Квартиры от банков со скидкой: стоит ли охотиться за залоговым имуществом в Казахстане?

Квартиры, машины, земельные участки и коммерческие объекты — всё это банки Казахстана регулярно выставляют на продажу после взыскания залогов. Но насколько большой этот рынок, кто покупает подобное имущество и может ли такой формат стать альтернативой автокредитам и ипотеке? Подробнее разбиралась Orda.kz.

Продажа залогового имущества долгое время ассоциировалась с редкими объявлениями на сайтах банков или сложными аукционами, о которых знали в основном инвесторы и профессиональные участники рынка. Однако в последние годы система постепенно становится более формализованной.

В ответе на запрос Orda.kz, в Агентстве Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) сообщили, что с момента запуска первой такой площадки в октябре 2024 года и по состоянию на 1 апреля 2026 через ЭТП провели 499 аукционов. Из них 327 завершились сделками на 243,5 млрд тенге.

Из всего объёма сделок через ЭТП только 45,5 млрд тенге приходится непосредственно на стрессовое имущество банков — объекты, которые перешли в собственность кредиторов после взыскания залогов. Остальные 198 млрд тенге — это проблемная задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Если смотреть именно на имущество, основу торгов формирует недвижимость. Через ЭТП реализовали:

жилую недвижимость — на 11,9 млрд тенге; нежилую недвижимость — на 18,6 млрд тенге; земельные участки — на 3,1 млрд тенге; производственные базы — на 6,5 млрд тенге; незавершённое строительство — на 4,8 млрд тенге; парковочные места — на 0,56 млрд тенге; автотранспорт — на 0,03 млрд тенге.

Особенно выделяется автотранспорт: его продали всего на 30 млн тенге. Однако площадки запустили недавно, поэтому эти данные скорее показывают структуру торгов, а не весь объём рынка залоговых автомобилей.

Отдельный рынок или нишевая история?

Чтобы понять, насколько заметны банковские залоги именно на рынке жилья, Orda.kz обратилась к президенту Ассоциации риелторов Казахстана Ларисе Степаненко. По её словам, говорить о формировании полноценного отдельного сегмента пока рано:

«Залоговая недвижимость присутствует на рынке Казахстана, однако говорить о ней как об отдельном массовом сегменте пока преждевременно. Такие объекты составляют относительно небольшую часть предложения и чаще рассматриваются как специфическая категория сделок».

По её словам, интерес покупателей к таким объектам сохраняется, хотя круг покупателей имеет свои особенности.

«Основной интерес к таким объектам проявляют инвесторы и опытные покупатели, которые хорошо понимают особенности процедуры приобретения залогового имущества. Однако в последние годы растёт интерес и со стороны граждан, приобретающих жилье для собственного проживания, особенно на фоне высокой стоимости недвижимости и стремления сэкономить на покупке».

При этом сам рынок пока остаётся слишком небольшим, чтобы серьёзно влиять на стоимость жилья.

«На сегодняшний день объём залоговой недвижимости не оказывает заметного влияния на общерыночные цены. Казахстанский рынок жилья остаётся достаточно ёмким, и ценообразование определяется прежде всего балансом спроса и предложения, ипотечными программами, уровнем доходов населения и активностью застройщиков».

Лариса Степаненко. Фото из личного архива Можно ли действительно купить дешевле?

Наверное, главный вопрос для обычного покупателя — насколько вообще выгодны подобные сделки. По словам Степаненко, универсального ответа нет.

«Возможность приобрести залоговую квартиру дешевле рыночной цены действительно существует, однако не является правилом для всех объектов».

Скидка появляется не сама по себе, а когда продавцу важно быстрее закрыть сделку. Поэтому разница с рынком может быть заметной, но она не гарантирована для каждой квартиры:

«Если речь идет о продаже через торги или о необходимости банка ускорить реализацию актива, дисконт может достигать 10–20 %. В обычных условиях разница чаще составляет 5–10 %».

Именно возможность получить скидку объясняет, почему интерес к таким объектам постепенно выходит за пределы круга инвесторов.

Почему недвижимости продаётся больше, чем автомобилей?

