По следам скандала с Nura Elite: как распознать опасную схему долевого строительства

В Казахстане снова на повестке тема обманутых дольщиков. Очередным поводом стала история вокруг проекта Nura Elite в Астане, связанного с предпринимательницей Молдир Суюншали. По данным следствия, в 2021–2024 годах через подконтрольные компании привлекались деньги граждан на строительство коттеджного городка: потерпевшими признаны 56 человек, общая сумма привлечённых средств составила 3,9 млрд тенге, а сами таунхаусы, как следует из материалов дела, остались недостроенными.

Этот случай не единичный. По данным Минпромстроя, в Казахстане сейчас насчитывается 37 проблемных объектов долевого строительства, которые затрагивают более трёх тысяч дольщиков. Ведомство обещает завершить их строительство до конца 2026 года. При этом проблема шире долгостроев: Казахстанская жилищная компания по итогам мониторинга 606 строящихся объектов сообщала, что 62,5% из них привлекали деньги граждан незаконными способами.

Корреспондент Informburo.kz разбиралась, как устроено долевое строительство в Казахстане, какие схемы должны насторожить покупателя и что проверить до того, как отдавать деньги за квартиру в строящемся доме. В этом нам помогла адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов Анастасия Лялькова.

№1. Как законно привлекать деньги дольщиков?

Законная схема привлечения денег в жилищном строительстве – договор долевого участия и безналичный расчёт.

Любые другие формы договоров должны насторожить покупателя. Это могут быть договоры бронирования, предварительной купли-продажи, инвестирования и другие похожие документы. Такие схемы часто выглядят как обычная покупка квартиры на раннем этапе, но юридически они не равны договору долевого участия.

Особенно тревожным сигналом является предложение внести деньги наличными. Если застройщик предлагает подписать не договор долевого участия, а другой документ, это уже красный флаг для потенциального клиента. То же самое касается просьбы оплатить квартиру в обход безналичного расчёта. 

№2. Почему предварительный договор опасен

Предварительный договор купли-продажи или иной похожий документ может нести серьёзные риски для покупателя.

Если сделка оформлена не как договор долевого участия, в будущем её могут признать недействительной как несоответствующую требованиям законодательства или заключённую без создания правовых последствий. В таком случае покупатель может оказаться в ситуации, когда деньги уже переданы, а полноценной защиты как у дольщика у него нет.

Проблема усугубляется тем, что многие покупатели больше доверяют имени застройщика, красивым картинкам, бренду и обещаниям, чем юридической проверке. Договоры часто подписывают не вникая в содержание, а к юристам обращаются уже после возникновения спора. На практике безопаснее делать наоборот: сначала проверять документы, а уже потом принимать решение о покупке.

№3. Какие документы должен иметь застройщик

Перед привлечением денег у застройщика должны быть ключевые документы и ресурсы. Земельный участок должен находиться в собственности или долгосрочной аренде. Его целевое назначение должно соответствовать строительству многоквартирного жилого дома. Земля под садоводство или личное подсобное хозяйство для этого не подходит. Не стоит верить и обещаниям, что целевое назначение "потом поменяют" или "нужно просто оформить документы".

У застройщика также должны быть опыт, финансовая устойчивость и необходимые документы: положительное заключение экспертизы по проектно-сметной документации, средства на гарантийный взнос и договор строительного подряда.

№4. Какие требования предъявляют к застройщику Застройщик должен иметь не только землю и проектные документы, но и подтверждённый опыт строительства. В файле указаны такие ориентиры: минимум три года опыта и успешно реализованные объекты общей площадью от 18 тыс. кв. м в городах республиканского значения и от 9 тыс. кв. м в других населённых пунктах.

Также важна финансовая устойчивость. У компании должен быть положительный капитал за последние два года, а соотношение собственных материальных ресурсов и заёмных средств в период строительства до ввода объекта в эксплуатацию не должно превышать установленный предел. Это нужно для того, чтобы застройщик не начинал проект без достаточной финансовой базы и не перекладывал все риски на покупателей.

№5. Как проверить застройщика

В Казахстане действует программа гарантирования жилищного строительства через Казахстанскую жилищную компанию. АО КЖК публикует реестр предоставленных гарантий.

Покупатель может проверить, есть ли у застройщика договор гарантирования, получить информацию об объекте, сроках завершения строительства и самой компании.

Это один из способов самостоятельно убедиться, что объект строится в правовом поле, а не по серой схеме. Перед подписанием договора стоит проверить не только наличие объекта в реестре, но и документы по земле, разрешения, проектную документацию и сам договор, который предлагают подписать.

Кроме того, проверить законность строящихся объектов долевого строительства можно через eGov Mobile. Для этого нужно:

в приложении открыть раздел "Главная"; выбрать "Другие сервисы"; перейти в "Жилищный портал"; ввести БИН, название застройщика или жилого комплекса.

Сервис показывает объекты, которые строятся законно: они имеют гарантию Казахстанской жилищной компании либо разрешение акимата на привлечение денег дольщиков.

№6. Когда срыв сроков становится тревожным сигналом

Срыв сроков ещё не всегда означает мошенничество. Бывают внешние причины: пандемия, девальвация, рост цен, проблемы с логистикой и другие обстоятельства, которые не всегда зависят от застройщика.

Если компания работает добросовестно, такие обстоятельства обсуждаются с дольщиками, а остановка строительства носит временный характер. В отдельных случаях люди готовы идти на доплату, если понимают, что речь идёт о реальном удорожании строительства, а не о сокрытии проблем.

Насторожиться стоит, если стройка внезапно остановилась без объяснимых причин. Обычно причин немного: либо нет денег, либо разрешения. Особенно опасно, если появляются обещания вроде "мы всё решаем", "ждём ответа", "скоро снимем ограничения", но реального движения на площадке нет.

№7. Что указывает на возможные нарушения

О признаках нарушения можно говорить, если выясняется, что земельный участок не соответствует целевому назначению, у застройщика не было необходимых документов или разрешения на строительство на момент привлечения денег.

Если уголовное дело всё же возбуждается и экспертиза показывает, что фактические расходы на строительство не соответствуют объёму привлечённых денег дольщиков, может возникнуть вопрос о нецелевом использовании средств или распоряжении ими по своему усмотрению.

Но квалифицировать действия застройщика как мошенничество сложно. Недобросовестные компании часто используют завуалированные схемы и заранее просчитывают юридические риски. Один из самых тревожных признаков – когда стройка остановлена, а отдел продаж продолжает работать, привлекает новых покупателей и заключает новые договоры.