освобождаются от машин для жителей. Транспорт там допускается транзитный, такси, скорая помощь и так далее, но исключается основной автомобильный трафик.

Также в некоторых определенных районах покупатели домов гарантируют, что у них есть парковочное место в паркинге, потому что там нет мест для уличной парковки. Это своего рода борьба со звуковым загрязнением и шумом. Жители заранее знают, что здесь будет меньше машин и они будут спокойнее жить.

– Хотелось бы уточнить: что вы думаете о яркой, «аляпистой» рекламе на фасадах?

– Да, мы это тоже давно заметили. Года два назад мы провели акцию на проспекте Момышулы. Сняли все вывески на доме и показали, как их оформлять согласно дизайн-коду. Введение дизайн-кода обязательно для всех, чтобы регулировать правила застройки и оформления вывесок для бизнеса. Также года два назад открылось КГУ «Астана-Жарнама», которое занимается вывесками, рекламой и фасадами. В городе много малого бизнеса, много новых жилых комплексов с магазинами, кафе, кофейнями, и уследить за всеми сразу невозможно. Но работа ведется, и постепенно мы движемся к единому стилю фасадов.

– Ну, если говорить более глобально, можно ли в будущем прийти к какому-то единому архитектурному стилю города?

– То, что создает атмосферу городу и общее визуальное впечатление, формируется не столько самими зданиями, сколько малыми архитектурными формами. Это единый стиль фонарей, светофоров,лавочек, урн. Все это делает улицы более аккуратными и создает единый облик города. А сами здания и фасады, на мой взгляд, все равно должны быть разными, чтобы сохранялось разнообразие и индивидуальность районов.

– Наверное, вопрос еще в том, что Астана – совершенно новый город...

– В том числе, да. Астана – новый город, и у нас очень быстрые темпы застройки. В старых городах застройка формируется медленно на протяжении десятилетий, а у нас, например, весь левый берег появился за 15–20 лет. Масштабы просто несопоставимы.

– Что, по-вашему, сделали не так при строительстве Астаны?

– Я сразу скажу, есть ошибки, которые не удается решить. Это развязки в городе. Их быть не должно. У нас большие проблемы, например, возле Дома министерств. Там две большие развязки, и там всегда образуются пробки, людям неудобно ходить пешком. В городе развязки не нужны, еще раз подчеркиваю. Эти проблемы мы уже вряд ли сможем полностью исправить.

Градостроительные ошибки – это слишком дальнее расположение зданий. Мы не говорим о суперплотной застройке, но масштабы слишком большие. Например, проспекты Мангилик Ел и Кабанбай батыра: от одного здания до другого 100–120 метров. Проспект Тәуелсіздік – там восемь–десять полос. Это тенденции, которые когда-то были популярны в Америке 60–70-х годов, но ближе к XXI веку их стали сужать, убирать эстакады, больше делать ставку на общественный транспорт. Эти ошибки допустила Астана, потому что изначально не предвиделось такое быстрое развитие и рост населения. Архитекторы, которые проектировали генплан в начале века, рассчитывали на 600–700 тысяч человек. Сейчас уже полтора миллиона. Поэтому нужно создавать больше улиц не в плане ширины, а в количестве: больше проездов, больше кварталов, больше перекрестков. Тогда будет создаваться мобильность, и даже на машине можно объехать пробки по параллельной улице. Сейчас на левом берегу шесть–семь основных улиц, ведущих к двум–трем мостам. Из-за этого получается эффект «бутылочного горлышка», и создаются пробки. С этим можно бороться только через те части улиц, которые были отданы под дублеры, парковки, вторые дублеры. Допустим, на улице Сарайшык есть три дублера. Там можно создавать комфортную среду – скверы, парки, максимально озеленять. Каркас города уже сформирован, полностью снести и перестроить его невозможно, поэтому работаем с тем, что есть. И главное – не допускать подобных ошибок в дальнейшей застройке.

– Какие ошибки, допущенные в прошлом при планировке Астаны, сейчас удалось исправить?

– Ну, сейчас удалось скорректировать новые районы по последнему генплану, который, если не ошибаюсь, был принят в 2016 году. Например, застройки за проспектом Туран раньше не было, и уже тогда было понятно, что город будет перегружаться, появятся пробки, станет некомфортно для людей. Сейчас новые участки застраиваются более компактно, улицы располагаются плотнее, создается более разветвленная сеть дорог. Специалисты города, которые разрабатывают генплан, учитывают ошибки прошлого и строят сетку улиц иначе, чтобы повысить мобильность и сделать город удобнее для жителей.

– В Астане очень много светофоров. Мы ранее направляли запрос в акимат, и там сообщили, что строительство надземных переходов не планируется. При этом подземные переходы, например возле Триумфальной арки, часто затапливает. Как вы относитесь к идее надземных переходов в столице?

– Мы против подземных и надземных переходов, потому что они создают барьеры и делают городскую среду некомфортной. Человек гуляет с ребенком, ему гораздо проще дождаться светофора и перейти по ровной поверхности, чем поднимать и спускать коляску. Плюс зимой у нас ветер, холод, гололед – все это неудобно для жителей. Такие переходы полезны только для автомобилей. Если мы будем их строить, мы сделаем город для машин, а не для людей. Подземные переходы уместны только там, где есть метро. А какие бы пандусы или лифты мы ни сделали, зимой они, объективно говоря, не работают и работать не будут.

— Ранее аким столицы Женис Касымбек подтвердил планы по расширению LRT в сторону Косшы. Как, на ваш взгляд, будет развиваться эта система в будущем — каким вы видите LRT через 10 лет и где могут появиться новые ветки?

— Полностью запустить ЛРТ планируется в следующем году. Вторая ветка будет связывать старый вокзал. Я точно знаю, что одна часть пойдет по улице Сыганак и дальше до улицы Айтматова, в ту сторону. Сейчас разрабатывается ТЭО, к работе привлекли китайцев. Они изучают, по какой улице лучше проложить маршрут, где меньше будет сносов. Рассматривается вариант не только на эстакадах, возможно, часть линии будет смешанной: где-то по землей, где-то, может быть, подземная. Сейчас все это просчитывается.

 – Но однозначно ЛРТ затронет правый берег?

– Да. Это нужно делать, это сто процентов будет.