"По факту украли сантиметр стяжки": как в Астане застройщики продают квартиры с дефектами

В казахстанской столице при приёмке квартир в черновой или предчистовой отделке почти все собственники сталкиваются со строительным браком и недоделками. Но далеко не все и не всегда знают, что в таких случаях делать. 

Стяжка в санузле новой квартиры в предчистовой отделке категории "Комфорт+" в Астане / Фото Informburo.kz

Редакция Informburo.kz поговорила с Семёном Шейкиным, специалистом и главой одной из столичных дизайн-студий, которая помогает выявлять строительные дефекты при приёме новой квартиры и исправлять их за счёт застройщика.

Украденная стяжка, продувания и промерзания Стяжка при входе в квартиру в предчистовой отделке категории "Комфорт+" / Фото Informburo.kz

Семён с владельцами заходит в новую черновую квартиру жилого комплекса на правом берегу с живописным видом на реку Есиль и сразу обращает внимание на стяжку. Под ней проглядывают пластиковые трубы отопления. 

"По нормативам над трубой должно быть 1,5 см стяжки, чтобы трубы не прогибались и не лопались. По факту у вас украли сантиметр стяжки, которую вы оплатили. Вам придётся её за свой счёт перезаливать, если мы не потребуем этого от застройщика", – говорит он встревоженным собственникам. 

 Семён Шейкин сканирует стены новой квартиры тепловизором / Фото Informburo.kz

Затем специалист начинает сканировать стены тепловизором, на экране чётко высвечиваются тёмные синие полосы и точки – места промерзания и продувания. 

"Мостики холода вверху над окном идут по всей стене, которая уже потрескалась. Видны продувания через откосы. На одном из окон распашная рама маленького размера и видна щель на улицу. Однозначно, придётся менять раму. Продувается до отрицательной температуры через планки для монтажа подоконников", – наговаривает Семён на диктофон, чтобы ничего не забыть и включить сведения в итоговый отчёт.  

Тепловизор для измерения температуры на поверхностях 

По словам специалиста, допустимый перепад температуры на стенах внутри квартиры – в пределах четырёх градусов. А здесь же тепловизор показывал перепад от 8 до 9.    

"Балкон тоже продувается, но из-за того, что ветра нет, не так это ощущается. Получается, нужно будет ремонтировать фасад, как в других комнатах. Этого от застройщика нужно будет добиваться. Многие в комментариях пишут, что если продувается стена, её нужно просто хорошенько отштукатурить. Но это ошибка. Штукатурка никак в таких случаях не спасает от промерзания, которое потом обернётся сыростью и плесенью", – обращает Семён внимание владельцев и продолжает метр за метром обследовать новую жилплощадь.    

"Недавно принимали квартиру в жилом комплексе категории "Бизнес+". Там вообще ужас – зажигалка тухнет от продувания стены. Поэтому у вас для "Комфорт+" ещё нормально", – несколько успокаивает владельцев Семён. 

Фрагмент проёма входной двери в квартиру категории "Комфорт+" в Астане

"Нужно обязательно обращать внимание на состояние входной двери. Бывает, что она криво установлена или бывают механические повреждения на самой двери. Здесь, например, по бокам не уложен плиточный сапожок с обеих сторон. Верхняя панель над дверью не закреплена и болтается. Надо нивелиром ещё раз проверить", – комментирует специалист, осматривая дверь.

"Если застройщик ни в какую не соглашается?"

Пока хозяева делали замеры по перепланировке квартиры, мы задали несколько вопросов Семёну по ключевым моментам, на которые нужно обращать внимание в первую очередь. 

– Вот вы сейчас зафиксировали всё, а дальше какой алгоритм действий?

– Дальше мы передаём эти замечания застройщику, подрядчику или управляющей компании, тем, кто обязан это всё исправить. Они не могут никаким образом просто отказать, если вы не подписали акт приёмки. Это самый важный момент, потому что как только вы его подписали, то вам говорят: "Вы приняли квартиру как есть, подписали, что претензий не имеете. Всё!". 

– И потом даже через суд этого невозможно добиться?

– Нет, суд будет рассматривать, но на судебные тяжбы могут уйти не месяцы, а годы. Плюс это большие деньги изначально на юристов, экспертизы, судебные и прочие издержки. С огромным трудом вам нужно будет выбивать из генподрядчика деньги, а юрлицо к тому времени может обанкротиться, и вы, вполне вероятно, вообще ничего не получите. Поэтому суд – это сложная история и крайняя мера. По договору долевого участия (ДДУ) и по любому другому договору купли-продажи застройщик обязан исправить и устранить все дефекты в новой квартире.

