Качество дорожает быстрее метража: как устроен рынок коммерческой недвижимости в Казахстане

Коммерческая недвижимость в Казахстане представляет собой связку трёх больших сегментов, которые живут по разным циклам, но значительно влияют друг на друга. Это, во-первых, офисы (в основном Алматы и Астана), во-вторых торговая недвижимость (ТРЦ/стрит-ритейл), и в-третьих речь идет о индустриально-логистическом сегменте (склады, фулфилмент, производственные парки), который в последние годы стал самым «быстрым» по росту из-за e-commerce и транзитной роли страны.

«На сегодняшний день наиболее динамично развивающимся и востребованным сегментом коммерческой недвижимости в Казахстане является складская и логистическая недвижимость. Существенный рост электронной коммерции, развитие маркетплейсов и трансформация цепочек поставок формируют устойчивый спрос на современные складские комплексы, особенно класса А с 3PL-услугами,  – говорит заместитель генерального директора ТОО Mercury Properties (это холдинг, входящий в бизнес-экосистему известного инвестора и мецената Тимура Кулибаева) Медет Касимов. 

Также сохраняется стабильный интерес к качественным офисным помещениям в крупных деловых центрах. Однако спрос смещается в сторону гибких, энергоэффективных и технологичных пространств, соответствующих современным требованиям арендаторов». С точки зрения механики спроса рынок держится на корпоративных арендаторах (банки, телеком, нефтегаз/сервис, FMCG, IT и международные компании), на потребительском трафике (моллы) и на логистике торговли (склады и распределительные центры). С точки зрения капитала на сочетании собственных средств крупных групп, проектного финансирования и аренды, часто с привязкой к доллару в верхних классах объектов.

Такая связка и объясняет главную особенность рынка последних лет: рост ставок при хроническом дефиците качественных площадей в «верхнем» сегменте, и параллельно ускоренный ввод новых проектов, который постепенно меняет баланс.

От дефицита качества к «инвестиционному циклу»

Офисный рынок Алматы и Астаны в 2023-2024 годах описывается аналитиками как рынок высокой занятости и недостающего предложения, отсюда рост ставок и интерес части компаний к покупке офисов вместо аренды. В обзоре AIFC отмечается ускорение индекса арендных ставок на офисы в 2024 году: +10,6% в Алматы, +4,2% в Астане, +5,4% по Казахстану, а среди причин называются высокая заполняемость и предложение, не поспевающее за спросом.

Цифры по структуре офисного предложения также подтверждают «бутылочного горлышко» именно в качественном классе.

По данным Forbes Kazakhstan за девять месяцев 2024 года, в Алматы общий офисный фонд – 2,371 млн кв. м, из них класс A/A+ – 220 тыс. кв. м (9,3%), а средневзвешенная ставка аренды по A/A+ – 20 100 тенге/кв. м в месяц (B/B+ – 12 500). Заполняемость высоких классов там же оценивается на уровне около 95%+.

Ретейл при этом пережил перестройку после пандемии: усилился акцент на «развлечения + еда + события», а рост международных брендов и обновление состава арендаторов поддержали ставки в качественных объектах. В отчёте AIFC отмечается, что после провала 2020 года аренда в ТРЦ устойчиво растёт. Так, в первом полугодии 2023 года средняя ставка по ТРЦ по Казахстану была около $11,7/кв. м, и ожидание дальнейшего роста прямо связывалось и связывается с экспансией международных брендов.  Параллельно с этим 2023 год стал пиковым по вводу ТРЦ за девятилетний период: 28 объектов и 174 001 кв. м, что почти на 60% больше 2022-го, а стоимость введенных объектов оценивалась в $97,2 млн.

Самый заметный «разворот» последних лет произошел в индустриально-логистическом сегменте. Он растёт не только потому, что увеличиваются внешняя торговля и транзит, но и потому, что e-commerce превращает склад и фулфилмент в ключевую инфраструктуру конкуренции. Forbes Kazakhstan за 9 месяцев 2024 года оценивал качественные склады (A и B) в 1,493 млн кв. м, при этом класс A – 75,5%; вакансия отличалась по городам (3,7% Алматы и 8,1% Астана), а ставки по складам класса A – порядка 5 400 тенге/кв. м в Алматы и 4 800 тенге/кв. м в Астане (без НДС и OPEX).

«Рост логистического сегмента обусловлен структурными изменениями в экономике. В первую очередь – активным развитием электронной коммерции и маркетплейсов, которым необходимы современные распределительные центры и склады, расположенные вблизи ключевых транспортных узлов и крупных городов, Дополнительным фактором является усиление транзитного потенциала Казахстана и его роль в международных логистических коридорах. Компании стремятся оптимизировать цепочки поставок и формировать запасы внутри страны, что стимулирует спрос на качественную складскую инфраструктуру. В результате мы наблюдаем постепенный переход к более профессиональному формату складской недвижимости: с акцентом на автоматизацию, энергоэффективность и стандарты класса А»,   – отметил Медет Касимов. 

