Коммунальные сюрпризы: почему нежилые помещения принадлежат собственникам квартир и как прижать управдома

Orda.kz продолжает тему нарушения прав собственников квартир. Мы говорим не только о самоуправстве отдельных председателей КСК/ОСИ, но и бездействии правоохранительных органов.

В соцсетях полно гневных отповедей по этому поводу. Люди пишут, что обращались с коллективным заявлением в районный отдел полиции по фактам хищения собранных денег, а их там отфутболивали в суды по гражданским делам. Следователи зачастую не усматривают в действиях управдомов состава преступления, потому или не возбуждают уголовные дела, или быстро закрывают их с одобрения прокуроров. 

В суд обращаются немногие собственники квартир. Одни не хотят тратить время и нервы, другим не по карману юрист и аудит или ревизия финансовой деятельности КСК/ОСИ. Вот и получается, что судятся только самые принципиальные, стойкие жильцы, которых допёк ответчик-управдом. Остальные предпочитают выжидать, чем всё закончится. В теории законы на стороне потребителей, но на практике не всё так однозначно. 

Наше или ваше?

Мы уже писали, как некоторые председатели КСК/ОСИ самовольно, без решения общедомового собрания собственников квартир повышали расходы на содержание кондоминиума и капитальный ремонт общедомового имущества. Они ссылались на решение сессии алматинского городского маслихата от 25 декабря 2024 года за № 190, который утвердил минимальную расценку на содержание жилья в 40 тенге за квадратный метр, а также на коэффициент износа жилья. Чиновник из управления жилищной инспекции разъяснил, что по этому поводу говорится в законе РК «О жилищных отношениях» и Методике расчёта сметы расходов на управление кондоминиумом. 

Скриншот ответа управления жилищной инспекции города Алматы на редакционный запрос Orda.kz

Сегодня мы продолжим разбираться в спорных ситуациях, когда управдомы по-своему трактуют законы в ущерб интересам и правам жильцов. Комментирует их, как и в прошлый раз, заместитель начальника управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции Алматы Галымжан Абдишукырулы. 

Первый пример — это расходы на содержание кондоминиума, которые платят предприниматели, арендующие в многоквартирных домах нежилые помещения. Некоторые управдомы под различными предлогами отказываются озвучивать на общих собраниях размер этих взносов, что само по себе незаконно. Жильцы имеют право знать, какая сумма ежемесячно поступает на счёт КСК/ОСИ от предпринимателей. Более того, это они, а не управдомы устанавливают размеры взносов. Об этом говорится в ответе заместителя начальника управления на наш редакционный запрос. 

«Если подвальные/цокольные помещения находятся в общедолевой собственности жильцов, то сдача в аренду возможна только с положительного решения собрания собственников. В этом случае деньги за аренду должны поступать на счёт органа управления (КСК/ОСИ — прим. авт.) и использоваться на нужды дома. Но есть важные условия. Если помещения приватизированы (принадлежат городу, физлицам, юрлицам), то арендная плата поступает не на счёт КСК, а на счёт владельца нежилого помещения».

Увы, на практике редко когда управдомы выносят на повестку дня общего собрания жильцов вопрос о сдаче в аренду нежилых помещений в многоквартирных домах. Обычно они сами решают всё, начиная от условий аренды и заканчивая суммой взносов на содержание кондоминиума. А уж используют они по назначению поступившие от коммерсантов деньги или же перекидывают их на другие счета, одному богу известно. Вот что по этому поводу говорит чиновник.

«Если помещение официально сдано в аренду по решению общего собрания, то договор заключается от имени всех собственников, и арендная плата должна идти на счёт КСК или другой счёт, определённый собственниками (например, спецсчёт дома). Если помещение сдано самовольно, то есть без одобрения жильцов, то это уже нарушение закона. И тогда собственники квартир и нежилых помещений вправе обратиться в суд».

Исковое заявление в суд. Картинка из gov.kz

Многие жильцы интересуются, а если всё же пригласить сотрудника управления жилинспекции на общее собрание, чтобы он зафиксировал нарушения в работе руководства кондоминиума? Может ли его протокол послужить основанием для назначения проверки деятельности управдома? Ведь он представитель госоргана, призванного контролировать и проверять деятельность кондоминиумов. Вот как ответил на этот вопрос спикер. 

«Участие приглашённого сотрудника жилищной инспекции добровольное и зависит от загруженности. Сотрудник жилищной инспекции не вправе фиксировать нарушения, составлять протокол общего собрания и назначать проверку на основании собрания собственников. Для назначения проверки необходимо наличие письменного заявления собственника/жителя дома». 