На ЭТП сильнее всего заметна недвижимость. Эту разницу объяснил банковский эксперт и директор Max Consulting Максат Муратов. По его словам, дело не только в цене объектов, а в том, как они ведут себя после перехода на баланс банков или коллекторов:

«Недвижимость, находясь на балансе банков или коллекторов, из года в год не падает, а наоборот, как показывают данные прошлых лет, растёт».

С автомобилями ситуация складывается противоположная.

«Когда банки или коллекторы забирают автомобили у проблемных заёмщиков для дальнейшей реализации, зачастую машины продаются с дефектами или в не совсем хорошем состоянии. Этот факт влияет на цену. И чем дольше автомобиль продаётся, тем хуже его состояние и ниже цена», отмечает Муратов.

Кроме того, по его словам, часть проблемных объектов продолжает возвращаться на рынок через совместные проекты банков и девелоперов:

«Банки совместно с застройщиками кооперируются и запускают проекты по проблемному имуществу — банк предоставляет землю либо недостроенный объект, застройщик достраивает».

Если с ипотекой всё стабильно, зачем тогда рынок залоговых активов?

В ответе АРРФР ссылаются на данные Нацбанка и утверждают, что ситуация с обеспеченными кредитами выглядит относительно стабильной. По данным регулятора, доля проблемной ипотеки сохраняется около 0,6 %, а доля проблемных автокредитов составляет 4–5 %. 

Однако Максат Муратов считает, что смотреть только на отдельные показатели недостаточно:

«Не хватает количественных данных в разрезе банковских продуктов, но если усреднять и исходить из этих официальных данных, не разделяя портфель займов в разрезе продуктов, можно выйти на 9,3 % проблемного портфеля».

Эксперт отмечает, что сам факт низкой ипотечной просрочки ещё не означает отсутствия проблем:

«Ипотека — это тот банковский продукт, по которому заёмщики стараются осуществлять оплаты до тех пор, пока физически в состоянии находить деньги. Иногда даже оформляя другие кредиты для погашения ипотеки».

Максат Муратов Фото из личного архива. Жизнь в долг и отложенный эффект

Низкая просрочка сегодня не гарантирует, что нагрузка на заёмщиков не вырастет позже. В АРРФР указывают, что между ростом ставок и ухудшением качества кредитного портфеля может быть лаг около 12 месяцев. То есть эффект дорогих денег проявляется не сразу: сначала заёмщики пытаются удержаться в графике, а проблемы становятся заметны позже.

Муратов считает, что ближайший год в этом смысле может стать показательным:

«Через 12 месяцев, на мой взгляд, будет весьма показательная ситуация, которая покажет реальность инфляции и борьбы с ней».

По его словам, проблема не только в ставках. За последние годы сама модель потребления стала более кредитной: рассрочки, маркетплейсы и быстрые займы сделали долг привычной частью повседневных покупок. «Жить в долг вошло в привычку».

Такая модель работает только до тех пор, пока у людей хватает доходов обслуживать старые обязательства и не набирать новые ради закрытия предыдущих.

«А при наступлении экономического кризиса, с которым столкнулась мировая экономика, обслуживать и погашать имеющиеся долги, к сожалению, смогут не все».

Так стоит ли смотреть в сторону банковских залогов?

Для обычного покупателя залоговое имущество не станет волшебной распродажей и не будет полноценной заменой ипотеке или автокредиту. Скорее, это дополнительный канал, где иногда можно найти объект дешевле рынка, но сама сделка требует времени, свободных средств и понимания процедуры.

«Это просто альтернативный канал приобретения имущества», так описал этот рынок Муратов.

Поэтому банковские залоги пока остаются нишевым продуктом: интересным для инвесторов и опытных покупателей.

Если объёмы стрессового имущества будут расти, значение этого рынка изменится. Тогда банковские аукционы станут не просто способом найти квартиру или машину дешевле, а одним из индикаторов того, как население справляется с долгами и дорогими кредитами.

Читайте также:

Миллионные выплаты и кризис доверия: зачем в Казахстане ужесточают помощь безработным Земельный детектив Шымкента: пайщики требуют вернуть сотни гектаров после приговора суда