Сейсмостойкий залог против строительного блефа

Зачем в Казахстане реанимировали советские панельки и что это значит для рынка Алматы

Недавно Отбасы банк официально увеличил допустимый возраст панельных домов, принимаемых в залог, с 50 до 60 лет. Отныне хрущевки, введенные в эксплуатацию начиная с 1966 года, стали полноценными участниками ипотечных программ.

Официальная версия государственного жилищного банка: лимиты пересмотрены по многочисленным запросам граждан, которые хотят выставить свои старые квартиры в качестве дополнительного залога для покупки жилья в новостройках.

Однако если сопоставить это решение с результатами недавнего анализа ответов Министерства промышленности и строительства на мои запросы, истинная причина этой "реанимации" советского фонда выглядит гораздо глубже. За решением Отбасы банка скрывается суровый экономический расчет: банки прекрасно знают реальную цену строительных документов в Казахстане и больше не желают кредитовать "воздух" застройщиков без железобетонного обеспечения.

Дело в том, что под соусом ужесточения законодательства о долевом строительстве в августе прошлого года нечаянно или преднамеренно проскочило несколько поблажек для застройщиков.

Блеф на каркасе: почему банкам понадобился альтернативный залог? Благодаря официальным разъяснениям Минпромстроя стало очевидно, что так называемое "разрешение местного исполнительного органа (акимата) на привлечение денег дольщиков по факту возведения каркаса здания или партнерства с банком второго уровня" не имеет ничего общего с государственной гарантией завершения объекта.

В августе прошлого года застройщики получили возможность легального привлечения денег дольщиков только на основании того, что у них есть договоренность с банком второго уровня о кредитовании новостройки. Сейчас на официальном сайте Казахстанской жилищной компании, где ведется учет всех легальных строек с долевым участием, указано, что в стране возводится 353 ЖК на средства дольщиков. До августа 2025 года было выдано всего 96 разрешений из этих 353.

То есть после ужесточения реально стало не сложнее, а проще получать разрешения. И еще видно, в какую сторону вообще начались облегчения: 246 разрешений (почти 70 процентов) выдано на основании лишь того, что застройщик заключил с БВУ соглашение о кредитовании. Но при этом в случае банкротства или дефолта застройщика, имеющего разрешение по каркасу, обязательства достройки не переходят к третьим лицам. Дольщики остаются один на один с незавершенной бетонной коробкой и должны сами инициировать банкротство, создавать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и доплачивать из своего кармана.

***

Банковский сектор в отличие от рядовых граждан читал закон внимательно. Финансовые институты прекрасно понимали, что "разрешение по каркасу" - это не гарантия достройки, а лишь легальный билет для застройщика на продажу незавершенных квартир, чтобы на эти деньги вести дальнейшую стройку. Именно поэтому банки, кредитующие покупку недвижимости, отказывались выдавать льготные займы на приобретение строящегося жилья, если у девелопера не было стопроцентной гарантии от Единого оператора - АО "КЖК". Брать в залог обещания строительных компаний на стадии котлована или каркаса было слишком рискованно.

Чтобы не останавливать конвейер жилищных программ и не лишать застройщиков притока свежей ликвидности от дольщиков, банкирам потребовался надежный, дешевый и массовый альтернативный залог, который физически существует на рынке здесь и сейчас. И взгляд аналитиков упал на старые советские микрорайоны.

Советские панельные дома, возведенные в 1960-1970-х годах, составляют значительную часть жилого фонда Алматы: по разным оценкам, около 50-60 процентов. При этом долгие годы существовал парадокс: квартиры в старых панельных домах оставались самыми доступными по цене, но их практически невозможно было купить молодым семьям. Причина банальна - отсутствие ипотеки. Банки постепенно отсекали дома старше 50 лет от кредитования, превращая их в неликвид.

