Квартира как продукт: из чего складывается цена и почему она растёт

За 2025 год квартиры подорожали в среднем на 15–16 %, а в крупнейших городах ещё существеннее. Цены росли быстрее инфляции, подпитываемые спросом, миграцией и ограниченным предложением. Но к началу 2026 года динамика начала меняться. В новой статистике зафиксировали постепенную стабилизацию рынка — без прежних резких скачков, но и без заметного снижения. Что на самом деле происходит с ценами на жильё в Казахстане, почему они так стремительно росли и какие факторы продолжают на них влиять, выяснял корреспондент Orda.kz.

По последним данным Бюро национальной статистики, за последние несколько лет рынок жилья в Казахстане прошёл путь от стремительного роста к относительной стабильности. Но так ли это на самом деле? К примеру, «Отбасы банк» недавно остановил раздачу арендных квартир. Более того, независимые аналитики говорят, что жильё продолжит дорожать, несмотря на падение спроса.

А что же делать обычным людям, если ситуация так и не меняется? Молодые семьи годами копят на первоначальный взнос, отказывая себе в базовых вещах. Всё ли в порядке на рынке недвижимости и почему квадратный метр продолжает оставаться «золотым»?

Что не так с ценами последних лет

Если в 2021–2022 годах цены на квартиры росли на фоне ажиотажного спроса и доступной ипотеки, то уже в 2023 году рынок начал остывать, а в 2024–2025 перешёл к более сдержанному и прогнозируемому росту. В целом за пять лет стоимость квадратного метра увеличилась почти в полтора-два раза, однако темпы подорожания заметно снизились весной 2026 года. Цены на первичное жилье за последний год выросли на 16,6 %, за три месяца — на 3,7 %, но за последний месяц прибавка составила лишь 1 %.

По данным на март 2026 года, средняя цена квадратного метра по Казахстану составляет:

первичный рынок — 612 315 тенге; вторичный рынок — 624 495 тенге.

В крупнейших городах цены значительно выше:

Астана — около 612 348 тенге за кв. м на первичном рынке; Алматы — около 822 955 тенге.

При этом сохраняется заметный разрыв между регионами: в ряде городов стоимость остаётся на уровне 350–500 тыс. тенге, однако именно в крупных центрах формируется основное давление на рынок.

Дополнительную динамику показывают индексы цен. За январь-март 2026 года рост на рынке составил:

новое жильё — около +16,6 %  вторичное жильё — около +12,9 % аренда — около +12 %

На формирование цен продолжают влиять ключевые факторы — инфляция, стоимость строительных материалов, миграция в крупные города и государственные ипотечные программы.

Чтобы понять причины высокой стоимости жилья, мы обратились к президенту Ассоциации застройщиков Казахстана Виктору Микрюкову.