Танирберген Бердонгар: Цены в объявлениях держатся, а реальных продаж недвижимости всё меньше. Это и есть кризис ликвидности

Рынок недвижимости находится в точке перелома. Цифры выглядят красиво – в марте 2026 года новостройки в среднем по республике стоят 612 тысяч тенге за квадратный метр, это плюс 16,6% к прошлому году. Вторичка – 624 тысячи за квадрат, рост 11% к прошлому году. Но за этими цифрами важный нюанс: количество сделок купли-продажи в январе 2026-го упало почти вдвое по сравнению с декабрём 2025 года, с более чем 53 тысяч до существенно меньшего уровня. То есть цены в объявлениях держатся, а реальных продаж всё меньше. Это и есть кризис ликвидности, а не ценовой.

Несколько факторов одновременно влияют на то, что  квартиры долго не продаются при высоких ценах.

Первое. Удар по платёжеспособному спросу. Базовая ставка Нацбанка по-прежнему остаётся на уровне 18%, а стандартная коммерческая ипотека на новостройки – от 20 до 24% годовых. При таких условиях большинство людей просто не могут себе позволить кредит.

Второе. Декабрьский ажиотаж опустошил покупательский резерв. В декабре 2025 года казахстанцы массово скупали недвижимость в преддверии нового НДС с 1 января, и рынок фактически съел спрос наперёд.

Третье. Банки стали жёстче. Примерно каждая третья сделка на рынке недвижимости Казахстана осуществляется с привлечением заёмных средств, и ликвидность жилья напрямую зависит от политики банков второго уровня. Сейчас они отказывают в кредитовании по целому ряду критериев – это автоматически убирает часть объектов с рынка.

Стоит ли сейчас покупать? В апреле 2026 года впервые с начала года в Казахстане снизилась средняя цена на вторичном рынке – минус 0,1% к марту. Даже в крупнейших городах есть небольшое снижение: в Алматы – на 0,4%, в Астане и Шымкенте – по 0,5%. Это первый разворот. Небольшой, но сигнальный.

Если покупаете для себя, чтобы жить, и есть возможность пройти по льготной ипотечной программе, – берите. Программа "7-20-25" в 2026 году действует: ставка 7% годовых, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет. Это рабочий инструмент. Если покупаете по рыночной ипотеке под 20+ процентов – я бы подождал.

Резкого обвала цен на рынке в ближайшие год-два не жду. Но охлаждение уже наблюдается. Реформа фактически меняет модель рынка: если раньше была высокая доля спекулятивных сделок, быстрый оборот капитала, высокая ликвидность, то сейчас рынок становится более ориентированным на долгосрочные инвестиции. Это означает, что спекулятивная наценка будет постепенно уходить. В 2026 году рынок войдёт в период адаптации – рост цен замедлится. При этом ликвидное жильё – однушки, двушки, новый фонд в хороших районах – будет держать цену. А старый фонд, плохая локация, сомнительное качество – начнёт проседать.

Советы эксперта.

Первое: не гонитесь за квадратными метрами – гонитесь за ликвидностью. Расти будут ликвидные варианты: одно-, двухкомнатные квартиры в домах не старше 25 лет, новостройки в крупных городах.

Второе: торгуйтесь. Продавцы стали более гибкими и готовы к торгу. Рынок за покупателем – пользуйтесь этим.

Третье: проверяйте ипотечную программу до объекта. Сначала разберитесь, на что вы можете претендовать – "7–20–25", "Наурыз", "Отбасы" – а потом ищите квартиру под эти условия. Не наоборот.

И главное, председатель Нацбанка Тимур Сулейменов сам призвал казахстанцев взвешенно подходить к покупке жилья, отметив, что цены могут как расти, так и снижаться. Когда регулятор говорит такое публично, то это сигнал. Не надо паниковать, но и не стоит торопиться.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.