Остаться при своих и даже в плюсе

Эксперты рынка недвижимости о том, как подготовиться к изъятию земельного участка под принудительный снос и получить справедливую компенсацию.

Одна из самых популярных сегодня консалтинговых услуг в Алматы - ликбез для собственников, уже получивших уведомления о сносе их частного домо­владения, и для тех, кто не нашел свой участок на новом генплане города. Почти еженедельно в СМИ появляются новые списки адресов, где власти города планируют реконструировать дорогу, построить социальный и инфраструктурный объект. Часть обреченных домовладений попадает в орбиту интересов девелоперов. И если дом идет под снос, что делать собственникам? Как добиться самых выгодных условий, если вы уже получили уведомление?

Узнали о сносе через интернет?

Адвокат Дамир МАРДЕНОВ предлагает собственникам, уже получившим письменное уведомление, проверить в нем основание изъятия.

- Собственнику необходимо запросить у госоргана постановление о начале принудительного отчуждения (оно должно соответствовать требованиям статьи 63 закона “О государственном имуществе”), проект детальной планировки (ПДП), оценочный отчет, документы о резервировании земли, генплан, проект договора выкупа и землеустроительный проект, - перечисляет Дамир Марденов. - Если же уведомления нет, а о будущем сносе владельцы узнали не из официальных источников, нелишне будет обратиться в госорганы с соответствующим запросом.

Запросы, советует адвокат, стоит направлять как непосредственно в акимат города, так и в профильные ведомства: управление земельных отношений, управление архитектуры и градостроительства, управление градостроительного контроля. От них нужно добиться предоставления того же пакета документов, что и собственнику, получившему уведомление. А после проверить свои правоустанавливающие документы на недвижимость.

Крыша в законе

- Важно помнить: компенсацию получают только за зарегистрированные дом, пристройки и право на землю, - уточняет адвокат Дамир Марденов.

Подтверждает его слова и генеральный директор оценочной компании Артем КАЛИНИН. Причем привести в порядок документы собственнику необходимо до того, как он получит уведомление. После на имущество ставится обременение.

Вот пакет документов, который собственнику необходимо привести в порядок перед приходом оценщиков:

- акт на земельный участок;

- техпаспорт на дом (а в нем - все узаконенные постройки: баня, гараж, навес, сарай). Без этого все постройки будут оценены как строительный материал;

- правоустанавливающий документ на имущество (это может быть документ наследования или договор дарения, куп­ли-продажи, мены и т. д.);

- справка формы №2 - она показывает, имеются ли обременения или ограничения на дом и участок.

В интересах собственника вникать в каждую букву, проверять правильность написания имен и названий (улиц, населенных пунктов). А еще точность в размерах дома и участка - разница даже в десятых долях сотки может сказаться на компенсации.

Печальный пример - ситуация, в которой сейчас оказалась семья алматинца Владимира ЯДЫКИНА. Дом, где они живут, попадает под снос по генплану, который собственники нашли в интернете. Именно их участок (по соседним домам картина пока не ясна) будут изымать для пробивки улицы Серикова до проспекта Сейфуллина. Официального уведомления о сносе собственники еще не получили. Но в госорганах, куда ранее обращались Ядыкины для приватизации, им отказали еще тогда - по территории участка проходит арык (водоохранная зона). Оформить землю как положено у пенсионеров не получилось.

- Юристы, с которыми мы консультировались, объяснили: компенсацию (около полумиллиона тенге) мы получим только за дом в 22 “квадрата” 1957 года постройки, - огорчен алматинец.

Можно ли отказаться от сноса?

- Согласно статье 26 Конституции никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения, - напоминает Дамир Марденов. - Постановление об изъятии для госнужд можно обжаловать, если в нем будут найдены нарушения по содержанию и невыполнению процедур (по статье 63 закона “О государственном имуществе”).

- Собственник вправе требовать отмены изъятия, например, если не доказана общественная необходимость. В таком случае нужно проводить юридический анализ представленных документов на соответствие утвержденным процедурам, - продолжает адвокат. - Но, если нарушений со стороны госоргана нет, необходимость изъятия доказана и соб­люден регламент, остановить процесс изъятия будет сложно.

- Справедливости ради отмечу, что оценка, которую производит акимат при изъятии участков для госнужд, обычно вполне соответствует рыночной стоимос­ти: из 15 обращений к нам за последний месяц в работу мы взяли только пять, остальным власти предложили адекватную компенсацию, - уточняет Артем Калинин. - Страдает чаще коммерция - нет конкретного алгоритма расчетов упущенной выгоды. Действующий бизнес не всегда платит налоги в белую - экономя на одном, теряет в другом. Но бывают случаи, когда сумму компенсации за частный дом поднять реально. Буквально недавно разница в государственной оценке и нашей по частному домовладению составила 50 миллионов тенге!

