Жилье стремительно дорожает в крупных городах Казахстана

В Казахстане фиксируется ускорение роста стоимости недвижимости на фоне общей инфляции, которая по итогам октября достигла 12,6%. В том же месяце цены на новое жилье увеличились на 13,1%, а на вторичном рынке — на 11,6%. Однако аналитики отмечают, что рост наблюдается неравномерно: его разгоняют лишь несколько крупных городов, передает Liter.kz.

По данным EnergyProm, максимальное удорожание нового жилья зафиксировано в Павлодаре (+24,2%), Конаеве (+17,8%), Алматы (+16,2%), Шымкенте (+15,5%), Кызылорде (+15,3%) и Астане (+13,7%). В остальных 14 городах динамика заметно слабее — в шести из них рост стоимости не превысил 5%. На вторичном рынке картина аналогичная: Алматы, Павлодар, Талдыкорган, Актобе, Туркестан и Шымкент показывают темпы выше средних, тогда как Кызылорда, Караганда, Атырау, Актау и Усть-Каменогорск остаются в зоне минимального роста.

Эксперты объясняют, что именно крупные города формируют общее удорожание жилья благодаря нескольким факторам: миграционному притоку, концентрации рабочих мест и ограниченным возможностям строительства в престижных и центральных районах мегаполисов.

Ускоренный рост цен в текущем году связан сразу с несколькими ключевыми причинами. Во-первых, с 1 января 2026 года ставка НДС увеличивается с 12% до 16%. Это подтолкнуло застройщиков заранее закладывать будущие налоговые изменения в стоимость квадратного метра, а покупателей — активнее приобретать жилье в ожидании подорожания, что усилило ажиотаж.

Во-вторых, вступившие летом поправки в закон о долевом участии ужесточили правила работы застройщиков: сделки теперь разрешены только по договорам долевого участия, рекламировать ЖК можно лишь при наличии гарантий, а контроль усиливается со стороны акиматов и инжиниринговых компаний. Это сократило предложение и привело к росту цен на новые проекты.

В-третьих, рынок традиционно активизируется летом и осенью, однако в 2025 году сезонный эффект усилился ожиданием изменений в налогах и законодательстве. Покупательская активность выросла, что дополнительно подстегнуло рынок.

Четвертым фактором стал рост курса доллара: удорожание импортных стройматериалов увеличило стоимость строительства, что сразу же отразилось на ценах.

Распространенное мнение о том, что жилье дорожает из-за запуска льготных ипотечных программ, не подтверждается. Механизм жилищных строительных сбережений работает в пределах фиксированных лимитов и не создает ажиотажного спроса, а в новых ЖК по госпрограммам цены, наоборот, будут фиксироваться на три года.

Несмотря на ускорение роста цен, Казахстан остается страной с наиболее доступным жильем среди государств СНГ. Согласно данным Numbeo, индекс доступности (Price to Income Ratio) в стране составляет 9,7 — ниже, чем в России (15,45), Кыргызстане (14,64), Узбекистане (13,58), Беларуси (12,59) и особенно Армении (20,89). Чем ниже коэффициент, тем доступнее недвижимость.