Цены растут, а сделок все меньше: грозит ли обвал рынку недвижимости Казахстана

Сокращение количества сделок отражает рост себестоимости строительства / иллюстрация kursiv.media, бильд-редактор: Адэлина Мамедова

Снижение числа сделок на фоне роста цен на жилье связано с удорожанием строительства, а не с формированием рыночного пузыря или риском обвала. Такую оценку текущей ситуации на рынке недвижимости дала девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова.

Ценовой разрыв на фоне падающих продаж

По данным Бюро национальной статистики, за семь месяцев 2026 года в Казахстане зарегистрировали 225,4 тыс. сделок купли-продажи против 258,2 тыс. за аналогичный период прошлого года. Снижение составило около 32,8 тыс. сделок или 12,7%. При этом стоимость квадратного метра на первичном рынке продолжает расти:

в Алматы квадратный метр стоит 739 762 теңге (+16,6% за год); в Астане средняя цена достигла 747 116 теңге (+15,9% за год); в Шымкенте квадрат обойдется в 541 676 теңге (+5,4% за год). Почему ценники на первичке не падают

По словам эксперта, удорожание первичного жилья держится на себестоимости строительства, а не на высоком спросе. На цены давят удорожание материалов, а также НДС в размере 16% на новое строительство. Этот налог застройщики закладывают в сметы, поэтому его полное влияние покупатели ощутят в 2027 и 2028 годах, когда завершится возведение текущих объектов.

Кроме того, в стоимость квадратного метра зашита цена денег по платным рассрочкам от застройщиков. Продавать жилье ниже себестоимости строительные компании не станут, поэтому ценники стоят на месте даже при сокращении потока покупателей.

Подавленный спрос и отличие от кризиса 2007 года

Падение числа сделок эксперт связывает с временной блокировкой платежеспособности граждан. Рыночная ипотека при базовой ставке 16,25% остается слишком дорогой, льготные госпрограммы ограничены лимитами и очередями, а накопления населения съедает инфляция.

«Человек хочет квартиру и не дотягивается до нее деньгами. Это подавленный спрос. Он возвращается, как только возвращаются деньги. И это главное отличие от настоящего обвала», – подчеркивает Диляра Сейтнурова.

При этом эксперт отмечает, что текущая ситуация кардинально отличается от ипотечного пузыря 2007 года. Тогда рынок разогревали дешевые кредиты и спекулятивные перепродажи. Когда заемное финансирование закрылось, продавцы начали массово продавать объекты, и рынок рухнул за несколько месяцев.

Сегодня же, отмечает Сейтнурова, спекулянтов на рынке практически нет, а кредиты дороги. В условиях низкого спроса застройщикам проще придержать готовые квартиры и притормозить стройку, чем демпинговать себе в убыток, отмечает Сейтнурова.

Когда оживет рынок

Развернуть рыночный тренд смогут только рост реальных доходов населения и удешевление ипотечных продуктов. Национальный Банк снижает базовую ставку второй раз подряд, однако временной лаг между решением регулятора и снижением ставок по коммерческой ипотеке составляет от шести до девяти месяцев.

Если курс на смягчение денежно-кредитной политики сохранится, первый ощутимый эффект для ипотечного рынка проявится в первой половине 2027 года. Эксперт прогнозирует медленное восстановление: первым активизируется объем сделок, тогда как динамика цен сдвинется в последнюю очередь.

«Растущая цена и падающее число сделок это не противоречие. Это рынок, где предложение держит планку по себестоимости, а покупатель стоит в очереди за доступными деньгами. Ни перегрева, ни краха в этих цифрах нет», – резюмирует спикер.

Ранее «Курсив» писал, стоит ли покупать квартиры в домах, которые построят на месте промзон в Алматы.