Ипотека көлемінің өсуі тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді

Қазан айының ортасынан бастап бірқатар коммерциялық банктер азаматтардан тұрғын үй несиесіне өтініш қабылдауды тоқтатты, кейбірі ипотекалық өнімдерді уақытша шектеп, тек серіктес құрылыс компанияларының нысандарына бағытталған бағдарламаларды қалдырды. Мұндай қадам базалық мөлшерлеменің өсуіне байланысты банктер үшін ипотеканы тиімді емес ететін жағдайдан туындады.

Осы экономикалық ахуалды ескере отырып, Мемлекет басшысының тапсырмасымен Үкімет тұрғын үй нарығындағы тұрақтылықты сақтау және реформалардың теріс салдарын азайту мақсатында нақты шаралар қабылдады. Солардың бірі – тұрғын үй-құрылыс жинақ жүйесін қолдау. Бұл жүйе арқылы халыққа берілетін ипотекалық несиелер көлемі екі есеге ұлғайып, 500 млрд теңгеге дейін жеткізіледі. Несие «Наурыз» және «Наурыз-Жұмыскер» бағдарламалары арқылы беріледі, ал сұранысқа ие «Әскери баспана» бағдарламасы қайта іске қосылады.

Инфографика: Kazinform

«Әскери баспана» бағдарламасы арқылы жыл сайын кемінде жеті мың әскери қызметшінің отбасына жаңа салынған баспанадан бөлек, қайталама нарықтан да пәтер сатып алу мүмкіндігі беріледі. Бұған дейін бағдарлама аясында 15 мыңнан астам әскери отбасы тұрғын үй жағдайын жақсартқан. Бағдарлама қайта іске қосылған жағдайда, жыл сайын жаңа жеті мың әскери қызметші баспаналы болады. Мұндай қадам тек әлеуметтік тұрақтылықты нығайтып қана қоймай, құрылыс нарығын да ынталандырады.

Тұрғын үй нарығында бағаның тұрақтылығын қамтамасыз ету үшін Үкімет құрылыс компанияларымен офтейк-келісімшарттар жасау механизмін енгізді. Бұл келісімге сәйкес, құрылыс салушылар үш жыл бойы пәтер бағасын өзгеріссіз ұстайды. Сарапшылардың айтуынша, мұндай тәсіл бағаның шарықтауына жол бермей, тұрғындарға қолжетімді тұрғын үй алу мүмкіндігін кеңейтеді.

Осы шаралар тек тұрғын үйге қолжетімділікті арттырумен шектелмей, құрылыс саласын дамытуға, нарықтағы сұраныс пен ұсынысты теңестіруге де бағытталған. Офтейк-келісімшарттар құрылысшылар үшін қаржылық тұрақтылықты қамтамасыз етіп, жоспарлы баға саясатын жүргізуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар, бұл тәсіл нарықтағы баға қозғалысына бақылау орнатып, экономикалық реформалардың теріс әсерін азайтуға да ықпал етеді.

Сарапшылар не дейді?

Экономист Расул Рысмамбетовтің пікірінше, ипотекалық несиелеу көлемін ұлғайту тұрғын үй нарығына оң әсер етуі мүмкін, бірақ белгілі бір тәуекелдер де бар.

- Ипотеканың көлемі артса, тұрғын үй нарығында баға өсімінің күшею қаупі бар. Егер бір мезетте көп адамға несие беріліп, барлығы тұрғын үй сатып алуға кіріссе, бұл нарықтағы сұранысты күрт арттырып, бағаның шарықтауына әкелуі мүмкін. Сондықтан құрылыс компаниялары өздерінің қаржылық есептілігін ашық көрсетуі қажет: нақты өзіндік құны, пайда маржасы қанша – бәрі анық болуы тиіс, – дейді сарапшы.

Фото: Facebook / Rassul Rysmambetov

Оның айтуынша, мұндай жағдайлар басқа елдерде де кездескен. Мысалы, Оңтүстік Кореяда, әсіресе Сеул қаласында, тұрғын үй бағасының шамадан тыс өсуіне жол бермеу үшін арнайы шектеулер енгізілген: жаңа салынып жатқан үйді сатып алған адам кемінде екі жыл сол үйде тұруға міндетті. Бұл шара алыпсатарлықты тежеуге бағытталған.

Сарапшының пікірінше, жеңілдетілген ипотеканың басты мақсаты – үйді шын мұқтаж адамдарға қолжетімді ету.

- Бағдарламалар бағаны емес, сұранысты күшейтуі ықтимал. Сондықтан жеңілдікті бағдарламаларға алыпсатарлар емес, расымен тұрғын үйге мұқтаж азаматтар қатысуы қажет. Сонда ғана саясаттың әлеуметтік әсері болады, – дейді экономист.

Фото: Виктор Федюнин/Kazinform

Сонымен қатар, ол жеңілдетілген ипотеканың құрылыс саласын жандандырып, экономиканы жедел өсіруге ықпал ететінін атап өтті:

- Құрылыс саласы – экономиканың ең жылдам қозғалатын локомотиві. Егер оны дұрыс бағытта ынталандыра білсек, бұл бүкіл экономикалық белсенділікті арттырады. Ең бастысы – нарықтағы ақша айналымы шамадан тыс көбейіп, баға «қызуына» жол бермеу керек. Егер сол тепе-теңдік сақталса, бәрі дұрыс болады, - деді Расул Рысмамбетов.

