Үлкен жеңілдіктер күдікті белгі. Пәтер сатып алмас бұрын құрылыс салушыны қалай тексеруге болады?

Tengrinews.KZ парақшасынан алынған деректерге сүйене отырып, Qazaq24.com жаңалық жариялайды..

Жаңа салынған нысаннан пәтер сатып алу құрылыс салушыны таңдаудан басталуы керек. Сарапшылардың бағалауынша, Қазақстандағы жосықсыз құрылыс компаниялары нарықтың шамамен 70 пайызын құрайды. Девелопер үйді сапалы салып шыға ма? Кілтін уақытында табыстай ма? Пәтер сатып алмас бұрын құрылыс компаниясын қалай тексеруге болады, не нәрсе күмән тудырып, мәмілені кейінге қалдыруға мәжбүр етуі тиіс деген сұрақтардың жауабын TengriHome сала сарапшыларынан білді.

"Жосықсыз құрылыс салушылар Қазақстан нарығының 70 пайызын иеленіп отыр"

Құрылыс салушыларға қойылатын талаптардың қатаңдатылуы нарықты жосықсыз ойыншылардан тазартып, "біркүндік компанияларды" ығыстыруы тиіс еді. Бірақ өзгерістерден жүз пайыз нәтиже болған жоқ, деп есептейді Құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков.

"Өкінішке қарай, жосықсыз компаниялар әлі күнге дейін нарықтың едәуір бөлігін - шамамен 70 пайызын иеленіп отыр. Бұл көлем заңды айналып өтіп жұмыс істейтіндерге тиесілі. Шын мәнінде, бұл өте үлкен көрсеткіш", - деді ол.

Күмәнмен қарап, жіті тексеруді қажет ететін девелопердің "портретін" қалай жасауға болады?

Фото: Depositphotos.com

Ең бірінші мәселе - құжаттар, дейді Qazaq Expert Club құрылыс саласы бойынша сарапшысы Диляра Сейітнұрова. Олар компания мен жоба туралы көп нәрсені аңғарта алады.

Пәтерді "нөлден" сатып алмас бұрын құрылыс салушының қандай құжаттарын сұрап, несіне қарау керек?

Диляра Сейітнұрова құжаттарды қарау кезінде мына мәліметтерді жазып алуға немесе суретке түсіріп алуға кеңес береді:

БСН (БИН); заңды тұлғаның толық атауы; құрылыс компаниясының мекенжайы; бірінші басшының және құрылтайшылардың аты-жөні.

Бұл мәліметтер компанияны ашық дереккөздер арқылы кейіннен тексеру үшін қажет.

Танысу үшін мыналарды сұраңыз:

заңды тұлғаны мемлекеттік тіркеу (қайта тіркеу) туралы анықтама; құрылыс-монтаждау жұмыстарына арналған лицензия; жерге және жобаға қатысты құжаттар.

Енді әр тармаққа толығырақ тоқталайық.

Заңды тұлғаны тіркеу

Оны egov.kz порталында тексеруге болады. "Заңды тұлғаның барлық тіркеу әрекеттері туралы мәліметтер беру" қызметін табыңыз. БСН-ді енгізіп, тіркелген күні, басшысы мен құрылтайшыларының аты-жөні көрсетілген ресми анықтаманы алыңыз.

"Компанияны кешенді түрде adata.kz немесе kompra.kz сияқты контрагенттерді тексеру сервистері арқылы қараған ыңғайлы. Ол жерде салықтар, сот процестері және мемлекеттік сатып алуларға қатысуы бірден көрінеді", - дейді Диляра Сейітнұрова.

Лицензия

Құжатты elicense.kz порталынан табуға болады. Ол үшін "Рұқсат беру құжаттарын іздеу" сервисіне БСН-ді енгізу қажет. Содан кейін лицензияның қолданылу мерзімін, тоқтатылмағанын және ең бастысы - оның санатын тексеру керек.

"Көпқабатты тұрғын үй салу үшін бірінші санаттағы лицензия қажет. Бұл - ең жоғары деңгей, ол техникалық күрделі нысандарда жұмыс істеуге рұқсат береді. Сейсмикалық қауіпті Алматыда көпқабатты үйлер әрдайым осындай нысандарға жатады. Егер құрылыс салушының екінші немесе үшінші санаты болса, ол сіздің үйіңізді өз бетінше салуға құқылы емес", - дейді маман.