– А за какое время?

– По закону должны устранить в разумные сроки. То есть конкретный срок не указан. И, к сожалению, некоторые застройщики этим пользуются и тянут время. Все люди хотят побыстрее сделать ремонт и заехать в своё жильё. Некоторые снимают квартиру и им каждый месяц стоит денег. И многие собственники не выдерживают и говорят: "Ладно, бог с ним, так примем, сами переделаем". Застройщики нехорошие этим пользуются. Средний же срок разумного исправления – до 30 дней, то есть до одного месяца. Очень часто бывает исправляют за две недели, например. За три дня, сами понимаете, никто не сделает, потому что большая вертикаль, пока со всеми всё согласуется, несколько дней проходит. Но две-три недели – это вполне разумный срок, даже четыре – в зависимости от дефектов.

Сканирование стен балкона тепловизором / Фото Informburo.kz

– А если застройщик или подрядчик ни в какую не соглашается исправить дефекты?

– Тогда мы приезжаем во второй раз на объект. Это, кстати, входит в стоимость нашей услуги. И буквально тычем их носом в каждый зафиксированный дефект. Они в свою очередь каждый раз рассказывают нам сказки о том, что это в пределах нормативов. И каждый раз приходится открывать нормативы, они есть в открытом доступе, и показывать, что это ни в какие пределы не входит. Например, нам пытаются доказать, что температура стены в 12 градусов – это норма, хотя в сводах правил (СП) чётко говорится про 20 градусов и допустимый перепад температур по стенам 4 градуса. Соответственно, где температура пляшет больше, это уже вне нормы. То же самое по стяжке пола. На нашем канале есть видео, где сначала нам показывают и говорят: "У нас со стяжкой всё великолепно". А потом этот же прораб своими руками ломает эту стяжку пола и говорит: "Ой, что-то, да, она не очень хорошая". 

– А если застройщик начинает торговаться, что-то соглашается исправить, а что-то нет?

– Ситуации бывают разные. Например, если стены кривые, то застройщики часто предлагают просто стройматериал. Типа, давайте мы вам дадим штукатурку и вы сами отштукатурите. Был случай, когда клиенту застройщик из-за плохо залитой стяжки предоставил 35 мешков наливного пола и 40 мешков штукатурки для выравнивания стен. На мой взгляд, это разумная история. Потому что людям всё равно делать ремонт, материалы им всё равно покупать, чтобы выравнивать эти стены. То есть так они бесплатно получают материал, плюс компенсируют наши услуги. Это выгодно и лучше, чем ждать три недели, пока застройщик сам выровняет стены. Пока на моей практике не было ни разу, чтобы застройщик категорически отказывался исправлять. Бывает, что подрядчики упираются. И вот наша задача вежливо, грамотно, а иногда и эмоционально объяснить, что они не правы. Был случай, когда подрядчик стяжку сам полностью перезалил.

Фото Informburo.kz

– Сколько стоят ваши услуги?

– В зависимости от площади жилья и локации объекта стоимость начинается от 25 тысяч тенге. Самая дорогая услуга на моей практике стоила 65 тысяч. В стоимость включён повторный выезд. То есть мы приезжаем на объект во второй раз либо проверить, что всё исправлено, но это редко бывает. Чаще бывает приезжаем поругаться с представителем застройщика. 

– Много ли в Астане у вас конкурентов?

– Я не считаю таких услугодателей конкурентами, потому что все мы делаем очень важное дело – помогаем людям добиться нормального жилья. Я просто физически не смогу все квартиры в Астане осмотреть, поэтому когда вижу работу коллег, то искренне радуюсь. Потому что качество застройки не только в Астане, но и по стране оставляет желать лучшего. Без замечаний я не встречал пока ни одной квартиры. Самое меньшее количество нареканий было около десяти, самое большое – больше шестидесяти. 

"Вам нужно будет всё это показать представителям застройщика, которые будут уверять вас, что всё в квартире идеально. Наша задача – добиться исправления всех этих недоделок, потому что у вас после ремонта в квартире будет холодно и вам придётся всё это делать за свой счёт. Добиться от застройщика исправлений нелегко, но возможно. Будем добиваться", – напутствовал специалист хозяев квартиры.