Запрет на пенсионные выплаты по процентам: кого из казахстанцев могут оставить без жилья?

В Казахстане обсуждается инициатива запретить использование пенсионных излишков для выплаты процентов по действующей ипотеке. В частности, инициатор поправки Министерство промышленности и строительства планирует исключить практику, когда банки используют часть пенсионных излишков клиента для погашения вознаграждения по ипотечному займу. Теперь, если поправку утвердят, всю сумму пенсионных накоплений сверх порога достаточности банки должны будут засчитывать как частичное досрочное погашение, то есть погашение части основного долга.

Отмечается, что поправка направлена на снижение долговой нагрузки казахстанцев. Обсуждение проекта продлится до 21 ноября.

С начала пенсионной реформы казахстанцы вывели из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) почти 5 трлн тенге, или около четверти (22–23%) всего действующего портфеля. Значительная часть этих средств направлялась именно на ипотечные цели: покупку жилья, первоначальный взнос или досрочное погашение кредита.

При этом сами пенсионные активы продолжают расти: если в январе – апреле 2025 года общий объём накоплений составлял 21,8 трлн тенге, то к октябрю он превысил 24,3 трлн тенге. По некоторым оценкам, доля ипотечных сделок составляет треть общего объёма купли-продажи жилья.

В материале корреспондента Informburo.kz эксперты рассуждали, к чему может привести предлагаемое ограничение. 

Рост накоплений совпал с повышенной активностью по снятиям, что, по мнению экономиста Бауржана Маденова, отражает высокий спрос на использование пенсионных средств в жилищных программах и стремление граждан защитить свои сбережения от инфляции.

По мнению аналитика, в такой ситуации предложение Минпрома может оказать негативное влияние на финансовое состояние заёмщиков – настоящих и потенциальных. 

"Большинство тех, кто хотел полностью купить жильё за счёт пенсионных накоплений, сделали это ещё в 2021 году (2,5 трлн тенге снятий в 2021 году против 212 млрд тенге в 2025 году). Сейчас пенсионные излишки активно используются для погашения ежемесячных выплат по действующей ипотеке, поэтому новые ограничения ударят именно по этой категории", – сказал эксперт.

Он предполагает, что они имеют лишь небольшие излишки пенсионных накоплений, которых хватает на частичное погашение ежемесячных выплат. Это снижает финансовое давление и позволяет направлять сэкономленные средства на другие текущие нужды.

"Лишь немногие покупатели с высокими накоплениями могут досрочно закрыть основной долг по ипотеке. То есть в группе риска не состоятельные клиенты, а рядовые граждане, которые понесут потери, так как уменьшится сумма их экономии за счёт пенсионных выплат, ранее направляемых на погашение процентов. Если норму примут, такая возможность исчезнет. И это прямое ухудшение их положения", – пояснил спикер. 

Если запретить использовать пенсионные излишки для выплаты процентов по ипотеке, человек будет вынужден извлекать эти деньги из текущих доходов. Это создаст дополнительную нагрузку на семейный бюджет, отметил он.

По словам спикера, в самом начале срока ипотеки доля процентных выплат в ежемесячном платеже составляет значительную сумму (в зависимости от ставки вознаграждения). Поэтому исключение процентов из формулы использования пенсионных излишков, наоборот, ухудшает положение граждан: они теряют возможность реально снизить финансовую нагрузку и улучшить свои жилищные условия.

Эксперт привёл пример из собственного опыта:

"Когда я оформил ипотеку в 2021 году в Отбасы банке, порядка 30% ежемесячного платежа уходило на вознаграждение банка (проценты), а остальное – на тело кредита (ОД). Это нормальная ситуация для первых лет ипотеки, когда проценты начисляются на ещё большой остаток долга".

Сейчас прошло уже четыре года, и структура выплат изменилась: доля вознаграждения банка снизилась до примерно 12% от общего ежемесячного платежа. То есть теперь большая часть платежей идёт на погашение основного долга.

Существует и категория клиентов в Отбасы банке, использующих промежуточный заём, где доля процентов в ежемесячных выплатах составляет 100% до достижения необходимого уровня оценочного показателя и перехода на стандартный жилищный заём. И эта категория заёмщиков, использующих пенсионные излишки, сразу почувствует последствия введения новой нормы.

Есть и заёмщики с рыночной ипотекой под 18–20% годовых. У них в первые годы до 70–80% ежемесячного платежа приходится на проценты. Поэтому чем выше ставка вознаграждения, тем сильнее люди ощутят последствия запрета, пояснил экономист.