Жер теліміне қатысты құжаттар

Құрылыс салушының жерге қатысты құжаты: жеке меншік құқығы туралы акт немесе жалдау шарты (уақытша өтеулі жер пайдалану құқығы) міндетті түрде болуы тиіс.

Жер құжатында не нәрсеге назар аудару керек

Жер телімінің нысаналы мақсаты. Оның дәл көппәтерлі тұрғын үй (КПТҮ) құрылысына немесе тұрғын үй құрылысына арналғаны маңызды. Ол ауыл шаруашылығы жері, коммерциялық нысан немесе жеке тұрғын үй құрылысы (ЖТҚ) болмауы тиіс.

"Мысалы, нысаналы мақсаты "жеке тұрғын үй құрылысына" деп көрсетіліп, ал сол жерде 12 қабатты ғимарат бой көтеріп жатуы мүмкін. Бұл жер телімі көпқабатты үй санатына ауыстырылмағанын білдіреді. Мұндай үй пайдалануға берілмей қалу қаупі бар", - деп түсіндірді Диляра Сейітнұрова.

Ықтимал ауыртпалықтар. Жер теліміне қатысты тіркелген құқықтар мен ауыртпалықтар туралы egov.kz порталы арқылы білуге болады. Егер жер арестте немесе кепілде тұрса - бұл қауіпті белгі. Сарапшының айтуынша, кепілде болған жағдайда жер телімін кейін тартып алу қаупі бар.

Егер жалдау болса, жерді пайдалану мерзімі. Құрылыс салушы тұрғын үй кешенін салу үшін жерді сатып алуы да, мемлекеттен ұзақ мерзімді жалға алуы да мүмкін, деп түсіндіреді Виктор Микрюков. Екі нұсқа да заңды.

Нысанды салу үшін жер учаскесін сатып алу қымбатқа түседі, деп толықтырды Диляра Сейтнұрова. Егер жер девелопердің меншігіне өтсе, бұл сатылым кезінде шаршы метрдің құнын едәуір арттыруы мүмкін. Сондықтан көбіне екінші нұсқа таңдалады.

"Құрылыс жүргізу үшін жер учаскесін жалға алу әлемнің көптеген елдерінде қолданылады. Мәселен, Қытайда бүкіл жер мемлекет меншігінде. Олар жерді құрылыс салушыға 70 жылға жалға беретін көрінеді. Содан кейін, егер тұрғындардың келісімі болса, реновация жүргізуі мүмкін. Ескі үйлердегі пәтер иелерін көшіріп, жаңа баспана салып береді", - деп Виктор Микрюков әлемдік тәжірибеден мысал келтірді.

Қазақстанда жалдаудың ең ұзақ мерзімі - бес жыл. Егер құжаттарда бұдан қысқа мерзім көрсетілсе, бұл ойлануға негіз болады. Дегенмен жалдау мерзімі аяқталған бойда ол автоматты түрде ұзартылады.

"Жалдау мерзімі аяқталса да, мемлекеттің бұл жерді тартып алып, үйді бұзып, сізді ол жерден қуып шығаратындай бірде-бір нұсқаны көріп тұрған жоқпын. Мұндай құқықтық механизм атымен жоқ", - дейді Виктор Микрюков.

Бірақ жалға алынған учаскеге қатысты бір нюанс бар. Аула аумағын кондоминиум нысанының теңгеріміне өткізу, яғни ортақ мүлік ретінде рәсімдеу қиынырақ болуы мүмкін. Бірақ бұл жағдай көбіне тұрғындардың көңілінен шығады, өйткені бәрі бірдей бұл аумақтарды өз қаражатына күтіп-ұстағысы келмейді.

Учаске иесі ретінде кім көрсетілген. Пәтерлерді бір компания сатып, ал жер басқа компанияның атында болатын жағдайлар жиі кездеседі. Неге құжаттарда екі ЖШС көрсетілуі мүмкін, бұл қай кезде қалыпты жағдай, ал қай кезде күмәндану керек?

