Стройка без тормозов

Кто ответит за десятки новых ЖК в Актау, построенных задним числом

В областном центре ежегодно выявляют жилые комплексы, построенные с нарушениями градостроительных норм и разрешительных процедур. Некоторые из них становятся предметом судебных разбирательств, получают решения о сносе или проходят процедуру узаконивания уже после начала строительства, продаж квартир и заселения жильцов.

На этом фоне возникает закономерный вопрос: почему строительство зачастую опережает систему государственного контроля, а нарушения фиксируются уже тогда, когда дом фактически стал частью городской среды? И кто несет ответственность за то, что новые жилые массивы появляются в режиме "задним числом"?

В департаменте государственного архитектурно-строительного контроля Мангистауской области (ГАСК) признают, что в идеальной модели незаконное строительство должно выявляться еще до начала работ. До выхода на площадку застройщик обязан оформить земельный участок, получить архитектурно-планировочное задание, согласовать проектные решения, пройти необходимые экспертизы… По сути, государство имеет целую систему контроля, чтобы стройка могла быть остановлена на раннем этапе.

Причин, по которым нарушения продолжают выявляться уже после строительства или начала заселения, в ведомстве называют несколько.

- Часть застройщиков сознательно идет на нарушение законодательства, рассчитывая решить правовые вопросы уже после возведения объекта. Дополнительным фактором остается высокая доходность рынка жилья, которая подталкивает отдельных участников к риску. Кроме того, контрольные функции распределены между несколькими государственными органами, а эффективность системы во многом зависит от качества межведомственного взаимодействия, - отметили в ведомстве.

В департаменте также обращают внимание на то, что многие покупатели приобретают жилье, не проверяя законность строительства и наличие разрешительных документов.

- Если нарушения выявляются уже после завершения строительства или начала эксплуатации объекта, значит превентивные механизмы сработали недостаточно эффективно, - признают в ГАСКе.

Вместе с тем в ведомстве считают, что говорить о полностью запоздалом контроле нельзя. За последние годы был усилен мониторинг, цифровой контроль и надзор. По оценке департамента, проблема заключается не в отсутствии контроля как такового, а в необходимости усиления механизмов раннего выявления нарушений.

Одна из главных проблем заключается в том, что застройщики нередко успевают не только возвести объект, но и начать продажи квартир до завершения проверок и судебных процедур. В департаменте объясняют это сочетанием экономических и правовых факторов.

Наиболее показательный ответ ГАСКа касается вопроса о том, не формирует ли действующая система стимул сначала строить, а потом решать вопросы законности. Формально, отмечают в ведомстве, законодательство предусматривает административную ответственность, судебные разбирательства, запрет эксплуатации и даже снос незаконно возведенных объектов. Однако на практике после появления сотен дольщиков и возникновения социальной напряженности государство вынуждено учитывать интересы граждан. Именно поэтому некоторые недобросовестные застройщики считают подобную стратегию допустимой.

Фактически здесь проявляется главная коллизия системы. Закон предусматривает жесткие меры воздействия, включая снос, однако после того как квартиры проданы, а люди вложили деньги и заселились в дома, применение таких мер становится значительно сложнее. В результате государство оказывается перед выбором между строгим соблюдением закона и необходимостью учитывать интересы добросовестных покупателей.

В самом департаменте считают, что проблема носит комплексный характер. Среди основных факторов называют несвоевременное выявление нарушений, недостаточную интеграцию государственных информационных систем, длительность судебных процедур, высокий спрос на жилье, незаконное привлечение средств граждан и недостаточную правовую грамотность покупателей.

При этом за последние годы государство уже предпринимало попытки усилить контроль.

- Строительный рынок развивается быстрее, чем регулирующие механизмы, а новым нормам требуется время для полноценного внедрения и формирования устойчивой правоприменительной практики, - пояснили в ГАСКе.

Ведомство напоминает, что система государственного управления в строительной сфере построена по принципу разделения функций. Поэтому проблема незаконного строительства практически всегда оказывается на стыке полномочий нескольких государственных органов.

На сегодняшний день в регионе официально признаны проблемными пять жилых комплексов. Вместе с тем статистика судебных разбирательств показывает значительно более широкий масштаб проблемы. В специализированный межрайонный экономический суд были направлены 35 исков о принудительном сносе самовольно возведенных объектов. Все исковые заявления были удовлетворены. Однако фактически в соответствии с решениями суда снесены лишь пять объектов.

Пожалуй, наиболее откровенно в ведомстве ответили на вопрос об эффективности действующей системы. В департаменте прямо заявили: система не может считаться полностью эффективной, если аналогичные нарушения повторяются из года в год. Вместе с тем сам факт выявления нарушений свидетельствует о том, что контроль работает. Настоящим критерием эффективности, считают в ГАСКе, должна быть не способность обнаруживать нарушения после строительства, а способность предотвращать их еще до начала работ.

Именно здесь остается главный вопрос. Если государство признает, что незаконное строительство должно пресекаться еще на стадии подготовки проекта, почему новые проблемные объекты продолжают появляться? Ответ на него лежит не только в плоскости действий отдельных застройщиков, но и в эффективности всей системы контроля, которая пока, судя по признанию самого надзорного органа, еще не научилась предотвращать проблему до того, как она станет свершившимся фактом.

Ланга ЧЕРЕШКАЙТЕ, фото ЦОК Мангистауской области, Актау