Мы просили пояснить, почему работник жилинспекции хотя бы бегло не может пройтись по предоставленным на общем собрании управдомом документам и указать жильцам на явные нарушения в деятельности КСК/ОСИ. Не все же экономисты или финансисты по образованию. Ответ оказался банальным, из разряда «сомневаетесь в честности председателя, тогда нанимайте аудитора или ревизора, а потом обращайтесь в суд».

«Проверка финансово-хозяйственной деятельности органов управления объектами кондоминиума не входит в компетенцию управления, так как вопрос относится к исключительной компетенции ревизионной комиссии (ревизора). Собственники квартир, нежилых помещений на основании решения собрания вправе заключить договор об оказании аудиторских услуг. По всем спорным вопросам они вправе обратиться в суд».

В очередной раз потребителям советуют обращаться в суд по гражданским делам за защитой своих прав. Не в жилинспекцию, районную прокуратуру или полицию, а именно в суд, где нужно запастись терпением и выдержкой.

По закону «О жилищных отношениях» председатели КСК/ОСИ должны периодически отчитываться перед жильцами о работе. Притом не сухими, общими формулировками, а подробно рассказывать, сколько денег, на что конкретно и когда было потрачено. По первому требованию собственников квартир они должны представлять смету в письменном виде. Мы спросили спикера, как часто управдомы должны отчитываться перед жильцами и какие документы можно дополнительно запрашивать у них.

«Ежемесячный отчёт предоставляется собственникам квартир, нежилых помещений до 10 числа месяца, следующего за отчётным периодом, и размещается в общедоступных местах в соответствии со ст. 50 закона РК „О жилищных отношениях“. Дополнительно собственники имеют право запросить выписки банка о движении денег, акты дефектные, установочные и выполненные работы по списанным средствам».

А теперь, уважаемые читатели, вспомните, как часто вы видели в общедоступных местах отчёты управдомов? Или сколько раз вы обращались к ним, чтобы узнать, как и на что расходуются общие деньги? Между тем: 

«Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места и кладовки, оплачивающий текущие, накопительные и целевые взносы, имеет право получить информацию о состоянии текущего и сберегательного счетов. В ежемесячном отчёте по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума также должны быть отражены дополнительные расходы, если они есть». 

Ещё один вопрос: сколько сотрудников должно входить в штат КСК/ОСИ? Многие горожане жалуются, что в их кондоминиуме предусмотрены только должности председателя, бухгалтера и по совместительству диспетчера, да одного-двух сантехников. Электриков приходится вызывать за свой счёт. Мы спросили, существует ли утверждённый перечень штатного расписания КСК/ОСИ. Обязан ли председатель отвечать на вопрос собственника жилья о размере своей зарплаты и зарплате других сотрудников ПКСК? Вот что нам ответил спикер. 

«Количество сотрудников в штате органа управления (КСК, ОСИ, УК и т. д.), не регулируется законом, оно прописывается в его уставе. Например, ОСИ вправе самостоятельно определять структуру управления, численность работников и форму их занятости. Поэтому бухгалтер, сантехник и другие специалисты могут работать по совместительству — это не запрещено законом. Также председатель органа управления может привлечь аварийную службу». 

Работники аварийной службы устраняют протечку водопровода. Фото пресс-службы АО «Алматы су»

Тайной за семью печатями почему-то является размер зарплаты управдомами. Многие из них не любят называть конкретную цифру, несмотря на то, что полностью содержатся за счёт жильцов. Одни председатели КСК/ОСИ пытаются отшучиваться типа «получаю гроши, хотелось бы больше», другие делают каменное выражение лица и сквозь зубы цедят: «Вы же не из налогового органа, чтобы до копейки отчитываться перед вами, правильно?» Хотя закон чётко прописывает, что управдомы обязаны отвечать на вопросы собственников, в том числе по своей зарплате. 

«Согласно ст. 42-7, п. 4 закона „О жилищных отношениях“, председатель обязан информировать собственников помещений о деятельности объекта кондоминиума. Согласно ст. 42-8, п. 1 этого закона собственники жилых и нежилых помещений имеют право получать информацию о деятельности органа управления, включая финансовые документы, договоры, решения, сведения о начислениях и расходах (заработная плата председателя, решение общего собрания об её утверждении, источники выплат за конкретные месяцы и т. д.)». 

Поэтому, уважаемые читатели, не стесняйтесь задавать вопросы управдому и не ведитесь на его предложение «обратиться на днях, чтобы к тому времени я подготовил подробный отчёт». Велика вероятность, что он потом будет кормить вас «завтраками». Лучше сразу затребовать финансовый отчёт и ознакомиться с уставом КСК/ОСИ, где может быть закреплён порядок утверждения выплат.

