Как не потерять деньги при покупке квартиры с котлована в Казахстане, рассказала эксперт

Приобретая жилье на этапе строительства, казахстанцы могут существенно сэкономить на его стоимости. Однако ошибки при оформлении сделки грозят обойтись дороже. Подробнее об этом читайте на NUR.KZ.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

Данный текст создан автоматически при помощи ИИ и не проходил проверку редактора, поэтому может содержать фактологические или грамматические ошибки. Подробности в публикации

Эксперт по недвижимости Диляра Сейтнурова объяснила, как безопасно купить квартиру на этапе котлована в Казахстане.С 30 августа 2025 года договоры бронирования и инвестиционные соглашения запрещены; покупка возможна только по ДДУ с регистрацией в «Казреестре» и безналичной оплатой.Эксперт предупреждает: нужно проверять разрешения не на весь ЖК, а на конкретную очередь, а подписание допсоглашения о переносе сроков означает отказ от пени за просрочку.

Рынок первичного жилья в Казахстане активно менялся в последние годы. И главное внимание уделялось безопасности покупателей, чтобы они не сталкивались с долгостроем и потерей денег.

Однако риски сохраняются – они связаны с тем, что казахстанцы могут по привычке соглашаться на старые условия, которые теперь оказались вне закона.

Как безопасно купить квартиру на этапе котлована и не стать обманутым дольщиком, рассказала эксперт по недвижимости Диляра Сейтнурова в Telegram-канале BuildExpert.

"Сегодня законность покупки в строящемся доме держится на четырех вещах: договор долевого участия, его учет в "Казреестре", гарантия единого оператора или разрешение акимата именно на ваш объект, безналичный платеж", – отмечает эксперт.

По ее словам, если выпадает хотя бы один пункт, сделки фактически не существует, какими бы убедительными ни были менеджеры отдела продаж.

Забудьте про "договоры бронирования"

Эксперт советует в первую очередь смотреть на тип предлагаемого документа. С 30 августа 2025 года любые предварительные договоры и инвестиционные соглашения оказались под запретом.

А с весны 2026 года привлекать средства покупателей можно исключительно механизмами закона "О долевом участии (ДДУ)".

"Бумага с названием "договор бронирования" прав на квартиру не создает. Она не ставится на учет, по ней не возникает требования к застройщику и не начинается срок передачи жилья. Если первым вам дают подписать такой документ, вы платите за обещание", – предупреждает эксперт.

Модель дома и монеты. Иллюстративное фото: Witthaya Prasongsin/Getty Images Проверяйте не ЖК, а конкретную очередь

Многие покупатели могут поверить в наличие у застройщика всех разрешений на строительство, основываясь на рекламе или устных обещаниях.

Однако Диляра Сейтнурова советует проверять все точечно: не весь бренд, а конкретную очередь, блок или пятно застройки. Так, на практике бывают случаи, когда гарантия выдана на один объект, а деньги собирают за весь комплекс.

По закону есть только три надежных пути:

гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК);участие банка второго уровня;разрешение акимата, которое выдается только после возведения каркаса.

"Где смотреть: homeportal.kz, раздел объектов долевого строительства, данные идут из "Казреестра". То же доступно в eGov Mobile. Ищите по БИН застройщика, затем сверяйте адрес и очередь с тем, что написано в вашем договоре. В самом ДДУ должны стоять номер и дата гарантии или разрешения", – отмечается в источнике.

Никаких наличных денег

С 1 января 2026 года наличный расчет по ДДУ полностью запрещен. Поэтому деньги у дольщиков должны приниматься только через банки второго уровня (БВУ). При этом платеж не произойдет без учтенного договора.

Подтверждение транзакции. Иллюстративное фото: Jutharat Pinpan/Getty Images

Эксперт предупреждает, что любая просьба застройщика "закинуть" часть суммы на карту, принести наличные или сделать предоплату до подписания договора означает непрозрачность сделки.

"Штраф за привлечение денег без разрешения или гарантии с 18 января 2026 года доходит до 2 000 МРП, это около 8,6 млн тенге, и считается он за каждый факт. Застройщик, который просит наличные, про этот риск знает", – сообщает Диляра Сейтнурова.

Поэтому, если компания идет на этот риск, покупателю стоит серьезно задуматься.

Ловушки со сроками: как не потерять компенсацию

Даже если дом строится законно, есть риск не получить неустойку за просрочку. Поэтому эксперт обращает внимание на три критически важных пункта для дольщиков при подписании договора:

точная дата – закон позволяет сдвинуть приемку дома максимум на 5 месяцев от даты в проекте, а квартиру обязаны передать в течение 60 дней после акта приемки. Если указан размытый "квартал", не будет точки отсчета для просрочки;дополнительные соглашения – застройщик не имеет права бесконечно сдвигать сроки в одностороннем порядке (исключение – доказанный форс-мажор). Поэтому покупатель не обязан подписывать допсоглашение о переносе сроков (это означает отказ от пени за просрочку);взаимная ответственность – стандартная пеня для застройщика составляет 0,1% от уплаченной суммы за каждый день просрочки (например, при цене квартиры в 20 млн тенге месяц задержки обойдется компании в 600 тыс. тенге). Но по условиям договора просрочка очередного взноса дольщиком на 20 дней может увеличить срок передачи квартиры на то же значение.

"Проверка занимает полчаса. Спор о недостроенном доме занимает годы", – предупреждает Диляра Сейтнурова.

Ранее другой эксперт рассказал, сколько можно заработать на покупке жилья с котлована в Казахстане.

А специалист жилищного рынка озвучил нюансы для выгодной покупки квартиры под перепродажу.

Также напомним, что дольщикам стали доступны коттеджи и малые ЖК.

Ипотека

Получится ли оформить ипотеку под 7% в 2027 году казахстанцам Вчера, 15:44 Прием заявок на ипотеку для женщин стартует 3 ноября в Казахстане 29 октября 2026, 11:50 Больше по этой теме