Ремонт крыши, чистка подвала. Что изменилось в системе управления многоквартирными домами

Жильцы многоэтажек должны теперь не только платить за текущее содержание дома, но и отдельно копить средства на его ремонт. Ужесточены требования по оплате коммунальных долгов, вопросам капремонта, взносов и собраний. А ещё введены сроки по финансовой отчётности. Ежемесячные отчёты должны быть обнародованы, в том числе перед жильцами, не позднее 20-го числа каждого месяца, годовой отчёт – до 1 апреля. Просрочки не допускаются.

Что касается отчёта по письменному запросу жильцов, то эта форма отчётности сохраняется, его нужно будет предоставлять в течение месяца.

Рассказываем, кто и за что отвечает при обслуживании многоквартирного дома и что будет, если за домом следят плохо или вообще не следят.

№1. Две формы управления домами

Раньше управлять домами жильцы могли сами, объединившись в простое товарищество, но новые правила эту форму правления исключили.

Теперь официально осталось только две формы правления:

ОСИ (объединение собственников имущества); НУ (непосредственное управление).

КСК останутся, но уже будут работать наравне с управляющими компаниями, выступая не формой правления, а всего лишь подрядчиком, которого жильцы нанимают для обслуживания дома.

Отметим ещё один важный нюанс: если несколько многоквартирных домов стоят на общем фундаменте, пользуются общими инженерными сетями или располагаются на одном земельном участке с придомовой территорией, их жильцы образуют одно объединение собственников.

Кстати, индивидуальные договоры с УК или ОСИ запрещены – теперь всё только на общих основаниях с соседями.

№2. В чём разница между ОСИ и НУ

OCИ действует от имени всех жильцов, создаётся в пределах только одного дома, но при общей инфраструктуре (фундамент, инженерные сети, земля). Командует всем председатель, которого избирают на собрании на три года. Впрочем, можно привлечь и сторонних управляющих. Для регистрации этой формы правления нужно всего три документа:

заявление; протокол собрания; квитанция об оплате сбора.

HУ – это, по сути, любимый всеми домовой чат, где соседи самостоятельно, без регистрации в какое-либо юрлицо, решают текущие и капитальные вопросы по дому.

Открывать спецсчета для сбора денег необязательно, можно просто скинуться при необходимости. Но такая форма правления подходит только для домов с числом квартир меньше 36. Если квартир больше, то уже придётся заключить договор с управляющими.

№3. На что управляющие компании могут тратить деньги, собранные с дома

В первую очередь это, конечно же, оплата работ и услуг по управлению домом, а также:

ведение бухгалтерии, налоговой и статистической отчётности; делать обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы и прочее); оплачивать банковские услуги и расчётно-кассовое обслуживание; содержать офис (аренда, связь, интернет, канцелярия и прочее); на обязательное страхование сотрудников от несчастных случаев; оплачивать услуги по обработке платежей жильцов и накопления на капремонт; нести расходы на взыскание задолженности (нотариус, почта, госпошлина и др.).

Каждый год составляются сметы расходов на управление домом, а также на содержание парковочных мест, кладовок и вообще всего общего имущества.

Эти сметы и размеры текущих взносов представляются на рассмотрение совета дома и утверждаются на собраниях. Голосование может проводиться лично или с помощью электронных систем.

Если вдруг возникла необходимость в дополнительных ремонтных работах, не предусмотренных в годовой смете расходов, собственники (не только квартир, а также нежилых помещений, парковочных мест и кладовок) на общем собрании принимают решение о сборе целевых взносов, и всё это оформляется протоколом. Решения принимаются только если проголосовали больше половины (то есть минимум 51% жильцов).

№4. Какова цель трёх разных видов взноса

До изменений в правилах квитанции содержали только целевые и накопительные взносы, теперь же к ним добавился ещё один – текущий.

Накопительный взнос – это счёт, где копятся деньги на капитальный ремонт. Минимальный тариф, установленный правилами, 0.005 МРП (19,66 тенге в 2025 году) на 1 кв. м площади (а максимальный зависит от желания и возможностей самих жильцов). 

Целевые накопления могут тратиться на любые нужды, например, на небольшой ремонт, установку скамеек у подъезда, урны или ограждений для придомовых клумб. Но, и это важно, использование накоплений и установление размера взносов допускается только по решению собрания, причём зафиксированному в протоколе.

Новый вид сбора, который назвали текущим, аккумулирует деньги на повседневные расходы. Это уборка, обслуживание лифтов, освещение. Плата рассчитывается пропорционально площади квартиры или помещения, а для парковок и кладовых действует отдельная методика расчёта.

И ещё отметим, плата на текущие и накопительные счета производится ежемесячно, а целевые можно платить по необходимости.

Кстати, если не платить или просрочить оплату по взносам (а по правилам заплатить нужно до 25 числа следующего месяца) начисляется пеня. Если игнорировать платёж больше двух месяцев, то управляющие могут подать в суд.

№5. Что касается штрафов

Ранее правила были достаточно мягкими: председатели и управляющие рисковали лишь предупреждением или небольшим штрафом (10–20 МРП) за задержку с открытием текущего или сберегательного счёта и несвоевременную сдачу финансовых отчётов о доходах и расходах.

Теперь меры ужесточаются:

штраф за просрочку открытия счетов или непредоставление отчётов составит 50 МРП (196 600 тенге);
за повторное нарушение в течение года – 100 МРП (393 200 тенге).

И самое важное: запрещено оплачивать штрафы из денег, которые накопили жильцы. Руководители ОСИ, КСК или управляющие должны делать это из своего кармана.