Всё новое хорошо забытое старое…

Почему алматинцы стали менять квартиры в новостройках на вторичное жильё?

Куча этажей и квартир на площадке, почти нулевая шумоизоляция, двор, утонувший в машинах, ужасное качество строительства… Вкусив “прелести” новостроек, алматинцы все чаще обращают внимание на дома, построенные в том числе даже в прошлом веке. Последние несколько лет, говорят риелторы, этот сегмент стал чуть ли не новой “элитной” недвижимостью.

За девять месяцев этого года, просматривает статистику риелтор высшей категории агентства недвижимости TRUST Estate Александр БИКЕТОВ, по стране совершено более 314 000 сделок куп­ли-продажи жилья. Из них на вторичку приходится больше половины. Первенство тут принадлежит южной столице, где старый фонд представлен наиболее разнообразно. Последние два-три года, продолжает эксперт, на рынке вторички особое оживление.

Среди причин, считает директор ТОО “Центр оценки Алматы” Бауыржан БЕКТАЕВ, замедление ввода в эксплуатацию новых площадей и, конечно, наличие ипотечных программ для вторичного жилья, ведь порядка 40 процентов алматинцев обзаводятся квартирами в старых домах посредством займов.

- По правилам Отбасы банк может выдать заем на квартиры в панельных домах не старше 50 лет, а в кирпичных - не старше 60 лет. У нас очень много панельных домов 1973-1974 годов. И вот пока они еще не перешли порог, квартиры в них массово выставляли на продажу. От этого количество сделок в последние годы тоже росло, - объясняет Александр Бикетов.

Кстати, в следующем году, говорит он, многие ожидают старта нового ипотечного продукта для военнослужащих. Он будет распространяться и на старое жилье, поэтому рынок ждет новая волна спроса.

Отличная ликвидность у кирпичных, так называемых ведомственных, домов конца 1980-х - начала 1990-х. Дома, что остались за бортом ипотечных программ, те же кирпички 1960-х, говорит Бикетов, тоже не стоят мерт­вым грузом. На них всегда есть свой покупатель, который готов отдать наличку. Да, продаются медленнее и цены на них сильно не растут, не подтягиваются за новостройками, а остаются практически в одном пределе. Но спрос есть в основном благодаря выгодному расположению. Кстати, больше всего востребовано жилье в старом центре, цифровых микрорайонах и особенно в “Коктеме”.

- Если говорить о ценах, то стоимость квадратного метра в хрущевке в “золотом квадрате” от 600 до 800 тысяч тенге. Если мы берем ведомственные дома, то там цена начинается с 800 тысяч и может достичь миллиона тенге за “квадрат”. Во многом такая стоимость из-за локации. Все эти дома расположены там, где есть отличная инфраструктура. Поэтому они часто стоят одинаково или дороже новостроек эконом- и комфорт-класса, - объясняет ценообразование эксперт.

Есть у этого сегмента и своя сезонность. “Однушки” отлично уходят студентам в августе-сентябре, в этот период начинается учеба в университетах, а вот “двушки”-“трешки” - в мае-июне. Их покупают семьи, которые решили сменить садик или школу детям, а заодно и свое место проживания. За лето делают ремонт и к новому учебному году заезжают в квартиры.

Пожить в новостройке, а потом сменить ее на дом постарше, делится Александр Бикетов, тенденция последних трех-пяти лет. Сначала люди покупают красивую мечту, получают ключи, вбухивают уйму денег в ремонт, затем ждут, пока его в течение года закончат все соседи, а потом… Потом понимают, что в жилье комфорт-класса жить вовсе не комфортно и дорого.

- Как один из примеров, мои клиенты, которые продали квартиру в новом ЖК на пересечении улиц Розыбакиева - Аль-Фараби. Там такой оживленный трафик, пробки, что добираться до работы приходилось полтора-два часа. Поэтому они купили квартиру в кирпичном доме в старом центре. Теперь ходят на работу пешком. Плюс ко всему еще и экономят на коммунальных расходах и содержании дома. Если в новостройке приходилось ежемесячно отдавать по 200 тысяч тенге, то сейчас они платят максимум 50 тысяч, - рассказывает Бикетов.