В случае несогласия с суммой в суд предоставляются обе оценки - от местных властей (ее тоже производят частные компании, у акимата своих оценщиков нет) и независимая.

- И судья уже может привлечь третью сторону - судебную экспертизу. Решение принимают, балансируя между сметами двух независимых экспертиз, - объясняет Артем Калинин.

Другое дело, если участок попал в орбиту интересов девелоперов. Частный застройщик сам по себе не имеет права принудительно изымать землю, выселять, сносить дом. Дамир Марденов приводит случаи из практики: пересмат­ривалась компенсация, отменялись отдельные постановления, сроки застройки затягивались на годы. И, конечно, застройщику проще лично договориться с собственниками, чтобы застраивать объект сразу “пятном”.

Но встречается и так называемый житейский шантаж, когда собственники не соглашаются на снос и домостроение остается на месте, но оказывается сначала внутри стройки, а потом среди ново­строек.

- Так, при сносе и строительстве ЖК и торгового центра на улице Розыбакиева застройщику не удалось договориться по мировой всего с одной собственницей. И старый каркасно-камышитовый дом так и остался между огромным человейником и торговым центром, - приводит пример Артем Калинин.

Кому умерить аппетиты?

В марте этого года в Алматы вспыхнул новый жилищный скандал: жители улицы Вахтангова (их домостроения идут под снос для разбивки парка) оказались не согласны с размером предложенных компенсаций. Собственникам предлагали по 12 миллионов тенге за сотку земли и около 300 тысяч тенге за строения. Дома барачного типа, земли у каждого по 2 сотки или даже меньше. И даже если оценщики от акимата использовали корректные аналоги для отчета, купить равноценное жилье в том же районе алматинцы теперь вряд ли смогут.

Алматинка Елена СОБОЛЕВА, дом которой попал под снос для строительства БРТ, не может рассчитывать на большую компенсацию.

- Семь разных семей живут на восьми сотках - барак. Каждому из собственников насчитали только по 17 миллионов. Суды проиграли. И куда нам теперь с детьми? За город? А работа, а школа? Мы жалуемся, просим предоставить жилье в районе, но нам отвечают: все по рыночной стоимости. Почему нас можно просто взять и выкинуть из Алматы? - возмущается алматинка.

Но чиновники, а иногда и хейтеры в соцсетях называют их требования и возмущение попыткой получить большую компенсацию.

- Бывают случаи, когда собственники весьма субъективно оценивают свое имущество. Но согласно статье 67 закона “О государственном имуществе” стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), определяется в размере рыночной стоимости. Ее определяет экс­перт, его отчет можно оспорить в суде, - отмечает Дамир Марденов.

При этом, если на участке проживает несколько семей, оценка будет складываться не из количества проживающих людей, а из количества зарегистрированных объектов.

- Если один собственник, один участок, один дом, то компенсация одна, даже если внутри фактически проживают родители, дети, братья, семьи родственников. Требования могут быть обоснованными, если выделены и официально оформлены доли, части дома, есть отдельные квартиры, зарегистрированы отдельные объекты, - тогда отдельной будет и компенсация, - объясняет адвокат.

Мы также задали юристу и оценщику вопрос, который часто мелькает в комментариях к публикациям о сносе в Алматы: могут ли собственники, получившие уведомление о сносе, потребовать к компенсации еще и процент сверху за моральный вред от переезда и сноса, за то, что не планировали съезжать, а теперь вынуждены?

- Каждая величина должна быть рассчитана и обоснована. К отчету об оценке выдвигаются очень строгие требования. Подсчитать моральный вред в процент­ном соотношении невозможно, - утверж­дает Артем Калинин и добавляет: - В моей практике не было случаев, чтобы собственники получали за сносимое жилье моральную компенсацию. И осущест­вить это практически невозможно.

Адвокат Дамир Марденов также отмечает: шанс на удовлетворение требований взыскания морального вреда в части изъятия имущества для госнужд ничтожно мал. И ссылается на статью 15 закона “О жилищных отношениях”, по которой при сносе жилого дома в связи с принудительным отчуждением для земельных государственных нужд по выбору собственника предоставляется благо­устроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища. Если стоимость предоставляемого жилища окажется выше стоимости сносимого, то разница в их стоимости с собственника не взимается. И наоборот: разница в стоимости возмещается собственнику, если стоимость сносимого жилища окажется выше стоимости предоставляемого.

Юлия ЗЕНГ, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы