Заплатить миллионы и остаться без квартиры: юрист рассказал, как защититься дольщикам

Квартирный вопрос остаётся актуальным, а вместе с ним — риск вложить миллионы в жильё, которое так и не будет построено. Orda.kz поговорила с юристом Анатолием Бахиревым о том, как проверить застройщика и договор и что делать, если деньги уже перечислили.

Истории покупателей, которые годами ждут обещанные квартиры или пытаются вернуть вложенные деньги, в Казахстане появляются регулярно. Только за последние месяцы редакция рассказывала сразу о нескольких таких случаях.

Так, в Усть-Каменогорске пять семей заявили, что вложили почти 58 млн тенге в строящийся ЖК на проспекте Сатпаева, 27Д. Договоры они заключили ещё в 2022 году, но самого комплекса так и не появилось. Дольщики больше двух лет проходили потерпевшими по делу о мошенничестве, однако суд в итоге исключил их из числа потерпевших, посчитав отношения гражданско-правовыми.

Похожая история произошла и в Алматы. 28 семей из ЖК IRIS рассказали, что полностью оплатили таунхаусы стоимостью от 44 до 70 млн тенге. Покупатели получили ключи, некоторые сделали ремонт и переехали, но позже выяснили, что дома переоформили на других людей. По словам адвоката дольщиков, позже 22 дома оказались в залоге у банка. 

Как не оказаться в похожей ситуации и можно ли защитить себя ещё до передачи денег? Об этом нам рассказал генеральный директор юридической фирмы «Закон и справедливость» Анатолий Бахирев.

Документы на стол

Покупать квартиру на этапе котлована можно, говорит юрист, но сначала нужно убедиться, что застройщик вообще имеет право принимать деньги дольщиков именно по этому объекту. По словам Бахирева, закон предусматривает для этого определённые механизмы — в частности, гарантию Единого оператора либо разрешение местного исполнительного органа — в предусмотренных законом случаях.

«Главный риск на этапе котлована очевиден: квартиры физически ещё нет. Поэтому покупатель должен проверять не красивую рекламу проекта, а юридическое право компании привлекать деньги населения»,  пояснил он.

До оплаты юрист советует запросить у компании документы о гарантии или разрешение на привлечение денег дольщиков. Затем стоит проверить юридическое лицо: его БИН, реквизиты в документах и данные компании, на счёт которой уйдут деньги.

Не каждый договор защищает

По словам Бахирева, само название документа ничего не гарантирует:

«Смотрите не на название договора, а на его экономический смысл. Если деньги передаются сейчас, а квартиру обещают после завершения строительства, необходимо проверить соответствие схемы Закону „О долевом участии в жилищном строительстве“».

Более того, в самом договоре нужно проверить срок строительства и передачи квартиры, её площадь и все остальные детали. По словам эксперта, все обещания менеджера — от ремонта до комплектации — лучше закреплять письменно. А вот после заключения договора нужно получить подтверждение его учёта. Просто подписей сторон и квитанции об оплате недостаточно.

Привлекательные скидки — это уже повод насторожиться. Сама низкая цена нарушением не считается, но сочетание большой скидки, требования срочно перевести деньги и невозможности спокойно проверить документы юрист называет поводом для дополнительной проверки.

Если стройка затянулась

Даже после подписания правильного договора проблемы могут начаться позже. Один из распространённых сценариев — перенос сроков. По словам Анатолия Бахирева, само уведомление застройщика ещё не означает, что покупатель автоматически обязан согласиться на новые условия.

Тревожными сигналами эксперт также называет длительную остановку стройки, постоянный перенос сроков, резкое сокращение числа рабочих, просьбы срочно внести дополнительные деньги, смену компаний, через которые принимают платежи, и отсутствие внятных документов о причинах задержки. При этом каждый такой признак сам по себе ещё не доказывает банкротство.

В такой ситуации Бахирев советует фотографировать ход строительства, официально запрашивать объяснения у застройщика и проверять судебные споры и исполнительные производства в отношении компании.

Деньги уже отдали — что дальше?

Если человек уже подписал сомнительный договор и перечислил деньги, ждать окончания строительства не стоит. Бахирев советует сразу проверить юридический статус застройщика и уполномоченной компании. 

«Если выявлены нарушения, дальнейшая стратегия зависит от их характера: письменное требование, изменение условий договора, отказ от дополнительной оплаты, обращение в компетентный государственный орган либо суд. Практический совет: главное в такой ситуации не подписывать новые дополнительные соглашения и не перечислять дополнительные суммы до проверки первоначального договора»,  отмечает эксперт.

Если застройщик просто не выполняет условия договора, сначала можно направить ему письменную претензию, а при наличии оснований — обратиться в суд. Если есть вопросы по поводу законности привлечения денег или строительства, Бахирев советует обращаться в акимат и органы государственного архитектурно-строительного контроля. А если есть признаки мошенничества — в правоохранительные органы.

При этом дольщики могут действовать совместно — это помогает собрать доказательства и показать масштаб проблемы. Однако требования каждого покупателя всё равно остаются индивидуальными: у людей разные договоры, суммы и обстоятельства.

Совсем недавно редакция рассказывала о том, что сотни столичных дольщиков получили квартиры после пяти лет ожидания. Они вложили деньги ещё в 2020 году, но застройщик так и не выполнил обязательства. Прокуратура обратилась в суд, и тот передал недострой новому жилищно-строительному кооперативу.

Читайте также:

Как 118 миллионов тенге оказались вне закона: история дольщиков FloraCityStroy в Алматы След Баялиева, или Дважды проданные квартиры: почему в Алматы повторяется один и тот же сценарий строительных скандалов Разбитые окна и миллиардные долги: история двух долгостроев в центре Алматы