Недавнее решение Отбасы банка про 60-летнюю годность только в одном Алматы моментально возвращает в экономический оборот десятки тысяч квартир советского периода. Ожидать, что это решение взорвет рынок и спровоцирует спекулятивный рост цен, не стоит. Эти квартиры объективно дешевые, их планировки устарели, а инфраструктура изношена. Они в последние годы не пользовались массовым спросом именно из-за отсутствия ипотечных инструментов. Теперь он появился.

Понятно, что даже после этого оценивать старую панель по пиковым рыночным ценам никто в банках не собирается. Финансисты отдают себе отчет в том, что дома 1966 года постройки уже в следующем, 2027 году перешагнут 60-летний рубеж и вновь станут неликвидными для залога. Банковские оценщики будут закладывать колоссальные дисконты, поэтому никакого "ценового пузыря" на вторичке не случится.

***

Однако этот шаг все же решает главную тактическую задачу финансового сектора - он дает держателям этих квартир возможность использовать их как полноценный, физически осязаемый залог для перехода на первичный рынок. Граждане получают возможность закрепить свои обязательства реальным имуществом, а девелоперы - получить деньги на достройку своих "каркасов".

"Приговорённые микры" против планов застройки: Генплан летит под откос". Под таким заголовком в 2024 году в газете "Время" вышел материал Елены КОЭМЕЦ, выяснившей, что в обсуждаемом и тогда, и до сих пор генеральном плане есть раздел про цифровые микрорайоны. Там даже перечислены конкретные номера домов в 1, 2, 3, 4-м микрорайонах, которые попадут под снос. Теперь, возможно, эти планы придется корректировать.

В уже упомянутом материале автор справедливо отмечала:

"Мнение жителей "цифровых микров" никто не спрашивал, как и не обследовал дома на прочность. Изучившие документ эксперты считают: ошибочно списывать панельки в разряд несейсмостойких, здания прослужат еще много лет".

Действительно, советские панельные дома, построенные по строгим ГОСТам с учетом алматинской сейсмики, обладают огромным запасом прочности. Но в планах реновации их зачастую пытались списать со счетов ради освобождения привлекательных земельных участков под новую коммерческую застройку. Однако продление срока годности для панелек ставит под пересмотр политику властей Алматы по реновации жилищного фонда в микрорайонах. Этот амбициозный план окажется под огромным вопросом, как только жители 1, 2, 3 и 4-го микрорайонов начнут использовать свои панельки в качестве залога под покупку нового жилья и на эти квартиры будут наложены официальные юридические обременения. Здания окажутся в залоге у финансового института на долгие годы.

Для планов по сносу и реновации это означает автоматическую отсрочку. Выкупить или принудительно изъять для государственных нужд объект, который находится в залоге у государственного банка по долгосрочной ипотечной программе, - процедура крайне сложная и долгая. Застройщику или оператору программ реновации придется гасить чужие миллионные кредиты перед банком ради того, чтобы просто снести старый дом.

***

Таким образом, советские дома получили от финансового регулятора официальный статус надежного, ликвидного актива, способного обеспечивать миллиардные кредиты и сохранять целостность старых районов.

Общий вывод: пользуйтесь моментом. Владельцам алматинских панелек, наверное, стоит извлечь из этой ситуации главный урок: аттракцион невиданной щедрости имеет четкий срок годности. Окно возможностей, открытое банками ради спасения первичного рынка застройщиков, захлопнется очень быстро - по мере того, как дома один за другим начнут преодолевать планку в 60 лет.

И если вы давно планировали использовать свою старую квартиру как трамплин для расширения или переезда в новое жилье, нужно успеть воспользоваться моментом, пока банковские лимиты не превратили советскую сейсмостойкую классику обратно в неликвидную историю.

Игорь НЕВОЛИН, автор проекта "Деловая книга", Алматы

Читайте также: 

Приговорённые микры. Какие дома в алматинских “цифровых” микрорайонах могут пойти под снос