«Если председатель отказывается отвечать, это может быть расценено как нарушение его обязанностей и принципов прозрачности. Тогда собственникам необходимо направить официальный письменный запрос в свой орган управления (через канцелярию или заказным письмом) и жалобу в жилищную инспекцию. Также надо провести общее собрание с вопросом о прозрачности деятельности органа управления и перевыборах нового председателя органа управления».

Перевыборы нового председателя КСК/ОСИ — процедура ответственная и кропотливая. Многие жильцы сетуют, что из-за загруженности на работе не могут присутствовать на общих офлайн-собраниях, даже если они проводятся после 18.00 или в выходные. Люди просят провести собрание онлайн, и одни управдомы идут на это, а другие нет, ссылаясь на технические проблемы и другие обстоятельства. Поэтому в итоге остаётся установить удобную для всех дату проведения общего собрания. Вот как закон регламентирует этот пункт.  

«Для проведения собрания в очной форме собственники квартир и нежилых помещений уведомляют жителей о предстоящем собрании за пять календарных дней до даты проведения путём размещения объявления в общедоступных местах, а также индивидуально — посредством электронной почты либо по сотовому телефону. Также ответственное лицо направляет письменный запрос-приглашение в адрес жилищной инспекции не менее чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания через электронную базу обращений е-Otinish либо через канцелярию управления по адресу г. Алматы, пр. Достык, 85, первый этаж, четвёртый столик. Дополнительно в запросе необходимо указать вопросы повестки дня, проблемные вопросы и контактные данные ответственного лица». 

Некоторые управдомы считают себя местными князьками, которым негоже держать ответ перед простым народом. Они часто игнорируют неудобные вопросы жильцов, а порой вступают с ними в перепалки. Как же сбить с них спесь? Спикер советует обращаться в жилинспекцию. 

«Собственникам/жителям многоквартирного жилого дома необходимо обратиться в управление по адресу пр. Достык, 85, пятый этаж, 509 кабинет с указанием конкретных фактов и доводов, с приложением всех подтверждающих материалов. В заявлении нужно указать персональные данные (телефоны, адреса, ИИН, удостоверение личности, подпись заявителя), приложить квитанции об оплате расходов на содержание жилья и ранее поданные обращения в свой орган управления и т. д. Также по всем спорным вопросам, не разрешаемым мирным путём, собственники вправе обратиться в суд». 

Выездное совещание замруководителя управления жилищной инспекции Астаны. Фото gov.kz

В завершении диалога спикер привёл статистику. Оказалось, что в 2025 году сотрудники жилинспекции провели в общей сложности 165 проверок в отношении обслуживающих органов управления. По их результатам они составили 54 административных протокола в отношении председателей КСК/ОСИ. Из них 13 протоколов за отсутствие отчёта, четыре — за отсутствие счёта и 37 протоколов за неисполнение предписания об устранении нарушений. По решению суда 27 органов управления были привлечены к административной ответственности на сумму 1980 МРП — это 7 млн 785 тыс. 360 тенге.

В конце переписки спикер ещё раз напомнил, что главный орган управления кондоминиума — общее собрание собственников квартир, а не председатель. 

«Собрание правомочно принимать решения при участии в нём более половины от общего числа собственников. Решения принимаются большинством голосов от общего числа собственников, непосредственно принявших участие в голосовании. Если нет кворума, собрание проводится в форме письменного опроса. Принятые собранием решения не должны противоречить законодательству РК и являются обязательными для всех собственников. Решения оформляются протоколом, это документ при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде». 

Замкнутый круг

Мы также обратились за комментариями к экономисту Марату Абдурахманову, чтобы узнать, с какими проблемами могут столкнуться собственники квартир при попытке отстоять свои права законными способами.

Давайте представим себе ситуацию, когда жильцы решают выяснить, на каких основаниях и условиях предприниматели выкупили или арендовали нежилые помещения в их домах. Стоит ли им ожидать подвоха в стремлении докопаться до правды?

— Думаю, нет. Наоборот, их, скорее всего, ожидает сюрприз при обращении в БТИ. Они-то полагают, что нежилые помещения в результате сомнительных сделок перешли к предпринимателям, и те теперь по документам являются владельцами, а на деле оказывается, что эти квадратные метры принадлежат им. Не председателю КСК/ОСИ, как они считали, а им, собственникам квартир. Неприятная новость, вероятнее всего, ожидает предпринимателей, купивших нежилые помещения. Они-то уверены, что являются законными владельцами, поэтому спокойно оборудуют их, к примеру, под магазин или спортзал. Потом узнают, что у них нет права собственности на это помещение.