"Егер құрылыс салушының үлескерлер қаражатын тартуға рұқсаты болса және сізбен үлестік қатысу шарты бойынша жұмыс істесе, онда құжаттардан екі түрлі компанияны көру - қалыпты жағдай. "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңға сәйкес, бас құрылыс компаниясы әрбір тұрғын үй кешенінің құрылысы үшін жеке уәкілетті компания құруға міндетті. Бұл әр жоба бойынша қаржы ағындары араласпауы үшін және нысандар пирамида принципімен, яғни бір нысан есебінен қалғандарының құрылысы қаржыландырылатын жағдай болмас үшін жасалады", - деп түсіндірді Виктор Микрюков.

Спикердің айтуынша, жобаға екі компанияның қатысуы - заң аясында жұмыс істейтіндер үшін қалыпты құбылыс. Бұл құрылыс салушыға қатысты құжаттар мен рұқсаттар тексерілгенін, қиындықтар туындамауы тиіс екенін білдіреді.

"Егер үлескерлер қаражатын тартуға рұқсат болмаса және сізбен үлестік қатысу шартынан тыс жұмыс істеуге тырысса, яғни компания заң талаптарын сақтамаса, онда сіз үлкен тәуекелге барасыз. Бұл жағдайда компания еншісінде шартты түрде 10, 20, тіпті 30 жоба болуы мүмкін. Сондай-ақ оның сот орындаушылық өндірістеріне дейінгі қосымша міндеттемелері болуы ықтимал. Ондай кезде ненің кімнің атына тіркелгені түсініксіз болады", - дейді Виктор Микрюков.

Диляра Сейітнұрова да бұл пікірмен келіседі: заң бойынша құрылыс салушы бір жоба үшін бір уәкілетті компания құруға міндетті. Егер компанияның барлық рұқсаты болса, бұл - проблемалардан жақсы қорғаныс. Солай болса да, жер, жоба және сатып алушымен жасалған шарт бір заңды тұлғаның атында болуы тиіс деп есептейді ол.

"Сіз үлестік қатысу шартына қол қоятын тарап сол үйдің астындағы жердің құқық иеленушісі болуы тиіс. Егер олай болмаса, мұндай мәмілеге баруға кеңес бермеймін. Егер кенеттен мәселе туындап, іс сотқа дейін барса, құрылыс салушы мен жер иесі екі бөлек заңды тұлға болып шығады. Учаске сіз шарт жасасқан тарапқа тиесілі емес. Мұндай жағдайда жерді қарыз есебінен сатып, үлескерлерге ақшасын қайтару мүмкін болмайды", - деп ескертті ол ықтимал салдарлар туралы.

Тұрғын үй кешеніне қажетті құжаттар

Болашақ жаңа құрылыс нысанының келесідей ең төменгі жобалық құжаттар пакеті болуы тиіс:

эскиздік жоба; сәулет-жоспарлау тапсырмасы (СЖТ); жоба бойынша мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысы; құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы талон (хабарлама). Құрылыс салушының сенімділігін қайда және қалай тексеруге болады

2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап елімізде Бірыңғай құрылыс порталы – qportal.kz іске қосылды. Мұнда қазақстандықтар баспана сатып алмас бұрын жобалар мен құрылыс салушылар туралы ақпарат ала алады: нысандардың құжаттамасы, мемлекеттік сараптамадан өту барысы.

Сондай-ақ, құрылыс салушыда үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсаты бар-жоғын Қазақстан тұрғын үй компаниясының (ҚТК) тұрғын үй порталы арқылы тексере аласыз.

Биылғы 1 шілдеден бастап жосықсыз құрылыс салушылардың электрондық тізілімі жұмыс істеуі тиіс еді. Бірақ ол әлі күнге дейін, Виктор Микрюковтың айтуынша, іске қосылмаған. Бұл "қара тізімге" болашақ пәтерлер үшін үлескерлерден ақша жинауға ресми рұқсат алмай құрылысты бастағандар немесе құрылыс мерзімін бұзған, оны тоқтап қойған компаниялар енеді деп жоспарланған болатын.

"Заңда құрылыс салушыны бұл тізілімге енгізудің екі негізі нақты айқындалған. Біріншісі - өз бетінше салынған құрылысты бұзу туралы сот актісі. Екіншісі - алаяқтық ісі бойынша сот актісі, яғни компания үлескерлерден ақша алып, үйді салмаса және ақшаны қайтармаса, ал сатып алушылар сотқа жүгінсе. Болды. Тек екі негіз бар. Бірақ біз бұл жеткіліксіз деп есептейміз", - деп толықтырды Виктор Микрюков.