Қазақстанның риэлторлар біріккен қауымдастығының президенті Лариса Степаненконың айтуынша, ипотекалық несиелеу көлемін ұлғайту тұрғын үй нарығына сөзсіз әсер етеді. Мұндай шаралар, әсіресе бастапқы нарықта, сұранысты арттырады. Бұл сегменттің негізгі сатып алушылары – мемлекеттік немесе банктердің ипотекалық бағдарламаларын пайдаланатын отбасылар.

Алайда сарапшы ипотека көлемінің өсуі шектеулі ұсыныс жағдайында бағаға қысым түсіретінін атап өтті.

- Біз мұндай жағдайды бұрын да байқағанбыз. Ипотекалық бағдарламалар белсенді іске қосылған сайын, әсіресе ірі қалаларда, бағаның уақытша өсімі байқалады, – дейді Л. Степаненко.

Фото: Лариса Степаненконың жеке мұрағатынан

Оның пікірінше, егер бұл шаралар құрылыс саласын қолдаумен қатар жүрсе – яғни құрылысшылар үшін қаржыландыруға қолжетімділікті жеңілдету, жер қорын кеңейту және кешенді құрылыс жобаларын дамыту қолға алынса – онда нарықтағы сұраныс пен ұсыныс теңесіп, баға тұрақтылығы сақталады.

- Бұл жағдайда тұрғындар баспана жағдайын жақсартуға көбірек мүмкіндікке ие болады, ал нарық артық баға өсімінсіз дамуға серпін алады, – дейді ол.

Сарапшының айтуынша, ипотекалық қолдау шараларының тиімділігі жүйелі тәсілге байланысты.

- Мұндай бастамалар тек қана несиелеу көлемін ұлғайтумен шектелмеуі керек. Баға белгілеуді бақылау, мәмілелердің ашықтығын қамтамасыз ету, жалға алу және қайталама нарықты дамыту, сондай-ақ сала қатысушыларының кәсіби деңгейін арттыру – қолжетімді тұрғын үй саясатының негізгі шарттары, – деп қорытындылады Лариса Степаненко.

Коллаж Kazinform

Ал Отбасы банкінің баспасөз хатшысы Наталья Кутлинаның айтуынша, «Наурыз» бағдарламасының барлық шарттары бұрынғыдай сақталады.

- Бағдарлама шарттары өзгеріссіз қалады, олар банк сайтында толық көрсетілген. Қазір жаңа тапсырма аясында кейбір мәселелер қаралуда, бірақ нақты шешім әзірге жоқ. Қосымша өтінім қабылдау мүмкіндігі талқыланып жатыр, алайда әзірге ресми шешім қабылданған жоқ», – деді ол.

Оның сөзінше,«Наурыз Жұмыскер» шарттары бұрынғыдай қалады, тек оның бір ерекшелігі – бұл бағдарлама нақты мамандық иелеріне арналған. Олар жұмыс орнынан анықтама алып, банкке өтінім береді. Мұнда конкурс немесе ұпай жүйесі қарастырылмаған. Қазіргі уақытта жаңа тапсырмаға байланысты банк жаңа қатысушыларды қалай қабылдайтынын пысықтап жатыр. Бұл мәселе әлі талқылау кезеңінде.Сонымен қатар, «Әскери баспана» бағдарламасы бойынша да белсенді талқылау жүріп жатыр. Қазір пайыздық мөлшерлеме, мерзім, несие сомасы және басқа да шарттар қарастырылуда.

Қазақстандағы ипотека нарығындағы соңғы өзгерістер тұрғын үй нарығын тұрақтандыруда мемлекеттік қолдаудың маңызды екенін көрсетті. Несие көлемінің ұлғаюы «Наурыз», «Наурыз-Жұмыскер» және «Әскери баспана» бағдарламалары арқылы халыққа тұрғын үй алу мүмкіндігін кеңейтіп, әсіресе әлеуметтік осал топтар мен әскери қызметшілердің баспаналы болуына жағдай жасады. Сонымен қатар, бұл қадам құрылыс саласын ынталандырып, экономикалық белсенділікті арттыруға ықпал етті. Дегенмен, сарапшылар атап өткендей, ипотекалық қолдау көлемінің өсуі бағаға қысым түсіру қаупін де тудырады. Сондықтан нарықтағы бағаның тұрақтылығын қамтамасыз ету үшін құрылыс компанияларының қаржылық есептілігін ашық көрсету, бағаларды бекіту механизмдерін енгізу және алыпсатарлық әрекеттерді тежеу қажет.

Жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың тиімділігі тек несиелеу көлеміне ғана емес, жүйелі бақылау мен нарықтық теңгерімді сақтауға байланысты. Бағдарламалар тек нақты тұрғын үйге мұқтаж азаматтарға бағытталған кезде ғана әлеуметтік және экономикалық әсері тұрақты болады. Қорытындылай келе, ипотекалық несиелердің өсуі тұрғын үй нарығын қолдауға және құрылыс секторын дамытуға ықпал етеді, бірақ оның тұрақтылығы бағдарламалардың дұрыс құрылымдалуы мен тиімді іске асуына тәуелді.