Разгрузят ли предгорья?

Какие лазейки скрываются в новом моратории на освоение прилавков Алматы

В алматинских предгорьях теперь не должно быть новых жилых комплексов, многоквартирных домов! Такой мораторий недавно утвердили городские депутаты. Исключение - туристические и социальные объекты. Чем этот запрет отличается от остальных, которых вводили уже немало? Будут ли новшества работать?

Запретить не значит не строить

Первое ограничение для алматинских предгорий, вспоминает парт­нер адвокатской конторы “Назханов и Партнеры” адвокат Николай РЕЗНИКОВ, появилось еще в 2004-м. Тогда запретили возведение зданий выше 12 метров, то есть трех этажей, выше проспекта Аль-Фараби. В 2016 году гео­графию ограничений расширили на территории южнее Талгарского тракта, ВОАД, а также на юго-запад от улиц Саина и Жандосова (в границах города). Ввели также ограничение по ширине здания - не более 17 м. С марта этого года начали действовать дополнительные правила застройки: запрет строительства на склонах крутизной более 15 градусов, сегментация земель сельхозназначения (это когда такие участки делили по 5-10 соток и меняли целевое назначение). Все эти новшества вводились ради того, чтобы разгрузить предгорный район.

- В результате присоединения областных территорий к территории города в 2014 году на горных прилавках создано 29 мик­рорайонов, в том числе “Ерменсай”, “Ремизовка”, “Каргайлы” с общей численностью населения 171 тысяча человек. Районы сформировались без достаточного инженерного, транспортного обеспечения, - доложил на сессии маслихата руководитель отдела архитектуры Алматы Алмас ЖАНБЫРШЫ.

Отметим, что большая часть этих территорий - это дачные массивы, которые включили в состав Бостандыкского района. Плюс к этому в предгорьях начали активно строить новые ЖК, таунхаусы, клубные дома, большие частные школы. Ограничения слабо работали против хаотичной застройки.

- У нас все печально с коммуникациями, нет питьевой воды, только техническая. Не решен до конца вопрос с реконструкцией электросетей. Хотя деньги на проекты по развитию инфраструктуры выделялись, но имела место коррупционная составляющая, и многие так и не были доведены до конца, - рассказывает житель садового товарищества “Ерменсай” Антон СЕРДЮК.

В итоге в августе этого года глава государства Касым-Жомарт ТОКАЕВ поручил акиму Алматы Дархану САТЫ­БАЛДЫ ввести новый мораторий. Именно его и приняли 29 октября городские депутаты на внеочередной сессии маслихата. Действовать же он начал, уточнили в управлении архитектуры и градо­строительства, уже с августа. А вот корректировку в генплан города должны внести и утвердить до мая 2026 года, до конца 2026-го планируют изменить и план детальной планировки.

Что можно и нельзя

Теперь новые правила застройки вообще запрещают в предгорьях строительство многоквартирных жилых домов и комплексов, в том числе, уточнили нам в управлении архитектуры и градостроительства, популярных для того района таунхаусов.

Есть и исключения. Это соц­объекты: школы, детские сады, больницы, дома престарелых, учреждения обслуживания и инфраструктуры, не оказывающие, как указано в ответе управления, негативного влияния на природную среду.

- Строить соцобъекты, те же школы, необходимо, без этого никуда, даже если они тоже соз­дадут нагрузку на коммуникации. Но хорошо было бы указать, что разрешены к строительству именно государственные объекты - бесплатные учреждения, доступные для всех. Их будут посещать местные жители. У нас уже есть три большие частные школы. Детей сюда везут со всего города, паркуются по узкой улочке, чтобы высадить школьников. Создают ужасные пробки, - описывает ситуацию Антон Сердюк.

В списке исключений и проекты для туристической отрас­ли: музеи, парки, санатории, гостиницы и инфраструктурные сооружения для обслуживания туристов.

Школы и больницы, соглашаются жители, это понятно. Но туробъекты? Они ведь также будут нуждаться в большом объеме благ - света, воды, электричества, которых не хватает.

- Одно из направлений мега­полиса - это развитие туристического кластера. Учитывая возросшее количество туристов, которые посещают Алматы, ему не хватает гостиничных комплексов. И речь не только о казахстанских инвесторах, сюда могут приходить и крупные мировые бренды. И если мы не оставим возможность строить такие объекты в предгорных районах, то инвестору это будет просто неинтересно, - объяснил газете “Время” депутат маслихата Алматы, член постоянной комиссии по строительству, архитектуре, градостроительству, земельным отношениям и развитию общественных пространств Дулат ТАСТЕКЕЕВ.