Оның сенімінше, тізілімге сенімсіз құрылыс салушыларды енгізуге мүмкіндік беретін қосымша себептерді жазу маңызды. Кем дегенде, мыналар негізгі себеп болуы тиіс:

тиісті рұқсатсыз салынып жатқан үйге сатып алушылардың қаражатын тарту; олармен үлестік қатысу шартынан бөлек кез келген өзге шарт жасасу.

"Жоспарсыз құрылыс салушыларды анықтау бойынша әзірленген ережелер аясында тізілімге мерзімсіз енгізу көзделіп отыр, яғни компания болашақта үлескерлердің ақшасын тарта алмайды. Бірақ соншалықты жаппай сипат алмаған және аса маңызды емес заңбұзушылықтар да бар. Олар түзетуге келеді және біздің ойымызша, содан кейін девелоперге үлескерлердің қаражатын қабылдау құқығын қайтаруға болады", - деп қауымдастық ұстанымын білдірді Виктор Микрюков.

Қазіргі уақытта ережелер пысықталып жатыр, сондықтан әзірге қолданыстағы тізілім жоқ. Бірақ болашақта бұл құрылыс салушыларға мониторинг жүргізудің жақсы механизміне айналады.

Үлестік қатысу шарты: пәтерді "нөлден" сатып алмас бұрын тағы нені білу маңызды?

Виктор Микрюков еске салады: Құрылыс салушы салынып жатқан үйден "шаршы метрлерді" сатуға қай жағдайда рұқсат ала алады:

Қазақстандық тұрғын үй компаниясының (ҚТК) кепілдігі болса; жобаға екінші деңгейлі банктің қатысуы және қолдауы болса; әкімдіктің үлескерлер қаражатын тартуға берген рұқсаты болса. Оны компания өз қаражаты есебінен ғимараттың қаңқасын тұрғызғанда немесе банктік қаржыландыруы болған жағдайда ала алады.

"Құрылыс кезеңінде тек үлестік қатысу шарты ғана заңды екенін есте сақтау қажет. Сізге ұсынылуы мүмкін кез келген өзге шарттар - алдын ала, инвестициялық немесе толық төлеммен брондау шарттары - жарамсыз. Шарттың кез келген басқа формасы - бұл тұзақ", - деді Диляра Сейітнұрова.

Үлестік қатысу шарты міндетті түрде Үлестік құрылыстың бірыңғай ақпараттық жүйесінде (Qazreestr порталының жүйесінде) тіркеледі. Осыдан кейін ғана банк төлемді қабылдап, жүргізе алады.

Фото: Depositphotos.com

Үлескерлер мен құрылыс салушылар арасындағы барлық есеп айырысу қолма-қол ақшасыз нысанда өтуі тиіс.

"Бұл ретте төлем құрылыс салушының екінші деңгейлі банктегі арнайы шотына аударылады. Егер сізден ақшаны жеке тұлғаның немесе бөгде фирманың шотына аударуды сұраса, бұл күмән тудыруы тиіс", - деп ескертті Диляра Сейітнұрова.

Виктор Микрюковтың айтуынша, заң құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды қатаңдатқанымен, заңнан тыс жұмыс істейтіндер нарықта әлі де қалып отыр және пәтер сатумен белсенді айналысып жатыр.

"Мұндай ойыншыларға жүргізілетін бақылау деңгейі, өкінішке қарай, көңіл көншітпейді. Меніңше, ең басты мәселе - көптеген жергілікті атқарушы органдардың бұл заңбұзушылықтарға немқұрайлы қарауында. Кейбір жағдайларда көз жұма қарайды десе де болады. Бізде бүгінгі күнге дейін үлескерлер қаражатын тартуға бірде-бір рұқсат алынбаған, бірақ соған қарамастан нысандардың құрылысы жүріп жатқан қалалар мен аймақтар бар. Бұған мысал ретінде Қызылорда, Солтүстік Қазақстан, Түркістан, Қостанай облыстарын айтуға болады", - деп тізіп шықты Виктор Микрюков.

Сондықтан, сарапшылар тағы да қайталап айтады: пәтерді сатып алмас бұрын болашақ меншік иелеріне үлескерлерден ақша қабылдауға рұқсаттың және үлестік қатысу шартының бар-жоғын тексеру маңызды. Негізінде, бұл құрылыс салушыға сенуге болатынын көрсететін басты критерийлер.