- Я прожила в новостройках около семи лет и год назад просто сбежала оттуда. Мой дом якобы комфорт-класса на на пересечении улиц Толе би - Мате Залки тянул только на эконом. Шумоизоляции нет, буквально слышишь всю жизнь соседа. По восемь квартир на площадке, как скворечник. Подземного паркинга нет, двор весь в машинах. До аптек, школ, больниц ехать надо на машине. Зачем мне этот стресс? - задалась однажды вопросом алматинка Ксения РЫБЕНКО.

Плюс ко всему смущала квад­ратура. Из 46 “квадратов” в свободной планировке удалось сделать “двушку”. Но даже двоим жильцам там было тесно. В итоге за те же деньги, что Ксения выручила от продажи квартиры в новостройке, она смогла купить полноценную “трешку” в панельном доме, еще и ремонт сделать.

- Ни на секунду не пожалела! С моим домом, что в микрах, все рядом: от школы до салона красоты. В доме и во дворе тишина, зелень кругом. Нет толпы людей. Все соседи друг друга знают и наконец-то здороваются! В таких домах и районах однозначно своя атмосфера и настроение. Считаю, это эдакие клубные дома, - не нарадуется наша героиня.

- Основной спрос, что возникает на вторичку, объясняется нехваткой высококачественного нового жилья по доступным ценам. Причем понять все минусы сразу невозможно. Во вторичке же покупатель может сразу увидеть реальную картину по всему домовому хозяйству: как все устроено, как дела с парковкой, вывозом мусора, работой обслуживающих компаний, каков порядок в доме, - уверен Бауыржан Бектаев.

Архитектор, дизайнер интерьера Валерия БУКЕЙХАНОВА из квартиры в кирпичке 1973 года уезжать никуда не собирается. Насмотревшись новостроек, поняла: в бетонной коробке она, как и многие алматинцы, чувствует себя некомфортно, хотя монолит, отмечает она, и считается наиболее сейсмостойким строением. Тут, конечно, вопрос, насколько была соблюдена технология.

- Ощущение, что здание не дышит. Люблю больше кирпич. Строить из него высотки дорого, многие и покупают квартиры в старых кирпичных домах. Некоторые говорят: мол, во вторичке площади комнат маленькие. Неправда. Всегда можно найти квартиру под себя. У нас, например, самая маленькая комната 16 квадратных метров, - отмечает Валерия.

- Да, фасады домов во вторичке красотой не блещут. Многие еще и балконы застеклили кто в лес, кто по дрова. Но, опять же, в моем районе несколько новых ЖК построили, так на их фасады уже через пять лет без слез не взглянешь - всю свежесть растеряли. Еще ставят в минус, что коммуникации старые. Но есть дома, где это решается. Например, мы обновили систему теплоснабжения. Нашему четырехподъездному пятиэтажному дому это обошлось в 9 миллионов тенге. Потихоньку мы в рассрочку все выплатили, - делится примером Валерия.

Вторичка всегда оглядывается на рынок первичного жилья. А там, говорит Александр Бикетов, сейчас волнение. Вызвано оно поднятием НДС с нового года. Не дожидаясь этого, застройщики уже начали поднимать цену за “квадрат”. В будущем, считает риелтор, она еще подрастет на 5-10 процентов. К ней подтянутся и предложения по панелькам-кирпичкам. На цену может повлиять и другое изменение в Налоговом кодексе, увеличивающее срок облагаемой налогом перепродажи жилья и размер ставки налога.

- Допустим, купили вы или получили недвижимость в наследство. Сейчас если продадите ее раньше чем через год, то должны уплатить подоходный налог в размере 10 процентов от прибыли. Но для квартир, которые будут приобретены с 1 января 2026 года, будет работать дифференцированная ставка и новый период. Если вы проведете сделку купли-продажи раньше двух лет, то придется оплатить 15 процентов налога с разницы, - напоминает Бикетов.

Конечно, анализирует он, ни сейчас, ни после нового года никто не будет ждать положенного периода. Хозяева квартир, флипперы, которые покупают и перепродают отремонтированное жилье, просто заложат эти проценты в стоимость.

- Да, рост цен наверняка случится. Но, думаю, это будет временный эффект. Сейчас излишнего покупательского спроса нет. Как только продавцы недвижимости увидят это, со временем произойдет откат цены. Мы прогнозируем повышение стоимости во вторичке на уровень инфляции, не больше, - считает Александр Бикетов.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы