Зейнетақы шегінің өсуі тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді?

Фото: Ашық дереккөз

Баспана айтарлықтай арзандамайды

Тұрғын үй жөніндегі сарапшы Назгүл Сәркенің айтуынша, осы уақытқа дейін ел тұрғындарының басым бөлігі зейнетақы сомасын қажеттілігіне жұмсап үлгеріп, нарық соңғы кезде тұрақтанған сияқты болған.

«Сол себепті тұрғын үй сатып алуға өтінімдердің кемуі дәл зейнетақы шегіне байланысты деп айта алмаймын. Тұрғын үй сатып алуға өтінімдердің өсуі немесе кемуі мемлекеттік бағдарламалардың басталуына тікелей байланысты», деді ол.

Назгүл Сәркенің пікірінше, тұрғын үй бағасы айтарлықтай арзандай қоймайды. Себебі биыл ҚҚС-тың 16%-ға дейін көтерілуі және құрылыс материалдарының қымбаттауы құрылыс компанияларының шығындарын көбейтті. Сондықтан бағаның төмендеуінен гөрі, өсімінің баяулауы және нарықтың тұрақтануы ықтимал.

«Инфляция мен құрылыс шығындарының өсуі сұраныстың азаю әсерін тежеп отыр. Сол себепті нарық құлдырамайды, бірақ сатылым көлемі төмендеуі мүмкін. Сегменттер бойынша ең осалы – эконом-класс. Мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар сұранысты сақтап тұрғанымен, олар бәріне бірдей қолжетімді емес. Оның үстіне бұл бағдарламалар көбіне жаңа тұрғын үйлерге арналған, сондықтан бастапқы нарықтағы пәтерлердің арзандауы екіталай. Ал қайталама нарықта ипотека пайызы жоғары болғандықтан, сұраныс төмен болуы мүмкін. Сондықтан бұл сегментте баға көбіне тұрақты болады», деді Н. Сәрке.

Осы тұста айта кетейік, бизнес-класста баға баяу өседі деп күтіліп отыр, себебі бұл санаттағы сатып алушылардың қаржылық мүмкіндігі жоғарырақ.

Ал элиталық тұрғын үйлер көбіне ипотекасыз сатып алынатындықтан бұл сегмент нарықтағы өзгерістерге тәуелділігі аз және бағасы негізінен тұрақты болып қалады.

Зейнетақы жинағын алу тәртібі өзгереді

Талаптар күшейді: Әсері – әртүрлі

Назгүл Сәркенің айтуынша, зейнетақы жинағын пайдалануға қойылатын талаптар күшейгеннен кейін оның әсері екі нарықта екі түрлі байқалып отыр.

«Бастапқы нарық (жаңа үйлер) өзгеріске тезірек бейімделді. Себебі бұл сегментті мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар қолдап отыр. Сонымен қатар құрылыс компаниялары бағаны төмендеткеннен гөрі түрлі акциялар, бөліп төлеу немесе жеңілдіктер ұсынуды жөн көреді. Қайталама нарықта сұраныс көбірек әлсіреді. Өйткені бұл нарықта сатып алушылар көбіне зейнетақы жинақтары мен коммерциялық ипотекаға сүйенетін. Ал зейнетақы қаражатын пайдалану қиындағаннан кейін және ипотека мөлшерлемелері жоғары болғандықтан, сатып алушылар саны азайды», деді сарапшы.

Сарапшы атап өткендей, сондықтан қазіргі жағдайда жаңа тұрғын үй нарығы тұрақтырақ көрінеді, ал қайталама нарық сұраныстың төмендеуін көбірек сезініп отыр. Дегенмен екі нарықта да бағаның айтарлықтай төмендеуі емес, өсімнің баяулауы мен тұрақтануы байқалады.

Халықтың бір бөлігі күту позициясына көшті: «Ыңғайлы сәтті күту» әрдайым тиімді шешім емес

Зейнетақы жинағын пайдалану талаптары күшейді, ипотека қымбаттады. Ал тұрғын үй бағасы айтарлықтай төмендеген жоқ. Сондықтан көптеген сатып алушылар «баға түсіп қала ма», «жаңа мемлекеттік бағдарламалар шыға ма» немесе «ипотека шарттары жақсара ма» деген үмітпен шешім қабылдауды кейінге қалдырып отыр. Яғни, халықтың бір бөлігі күту позициясына көшті.