Если уж запускать такие объекты, то делать это качественно, по всем правилам. Но у нас, рассказал на сессии маслихата депутат Тимур ЕЛЕУСИЗОВ, часто экспертные заключения по проектам пишут будто на коленке, противореча тем строительным нормам, что приняты в Казахстане.

- Взять Sadu development, который строит в районе Горельника гостиницу. Они утверждают, что это будет легкая конструкция. Но там три этажа, сваи их не выдержат. Тем более там уклон более 17 градусов, большой котлован, что может сподвигнуть сход оползня, и тысячи людей, которые едут туда отдыхать, могут оказаться под завалами. Как такое можно допускать? - спросил депутат.

Застройщики, ответили ему профильные специалисты, предоставили заключения Каз­НИИСА о возможности реализации проекта с учетом укрепления легкой конструкции.

- Заключение КазНИИСа здесь носит рекомендательный характер, ведь тут склон более 17 градусов, а у нас строить на склонах круче 15 градусов запрещено! Но вопреки всему там производится строительство! - возмущен Елеусизов.

А можно ли строить в предгорьях, спрашивают нас читатели, те же салоны красоты, автомойки, кафе. Да, ответили в управлении архитектуры и градостроительства, если ПДП и целевое назначение участка соответствуют заявленному объекту. И, конечно, все то, что можно строить, должно отвечать основным требованиям по высоте и этажности здания, крутости склона. Нужно учитывать, что новый мораторий накладывается и на запрет на уплотняющую застройку, если она создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру.

- Очень скользкая формулировка. Зачем такую лазейку оставлять? Где точные параметры, по которым будут определять, создает этот объект нагрузку или нет? Иначе потом любой объект, если это надо, можно встроить в загруженный район и привести сотни аргументов, - считает председатель Алматинского союза архитекторов Сергей МАРТЕМЬЯНОВ.

И вообще, высказались депутаты на сессии, сейчас любая застройка в перегруженном районе создаст “дополнительную нагрузку”, поэтому лучше откорректировать термин на “сверхнормативную нагрузку”.

Голь на выдумку хитра

Все ограничения, гласит мораторий, не распространяются на реконструкцию, перепланировку, модернизацию и капитальный ремонт существующих объектов в пределах установленных параметров.

- Считаю, что это тоже может стать лазейкой. Знаю не понаслышке, как коммерческое здание в рамках реконструкции из 200 “квадратов” превращалось в 2000 “квадратов”. И все это узаконивали. Учитывая тот уровень коррупции, что есть, не удивлюсь, если и сейчас это также будет возможным, - переживает Антон Сердюк.

Ну или, предполагает Сергей Мартемьянов, построит человек двух- или трехэтажный дом с целевым назначением ИЖС. Куча комнат, несколько кухонь. Семья, мол, большая. Можно? Конечно! А потом переоборудует его в дом на несколько хозяев с отдельными выходами-входами. Или же несколько семей заключат совместный договор на возведение и эксплуатацию такого строения. Формально это будет малоэтажное жилье в формате коттеджа, а по факту - таунхаус!

- Смотрите, строить дом на несколько хозяев возможно, - рассуждает Николай Резников. - Но такой формат подразумевает общедолевое владение. Если кто-то захочет продать свою часть, необходимо будет брать согласие остальных жильцов. Будут такие варианты пользоваться спросом? Тут уже задача профильного органа присмат­риваться, каким был исходник и что из него сотворили.

Стройка вне закона, считает Николай Резников, возможна. Но нынешний мораторий - инициатива президента страны. И уж наверняка, полагает он, к этому будут относиться серьезнее. И потом, считает эксперт, возводить что попало, а после пытаться это узаконить - нервно и долго. Вон, говорит он, куча таун­хаусов стоит в предгорьях построенная, но без документов. А вообще, убежден Сергей Мартемьянов, городу нужно скорее разобраться с генпланом и проектом детальной планировки, внести все корректировки с учетом моратория, обозначить, что и где можно строить.

- Проблема в том, что генплан, который приняли полтора года назад на уровне маслихата, не прошел необходимую экспертизу. В ней в том числе участвовал и я. Многие специалисты считают его некорректным, и по факту этот документ не получил еще подписи правительства. ПДП составлен на основе этого генплана, и все разрешения на строительство выдают в рамках него. Мы пишем во все инстанции о том, что его надо довести до ума, учитывая такие важные и нужные изменения к правилам застройки, как мораторий, - обозначил Сергей Мартемьянов.

Мораторий - нечто временное?

У нынешнего моратория, подмечает Дулат Тастекеев, определенного срока действия не обозначено. Если, допускает он, удастся решить проблемы предгорий, то, возможно, и будет решаться вопрос с его отменой.

Елена БАХАРЕВА, фото Веры ОСТАНКОВОЙ, Алматы