Как проверить квартиру перед покупкой в Казахстане: документы, долги и скрытые риски

Квартира может выглядеть идеально, продавец – внушать доверие, а цена – казаться выгодной. Но уже после покупки новый владелец рискует обнаружить незаконную перепланировку, проблемы с документами или претензии третьих лиц. В сегодняшнем материале ИА «NewTimes.kz» рассказываем, как проверить квартиру в Казахстане до сделки, какие справки запросить у продавца и на что обратить внимание, чтобы не остаться без денег и жилья.

Первое правило при покупке недвижимости – не передавать задаток, пока не проверены основные документы. Даже если продавец торопит со сделкой, утверждает, что есть другие покупатели, или обещает большую скидку за быстрый расчет.  Проверять необходимо не только саму квартиру, но и человека, который ее продает. Важно убедиться, что он действительно имеет право распоряжаться недвижимостью, а объект не находится под арестом, в залоге или под другими ограничениями.

Особенно внимательно стоит относиться к квартирам, которые продают по доверенности, объектам с недавней сменой собственника и жилью, стоимость которого заметно ниже рыночной.

Попросите продавца показать удостоверение личности и правоустанавливающий документ на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или другой документ, на основании которого человек стал владельцем.

Сверьте фамилию, имя, отчество и другие идентификационные сведения в документах. Если собственников несколько, необходимо проверить права каждого из них и порядок их участия в сделке.

Самостоятельно получить полные сведения о чужой недвижимости по одному адресу или ИИН продавца покупатель, как правило, не может. Поэтому важный этап – попросить собственника заказать актуальную справку о зарегистрированных правах и обременениях.

Если квартиру продает представитель по доверенности, проверьте действительность доверенности, полномочия представителя и срок ее действия. Желательно также связаться с самим собственником, чтобы убедиться, что он действительно намерен продать жилье.

На что обратить внимание: если продавец отказывается показывать оригиналы документов, не хочет заказывать справки или предлагает оформить сделку без личного участия собственника и без надлежащей проверки полномочий, лучше не спешить с покупкой.

Один из главных документов при покупке жилья – справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Она позволяет проверить зарегистрированные права и ограничения, в том числе ипотеку, арест и другие обременения, если они внесены в правовой кадастр. Получить справку собственник может через портал eGov.kz или доступные государственные сервисы. Для этого используется электронная идентификация заявителя.

Важно запросить документ незадолго до сделки: справка, выданная несколько месяцев назад, не гарантирует, что за прошедшее время на квартиру не наложили новые ограничения.

Если недвижимость находится в ипотеке, это не всегда означает, что ее нельзя купить. Однако такая сделка требует отдельного согласования с банком и безопасного порядка погашения задолженности и снятия залога.

Не стоит передавать продавцу деньги «на закрытие ипотеки» без документально оформленного механизма расчетов и участия банка.

Технический паспорт помогает сопоставить официальные характеристики объекта с тем, что покупатель видит при осмотре. Обратите внимание на площадь, планировку, расположение помещений и другие данные. К примеру, если в квартире снесли перегородки, объединили кухню с комнатой или присоединили часть общего имущества, нужно выяснить, оформлены ли такие изменения надлежащим образом.

Но не всякое изменение интерьера считается перепланировкой, требующей согласования. Однако вмешательство в несущие конструкции, инженерные системы и другие существенные изменения могут повлечь юридические и технические проблемы.

Чем это опасно для покупателя? После приобретения жилья могут возникнуть сложности с последующей продажей, ипотекой или оформлением документов. В отдельных случаях потребуется узаконить изменения либо вернуть помещения в прежнее состояние.

Поэтому при заметных расхождениях между фактической планировкой и документами лучше привлечь специалиста и разобраться в ситуации до подписания договора.

Одной справки об обременениях недостаточно. В зависимости от истории квартиры могут потребоваться дополнительные документы и согласия.

Особое внимание стоит уделить следующим обстоятельствам:

Проверка этих обстоятельств особенно важна, когда у недвижимости сложная история перехода прав. Если возникают сомнения, лучше получить консультацию независимого юриста до передачи денег.

Перед покупкой попросите продавца предоставить актуальные сведения о расчетах за электричество, воду, отопление, газ, содержание общего имущества и другие услуги. Желательно сверить показания счетчиков в день передачи квартиры и зафиксировать их в акте приема-передачи. При этом необходимо различать задолженность за коммунальные услуги и обязательства, которые могут быть связаны непосредственно с объектом недвижимости.