Как рынок меняется и что будет дальше

Первое. Качество дорожает быстрее метража. В офисах и складах спрос смещается к объектам, где важны инженерия, безопасность, парковка/транспортная доступность, энергоэффективность и управляемость эксплуатационных расходов. Это создаёт ценовой разрыв между новыми классами A и морально устаревшими зданиями: старые метры могут оставаться занятыми, но терять арендаторов в пользу «лучшего продукта» при сопоставимой цене владения.

«Рынок коммерческой недвижимости в последние годы функционирует в условиях повышенной волатильности. К ключевым вызовам можно отнести: макроэкономическую нестабильность, изменения в Налоговом кодексе РК, стабильно высокую ставку рефинансирования Национального банка РК, рост стоимости строительных материалов, изменение потребительского поведения и ускоренную цифровизацию торговли, трансформацию формата работы компаний и пересмотр потребности в офисных площадях. Эти факторы требуют от участников рынка большей гибкости, стратегического планирования и внимательного подхода к управлению активами», – пояснил Медет Касимов.

Второе. Рост предложения в классе A и предаренда как норма. EY прогнозирует рост строительства офисов класса A в 2024-2027 годах: общий ввод превысит 300 тыс. кв. м, а около 40% площадей будут арендованы до завершения строительства. В результате рынок класса A, по оценке EY, может почти удвоиться к 2027 году по сравнению с 2023 годом. Это важный показатель: рынок переходит от «дефицитного» к более конкурентному, где нужно выигрывать продуктом, а не просто фактом наличия площади.

Третье. Молл как медиа и городской сервис. Успешные ТРЦ всё меньше про квадратные метры магазинов и всё больше про трафик, впечатления и удержание аудитории. Отсюда ставка на F&B, развлечения, события, а также на гибкие форматы аренды и обновление tenant-mix. Отдельная зона роста находится в области качественного стрит-ритейла в сильных локациях.

Четвёртое. Логистика «съедает» привилегию географии. Сильнее всего в Казахстане коммерческая недвижимость выигрывает там, где срастаются городская агломерация и транспортный узел: Алматы (как крупнейший потребительский и логистический центр) и Астана (как административный и быстрорастущий офисный рынок). Но в индустриально-логистическом сегменте всё более заметны региональные точки роста вокруг коридоров и хабов, там, где склад становится не просто местом хранения, а частью производственно-распределительной цепочки.

Пятое. Институционализация капитала (REIT/фонды) и профессионализация управления. AIFC прямо продвигает тему REIT как инструмента для привлечения капитала в доходную недвижимость и отмечает развитие экосистемы компаний в реальном секторе на площадке МФЦА. Это постепенно меняет стандарты прозрачности, управления объектами и ожидания инвесторов по доходности/рискам.

Точки роста: что важно понимать

Основной потенциал на горизонте нескольких лет в сегменте качественных офисов класса A, но не в лоб, а через проекты с сильной локацией, эффективными планировками и понятной экономикой эксплуатации.

На втором месте находятся индустриальные парки, склады, фулфилмент и иная городская логистика: рынок будет расти по мере расширения e-commerce и требований к скорости доставки.

На третьем расположилось обновление торговых форматов: реконцепции, дополнительные сервисы, развитие гастрономических и развлекательных «якорей», а также осторожное расширение в городах с растущими доходами и трафиком.

«В среднесрочной перспективе мы ожидаем дальнейшую дифференциацию рынка, – Сегмент логистики и складов продолжит демонстрировать устойчивый рост. Офисный рынок будет развиваться за счет гибких форматов, повышения качества объектов и интеграции дополнительных сервисов для арендаторов. Ритейл-сегмент продолжит трансформацию в сторону омниканальных моделей и смешанных форматов использования пространств. Инвестиционная активность станет более избирательной: приоритет будет отдаваться объектам с понятной моделью доходности, высоким качеством управления и долгосрочными арендаторами», – проинформировали Медет Касимов.

Подводные камни: что может испортить картину

Сюжетообразующий риск для девелопера и собственника заключается в стоимости денег и вероятных валютных перекосах. Высокие ставки финансирования и инфляция толкают аренду вверх, но платежеспособность арендатора растёт не всегда тем же темпом; отсюда возможны «пустоты» в переоценённых проектах или давление на ставки при росте предложения.

Другой риск в недостаточном качестве продукта: рынок становится требовательнее, и здания без инженерии/парковок/сервиса будут дешеветь относительно новых даже при формальной занятости.

Также стоит помнить о цикличности: быстрый ввод в офисах и складах может на время повысить вакансию и усилить конкуренцию между объектами, особенно если экономика замедлится.

На ближайшем горизонте рынок, скорее всего, будет жить в парадигме «больше предложения – выше конкуренция – выше требования». В офисах это означает рост ввода класса A и усиление предаренды (арендаторы будут фиксировать лучшие площади заранее), а также давление на менее качественный фонд.

В складском сегменте это будет выражено в продолжении роста из-за e-commerce и транзита, но с более жёстким отбором проектов: выигрывать будут узлы с транспортной доступностью и сервисной моделью 3PL/фулфилмента. В торговой недвижимости – продолжение реконцепций и ставка на трафик, а не на «галерею метров», при этом успешность будет сильнее зависеть от управления, событийности и правильного tenant-mix.