Скрытая цель

"На мой взгляд, истинная цель  инициативы – сократить отток средств из Единого накопительного пенсионного фонда. Когда люди направляют пенсионные деньги на ипотеку, эти средства вымываются из системы", – полагает спикер.

По его словам, государству выгоднее, чтобы деньги оставались в ЕНПФ, ведь фонд вкладывает их в том числе в государственные облигации, которые покрывают бюджетный дефицит. Поэтому решение выглядит не как социальная мера, а как способ сохранить ресурсную базу фонда.

Бауржан Маденов напомнил, что активная фаза расследований по выводу пенсионных средств за счёт стоматологических услуг пришлась на лето 2025 года. Именно с этого момента начинается рост пенсионных накоплений по ОПВ. Например, с января по апрель 2025 года накопления держались на уровне 21,8 трлн тенге. Рост начался в мае, и к октябрю объём превысил 24,3 трлн тенге.

Спикер прогнозирует, что ограничение использования пенсионных накоплений для выплаты процентов может снизить спрос на ипотеку. Ранее некоторые граждане могли позволить себе две-три ипотеки, обслуживая их частично за счёт пенсионных средств. Теперь это станет невозможным. В итоге сократится объём сделок и снизится активность на рынке жилья. Ведь подавляющее большинство квартир в Казахстане покупается именно в ипотеку.

По состоянию на конец июля 2024 года кредиты на строительство и приобретение жилья, выданные населению, достигли 5,9 трлн тенге, что на 13,9% больше, чем годом ранее. За пять лет объём ипотечного рынка вырос более чем в 3,5 раза.

"Получается двойная логика: гражданам объявляют, что их пенсионные накопления освобождаются от налогов, но одновременно лишают возможности использовать средства по своему усмотрению. Пенсионные деньги – это личные средства человека. И он должен сам решать, как их использовать: на ипотеку, лечение или другие нужды. Когда государство ограничивает это право, говорить о "поддержке" уже не приходится", – сказал он.

Эксперт пояснил: чуть более 30% пенсионных выплат направлены на улучшение жилищных условий. Например, направление пенсионных накоплений на частичное или полное досрочное погашение ипотеки выгодно, если ипотека выдана по рыночной ставке, так как доходность фонда ниже, а погашение кредита даёт положительный эффект.

"Но эта логика не работает для кредитов Отбасы банка, поскольку их ставка ниже доходности ЕНПФ. Эта логика действовала и до льготного налогообложения ОПВ. Поэтому использование пенсионных выплат для первоначального взноса и/или погашения ежемесячных выплат по ипотеке остаётся выгодным", – подсчитал экономист.

Вместе с тем, на его взгляд, инициирование данного вопроса может говорить о том, что число граждан, использующих пенсионные средства для погашения кредитов (особенно ежемесячных выплат), заметно выросло. По оценкам эксперта, государство старается частично перекрыть каналы оттока средств из ЕНПФ, исключив возможность погашения процентов по ипотеке за счёт целевых выплат.

Патерналистский подход

Экономист Марат Каирленов считает, что все, кто мог воспользоваться пенсионными излишками, в основном сделали это в первые годы программы. Тогда объёмы измерялись триллионами, сейчас речь идёт о гораздо меньших суммах.

"Многие уже частично или полностью погасили кредиты. В 2024–2025 годах эта возможность актуальна для десятков тысяч граждан, максимум около 100 тысяч с относительно высокими доходами".

По его оценкам, предлагаемая мера затронет очень узкий круг, около 0,5% экономически активного населения. А среди них лишь единицы, по словам спикера, действительно находятся в сложном финансовом положении. В масштабах страны это крайне небольшой сегмент.

Эксперт считает инициативу шагом в правильном направлении.

"Пенсионные излишки логичнее направлять на погашение основного долга, а не процентов или пеней. Это снижает долговую нагрузку. Но влияние решения ограничено и касается очень небольшого числа людей", – считает он.

При этом, по словам экономиста, у каждого заёмщика своя история взаимоотношений с банком: "Где-то есть просрочки или пени, где-то ведутся переговоры об изменении условий. Поэтому нельзя всех стричь под одну гребёнку: финансовые обстоятельства у людей очень разные".

Экономист не видит связи инициативы с попыткой сократить отток денег из ЕНПФ: средства всё равно изымаются, неважно, на медуслуги или на ипотеку.

"Важнее другое: если банк сохраняет прежний срок, месячный платёж может и не снизиться. Вмешиваться в этот выбор государству не стоит: человек сам должен решать, что ему выгоднее", – сказал он.

Но даже если допустить, что цель меры – снизить отток денег из пенсионной системы, делать это нужно через повышение доходности ЕНПФ, а не за счёт ограничения способов использования средств, считает он.