«Алайда бұл барлық сатып алушыларға қатысты емес. Тұрғын үйге нақты мұқтаж адамдар мен инвестициялық мүмкіндігі бар азаматтар нарықта әлі де белсенді. Сондықтан сұраныс толық жоғалған жоқ, тек бұрынғыдай жоғары қарқын байқалмайды. Қысқаша айтқанда, нарықта белсенділік төмендегенімен, халықтың бір бөлігі шынында да күту позициясын ұстанып отыр», деді сарапшы.

Зейнетақы төлемдерінен 20% ұсталынатыны рас па?

Сарапшы Назгүл Сәркенің пікірінше, алдағы уақытта девелоперлер сұранысты сақтау үшін банктермен бірлескен тиімді ипотекалық бағдарламаларды көбірек ұсынып, ішкі бөліп төлеу тетіктерін дамытуға басымдық береді. Себебі қазіргі жағдайда сатып алушылар үшін басты мәселе – тұрғын үйдің қолжетімділігі.

«Бұл ретте БАӘ тәжірибесі қызықты, оларда девелоперлердің бөліп төлеу бағдарламалары өте жақсы дамыған. Көптеген жобаларда сатып алушылар пәтер құнын бірнеше жыл бойы, тіпті үй пайдалануға берілгеннен кейін де бөліп төлей алады. Мұндай тәсіл ипотекаға тәуелділікті азайтып, сатып алушылар санын арттыруға мүмкіндік береді. Сондықтан Қазақстанда да девелоперлердің осы бағыттағы ұсыныстары көбейе түсуі ықтимал», деді ол.

Сарапшының пікірінше, алдағы уақытта девелоперлер сұранысты қолдау үшін сатып алу құқығымен берілетін аренда және ішкі бөліп төлеу тетіктерін кеңінен дамытады. Бұл модельдер сатып алушыларға бастапқы үлкен жарнасыз үй алуға мүмкіндік береді және ипотекаға тәуелділікті азайтады.

«Сонымен қатар мұндай бағдарламалардың тиімділігін сақтау үшін шарттарына индексация енгізілуі мүмкін, яғни төлем сомасы инфляцияға немесе нарық өзгерісіне байланысты түзетіліп отырады. Осылайша девелоперлер бір жағынан қолжетімділікті арттырса, екінші жағынан өз тәуекелдерін төмендетуге тырысады. Нақты баспанаға мұқтаж және мемлекеттік бағдарламалардың шарттарына сәйкес келетін адамдар үшін мүмкіндікті пайдаланып, үй алған дұрыс деп ойлаймын. Себебі тұрғын үй бағасы ұзақ мерзімде әдетте өсіп отырады, сондықтан «ыңғайлы сәтті күту» әрдайым тиімді шешім бола бермейді», деп түйіндеді тұрғын үй жөніндегі сарапшы Назгүл Сәрке.

Зейнетақы қорындағы қаражат бейберекет жұмсалмауға тиіс

Қаражатты мезгілінен бұрын алуға тыйым салыну керек

Зейнетақы жинағынан қаржыны мерзімінен бұрын алуды шектеуге халықтың наразылық білдіріп жатқанына байланысты экономист Меруерт Махмұтовадан пікірін білген едік. 

«Соңғы кезде халықтың Зейнетақы жинақтар қорынан мерзімінен бұрын қаржы алуға шектеуді көтергеніне наразылық білдіріп жатқаны рас. Бірақ менің ойымша, қаражатты мезгілінен бұрын алуға тыйым салу керек. Кезінде қаржы алуға рұқсат беру таза популизм болды. 9,4 миллион жұмыс күшінің тек жартысы, яғни 4,7 млн азамат тұрақты түрде 10% зейнетақы қорына төлеп отыр. Тұрақты дегеніміз жылына 9-12 рет төлейді, бұл көрсеткіш – халықтың қалған жартысының тұрақты жұмысы жоқ екенін білдіреді», деді М. Махмұтова.

 

Сарапшы атап өткендей, 2021 жылы азаматтардың 90%-ының зейнетақы қорындағы жинағы 1 млн теңгеден төмен деп айтылғаны мәлім.

«1998 жылға дейін жұмыс істемегендер зейнеткер болғанда бюджеттен зейнетақы алмайды, тек зейнетақы қорынан өздерінің жинаған ақшасын алады», деді экономист Меруерт Махмұтова.

Зейнетақы жинағын мерзімінен бұрын алу қиындайды