Тұрғын үйді "тиын-тебенге" сату, ұтыс ойындары, нөлдік кейстер: не нәрсе сақтандыруы тиіс?

Нарықтағы жұмыс өтілінің аздығы немесе салынған нысандардың аз мөлшері компания сізді міндетті түрде алдайды дегенді білдірмейді. Бірақ бұл сұрақ қойып, оған мұқият қарауға себеп болады.

"Немесе керісінше - девелопер құрылыс саласында 30 жылдан аса еңбек етіп келе жатқанын мәлімдеуі мүмкін. Бірақ компанияны тексерген кезде, оның нарықта бар-жоғы алты жылдай ғана болғаны және бір-екі нысан ғана салғаны белгілі болады. Бұл да бір "дабыл" белгісі", - деді Виктор Микрюков.

Оның тәжірибесі бойынша тағы бір күмәнді жайт - айтарлықтай демпинг. Иә, компаниялар жеңілдіктер ұсынады және бұл қалыпты жағдай. Бірақ баға үштен бірге төмендетілсе - бұл сатып алмас бұрын жақсылап ойлану керек деген белгі.

"Анық демпинг жасалып, нарықтан 30-40 пайызға арзан баға ұсынылғанда, ойланып, компанияны тексеру керек шығар. Мәлімет ретінде айта кетейін, қазір Астанада шаршы метрдің орташа құны - 655 мың теңге, Алматыда - 934 мың теңге", - деп деректер келтірді Құрылыс салушылар қауымдастығының президенті.

Бұған қоса, тым жарқын маркетингтік айла-тәсілдерге де сақтықпен қараған жөн.

Фото: Depositphotos.com

Диляра Сейітнұрованың пікірінше, жарнамалық ұрандарға немесе сату бөліміндегі менеджердің "соңғы пәтер қалды, алып үлгеру керек", "ертең қымбаттайды" деген сендірулеріне алданбау керек. Асығыстық сатып алушыға емес, сатушыға тиімді.

"Бір құрылыс салушының сатып алушылар арасында премиум класты автокөлік ойнатқан мысалы болған. Бірақ соңында нысанды пайдалануға беру бойынша үлескерлер алдындағы міндеттемелерін орындамады. Мұндай ұтыс ойындарын өткізетіндердің бәрі жоспарсыз құрылыс салушы болады деп айтпаймын. Бірақ клиенттерді тартудың мұндай нұсқасы, меніңше, сатып алушыны күмәндандыруы тиіс", - деп түйіндеді Виктор Микрюков.

Дайын үйден баспана сатып алғанда нені ескеру керек?

Сарапшыларымыз ұсынған осы кеңестердің барлығы салынып жатқан үйден баспана алғысы келетіндерге арналған. Ал егер сіз дайын жаңа үйден пәтер алғыңыз келсе, не нәрсеге назар аудару керек? Диляра Сейітнұрова жаңа үйдің де құжаттарын сұратуды ұсынады:

пайдалануға беру актісі - онсыз үй заңды түрде жоқ болып саналады және оған көшіп кіруге болмайды; нысанның техникалық паспорты; құрылыс салушының пәтерлерге меншік құқығын тіркеуі - әйтпесе баспананы өз атыңызға рәсімдей алмайсыз.

Сондай-ақ құрылыс салушының бұған дейін пайдалануға берілген нысандары туралы білу артық етпейді.

"Оның екі-үш жыл бұрын салған үйлерін көру маңызды. Олардың аумағын аралап, қазіргі күйін бағалап, тұрғындармен сөйлесуге болады. Олардан үйдің сапасын, жарықтардың бар-жоғын, су мәселелерін, инженерлік желілердің жұмысын және құрылыс салушының тапсырылғаннан кейінгі шағымдарға қалай қарайтынын білуге болады. Мәселелер көшіп келген күні емес, бір-екі жылдан кейін шыға бастайды", - деп түйіндеді Диляра Сейітнұрова.

Асығыстық, ойланбай қабылданған шешімдер және соның салдарынан болатын қателіктер әлдеқайда көп ақша мен жүйкені жұқартуы мүмкін. Сондықтан тек пәтерді емес, құрылыс салушыны таңдауға да көбірек уақыт бөлген абзал.

Авторы: Елена Бахарева

Дайындаған: Дина Шәріпхан