Каирленов обращает внимание на то, что в Казахстане нередко преобладает патерналистский подход.

"Будто граждане ничего не понимают, и за них нужно всё решать сверху. Но ипотечному кредитованию уже четверть века. Люди успели набраться опыта, взяв и погасив не один кредит. Да, проблемы бывают. Пример тому – финансовые пирамиды, но в целом уровень грамотности вполне разумный", – возмущён эксперт.

Спикер привёл аргументы в пользу высокого уровня финансовой активности населения.

"В стране открыто почти 4,7 млн брокерских счетов. Даже если учесть по полтора счёта на человека, это около 3 млн инвесторов, то есть примерно четверть экономически активного населения. За пять лет их число выросло в 30 раз. Люди активно принимают финансовые решения и уже неплохо ориентируются на рынках", – считает он.

По его словам, считать граждан неспособными самостоятельно распоряжаться пенсионными средствами неправильно. Каирленов убеждён, что сама концепция использования пенсионных излишков верная: "Это личные деньги граждан. И когда людям дали выбор, многие сразу вывели средства, тем самым показав своё отношение к доходности пенсионных активов".

Вместе с тем, по его мнению, программу можно было реализовать эффективнее. "Изначально обсуждались варианты, при которых часть средств могла направляться в ценные бумаги по определённым критериям. Это помогло бы избежать перегрева рынка недвижимости. В этом критика абсолютно обоснованная: программу можно было структурировать грамотнее", – сказал он.

Как инициатива скажется на льготных ипотечниках

Ограничение использования пенсионных излишков для уплаты процентов может особенно коснуться участников льготных ипотечных программ. Именно они чаще всего используют пенсионные выплаты как способ удерживать платежи на приемлемом уровне, особенно в первые годы кредита, когда доля процентов максимальна.

Директор филиала Ipoteka Group Бану Бейсенбаева отмечает, что в Казахстане действует несколько программ, ориентированных на разные категории граждан, от молодых семей и женщин до социально уязвимых групп. Но на практике реальными бенефициарами остаются работающие семьи среднего класса с официальным доходом. Самозанятые, малообеспеченные и те, у кого нет накоплений, по-прежнему остаются в стороне.

"Льготная ипотека действительно оживила рынок. Но она не решила главную проблему – доступность жилья. Цены растут быстрее доходов, и для многих ипотека остаётся неподъёмной", – считает спикер. 

Если пенсионные средства перестанут использоваться для покрытия процентов, именно эти категории с минимальным запасом прочности окажутся в зоне риска. Потеря работы, болезнь или рождение ребёнка способны быстро привести к просрочке. К тому же, по словам спикера, закон позволяет банку изъять квартиру даже при уже выплаченных 70–80% стоимости.

Она считает, что льготные программы стимулируют строительный сектор, но не обеспечивают равный доступ к жилью: "Пока доходы растут медленнее цен, ипотека остаётся антикризисным инструментом для рынка, а не социальной поддержкой".

При этом низкая ставка для заёмщика компенсируется комиссиями, страхованием, ограничениями гибкости, скрытыми расходами, отражающимися в ГЭСВ. Чтобы ипотека стала по-настоящему социальной мерой, эксперт предлагает:

оказать адресную поддержку тем, кому сложнее всего купить жильё; субсидировать первоначальный взнос; дать возможность покупки вторичного жилья из жилищного фонда в регионах; контролировать цены, чтобы выгода от льгот не уходила застройщикам.

Вместе с тем эксперт отметила, что рынок начинает искать другие пути к жилью, например аренда с правом выкупа, программы trade-in для обмена старой квартиры на новую с доплатой, а также длительные рассрочки от застройщиков на срок до 10–15 лет. Эти инструменты дают людям дополнительный выбор, хотя пока и не могут полностью заменить ипотеку.

Ипотечный рынок Казахстана переживает переходный и нестабильный этап. Повышение базовой ставки до 18% сделало кредиты дороже, поэтому банки сокращают выдачу ипотеки, адаптируясь к новым рискам. Власти временно отказались от снижения предельной эффективной ставки, чтобы не допустить резкого сжатия рынка. На фоне высокой стоимости кредитов спрос уменьшается, заёмщики стали осторожнее. Государственные программы остаются главным источником доступного жилья, но требования к участникам ужесточаются, чтобы ограничить спекулятивный спрос. Одновременно усиливается роль Отбасы банка, тогда как коммерческие банки занимают более выжидательную позицию.

Все эти изменения показывают стремление государства снизить риски перегрева и сделать льготную поддержку более адресной, даже если это приводит к временной потере доступности ипотеки для части казахстанцев.