Марат Абдурахманов. Фото из личного архива

Как так получается, поясните.

— Очень просто. В соответствии с законом «О жилищных отношениях» некоторые председатели КСК оформляли нежилые помещения в многоквартирных домах как бесхозные. Затем через суд они устанавливали право собственности на КСК. Потом уже втихую продавали или сдавали помещения в долгосрочную аренду коммерсантам. Когда собственники квартир обращались с запросом в БТИ, то получали ответ, что эти помещения находятся в общедолевой собственности, поскольку, согласно требованиям безопасности, в подвалах никаких жилых помещений быть не должно.

А как поступать жильцам, если они застают в сухом, чистом подвале неизвестных людей? Непонятно, то ли те коротают время, то ли подрабатывают. Как их спровадить?

— Если жильцы заметили посторонних в подвале своего дома, они могут обратиться к участковому. Он должен принять меры и, как вы выразились, спровадить их. Если у жильцов закрадываются подозрения, что нежилое помещение без их согласия сдаётся в аренду, то они обращаются в жилинспекцию, сотрудники которой проведут проверку. 

А если собственники квартир подозревают председателя КСК/ОСИ в подделке их подписей в протоколе общего собрания или хищении общих денег, то как им лучше поступить: обратиться с заявлением в полицию и только потом нанять адвоката или сразу заключить с защитником договор об оказании юридических услуг, чтобы он представлял их интересы?

— Советую не торопиться, и вот почему. По моим данным, собственники квартир пяти ОСИ в Алматы провели аудит финансово-хозяйственной деятельности своего кондоминиума, по результатам которого были выявлены факты хищения. Они обратились в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против управдомов, но им отказали со стандартной формулировкой «за отсутствием состава преступления». Хотя они предоставили весь пакет документов — результаты аудита, справки с БТИ, выписки АЛСЕКО и так далее. Тогда граждане обратились в суд по гражданским делам, но там пояснили, что им нужно обращаться в полицию, так как статья «Хищение чужого вверенного имущества» — уголовная. Её расследуют в досудебном производстве.

Действительно, в Уголовном кодексе РК есть статья 189 «Присвоение или растрата вверенного чужого имущества». Есть ещё статья 385 «Подделка документов». Почему правоохранители не усматривают в действиях некоторых управдомов признаки этих преступлений, непонятно. Как и то, почему надзорный орган не отменяет отказные решения следователей и в целом самоустраняется в последние годы от проведения прокурорских проверок по заявлениям граждан.

— Думаю, вам лучше обратиться с этими вопросами в полицию и прокуратуру. Они разъяснят простым, доступным языком, почему не усматривают состава уголовных правонарушений в деятельности некоторых председателей КСК/ОСИ и почему считают конфликты между собственниками квартир и председателями исключительно гражданско-правовыми отношениями, разрешать которые нужно в суде.

Вы не усматриваете в бездействии правоохранителей коррупционную составляющую или всё кроется в банальной лени, нежелании заморачиваться расследованием?

— В соответствии со ст. 174 УК РК «Разжигание социальной розни» я не буду делиться своим мнением на этот счёт. 

Тогда последний вопрос. Сколько в штате КСК/ОСИ, по мнению экономиста, должно быть сотрудников, чтобы эффективно управлять общим имуществом?

— В ОСИ по закону должен быть один человек в штате. Он заключает договоры на обслуживание дома с сантехниками и электриками. Они же не каждый день работают на объекте, только когда нужно. Вот в штате КСК обязательно должны быть электрик, сантехник и бухгалтер. По закону «О жилищных отношениях» председатель должен утвердить на общем собрании смету расходов на их содержание и по требованию собственников квартир показывать через банковские выписки свои затраты. Если они этого не делают, то могут вызвать обоснованные подозрения жильцов о нецелевом расходовании общих средств.  

Просим официальных представителей департамента полиции города Алматы и прокуратуры разъяснить, почему правоохранители отказывают заявителям из числа собственников квартир в возбуждении уголовных дел по фактам хищения чужого вверенного имущества и подделке документов. Если же они всё-таки расследовали дела такого рода, то сколько было таких фактов за последние три года и какую уголовную ответственность понесли виновные.

Читать также:

За что мы платим ОСИ, или Как найти управу на председателя кондоминиума? Почему растут тарифы: три мифа коммунальных монополистов