Не все долги прежнего владельца автоматически переходят к покупателю, но споры с поставщиками услуг способны доставить немало хлопот. Отдельно уточните наличие задолженности по взносам на содержание общего имущества и капитальный ремонт, а также порядок ее погашения при смене собственника.

Лучший вариант – предусмотреть в договоре, что продавец обязан погасить относящиеся к нему долги, и документально зафиксировать состояние расчетов на дату передачи жилья.

Перед сделкой стоит узнать, кто зарегистрирован по адресу и есть ли лица, сохраняющие право пользования жильем после продажи. Попросите собственника предоставить актуальные сведения о зарегистрированных жильцах и уточните сроки их снятия с регистрации.

Сам факт регистрации не равнозначен праву собственности. Однако некоторые права пользования могут иметь самостоятельное юридическое основание, поэтому важно выяснить, кто фактически проживает в квартире и на каких условиях.

Особенно внимательно следует проверять жилье, в котором проживают арендаторы, родственники продавца или лица, отказывающиеся добровольно освобождать помещение.

После проверки документов стороны могут договориться о задатке. Однако важно понимать, что задаток и обычный аванс имеют разные правовые последствия.

По Гражданскому кодексу Казахстана соглашение о задатке должно быть оформлено письменно независимо от его суммы. Если покупатель, давший задаток, отвечает за неисполнение договора, сумма может остаться у продавца. Если за неисполнение отвечает получивший задаток продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

При этом последствия зависят от конкретных обстоятельств и условий соглашения. Поэтому в документе необходимо четко указать объект недвижимости, стоимость квартиры, размер передаваемой суммы, сроки заключения основного договора и порядок возврата денег.

Не переводите крупные суммы без письменного подтверждения назначения платежа. Желательно использовать банковский перевод, позволяющий сохранить доказательства передачи средств.

Если продавец требует немедленно внести деньги, но не готов предоставить документы, это серьезный повод отказаться от поспешного решения.

Читайте также: Казахстанцы смогут купить квартиру через Отбасы банк без ожидания шести месяцев

После проверки объекта стороны заключают договор купли-продажи. Сделку можно оформить у нотариуса либо в предусмотренном законом порядке без нотариального удостоверения, с соблюдением требований к регистрации перехода права собственности.

Нотариальное оформление дает дополнительную правовую проверку, но не заменяет самостоятельного изучения документов и фактического состояния жилья.

Перед подписанием договора необходимо внимательно проверить адрес, кадастровые и технические характеристики недвижимости, данные сторон, цену, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры и передачи ключей.

Особенно важно: право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в установленном законом порядке. Одного подписанного договора и передачи денег для полноценного завершения сделки недостаточно.

После оформления следует убедиться, что переход права зарегистрирован, и получить подтверждающие сведения.

При передаче квартиры рекомендуется подписать акт приема-передачи. В нем можно зафиксировать состояние помещения, переданные ключи, показания счетчиков и выявленные недостатки.

Читайте также: Ипотека под 5% в Алматы: сколько стоят квартиры и кому они достанутся

Можно ли проверить квартиру по адресу без собственника? Открытые сведения могут помочь узнать отдельные характеристики объекта, но полную информацию о зарегистрированных правах и обременениях обычно получают с участием собственника либо другого уполномоченного лица. Поэтому попросите продавца заказать актуальную справку.

Можно ли покупать квартиру в залоге у банка? Да, такие сделки возможны, но требуют согласования с залогодержателем и безопасного порядка расчетов. Покупателю важно понимать, когда будет погашен кредит, снято обременение и зарегистрирован переход права.

Нужно ли проверять квартиру, если сделку оформляет нотариус? Да. Нотариус проверяет юридически значимые обстоятельства в пределах своих полномочий, но не оценивает качество ремонта, состояние инженерных систем и все возможные фактические недостатки жилья.

Что делать, если площадь квартиры не совпадает с техпаспортом? Попросите продавца объяснить расхождения и предоставить документы, подтверждающие законность изменений. Если ситуация неясна, лучше отложить сделку до ее проверки специалистом.

Можно ли вернуть задаток, если передумал покупать квартиру? Все зависит от условий письменного соглашения и причин отказа от сделки. По общему правилу, если за неисполнение договора отвечает сторона, передавшая задаток, он остается у другой стороны. Поэтому перед подписанием соглашения важно понимать его последствия.

Какие документы обязательно проверить перед покупкой? Как минимум – удостоверение личности продавца, правоустанавливающий документ, сведения о зарегистрированных правах и обременениях, технические характеристики квартиры. В зависимости от обстоятельств могут понадобиться согласия супругов, совладельцев, органов опеки и другие документы.