Как купить квартиру в строящемся ЖК и не стать обманутым дольщиком

Наличие собственных квадратных метров для многих казахстанцев все еще считается роскошью, поэтому покупка квартиры в строящемся доме считается единственным способом обзавестись жильем по доступной цене. Однако за привлекательной стоимостью на ранних этапах строительства нередко скрываются риски: от срыва сроков до полной заморозки объекта. Как не попасть в ловушку и проверить застройщика, рассказываем в материале Liter.kz.

В Казахстане 62,5% жилья строится в обход закона о долевом участии. Только треть проектов имеет разрешение акимата или гарантию на привлечение средств дольщиков, сообщает пресс-служба Казахстанской жилищной компании (КЖК). 

“По состоянию на август 2025 года доля “теневого” рынка долевого строительства в Казахстане составила 62,5% – из 606 строящихся объектов только 227 (или 37,5%) имели соответствующее разрешение акимата или гарантию КЖК на привлечение средств дольщиков”, – говорится в сообщении.

‎Полностью теневые города (100% строек вне закона) – Актау, Кокшетау, Конаев, Петропавловск, Тараз, Семей, Туркестан, Уральск, Павлодар, Кызылорда. Лучшие показатели у Шымкента (36,9%), Атырау (45,5%), Астаны (50,2%), Алматы (64,9%). 

Проверка застройщика

Прежде чем купить квартиру в строящемся объекте, стоит обратить внимание на наличие у компании права привлекать деньги дольщиков. По закону это можно сделать только тремя способами:

Через гарантию “Казахстанской жилищной компании” (КЖК);

С помощью счета эскроу, когда деньги хранятся в банке и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию;

Либо если застройщик строит за собственные средства, без привлечения дольщиков.

Проверить, имеет ли компания разрешение, можно на сайте Жилищного портала АО “КЖК”  или на портале eGov.kz. Если же компания отсутствует в списке, это тревожный сигнал.

“Проблема в том, что некоторые застройщики пытаются обойти закон — собирают деньги под видом инвестиций, предварительных договоров или кооперативов. Но в случае банкротства вернуть средства практически невозможно”, — предупреждает юрист по недвижимости Динара Тулегенова.

Документы — зеркало застройщика

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить:

Разрешение на строительство;

Правоустанавливающие документы на земельный участок (в нем должно быть прописано назначение — для многоэтажного жилищного строительства);

Проектную декларацию, где указываются сроки, количество этажей, инфраструктура и материалы.

Все эти документы обязаны быть в открытом доступе — на сайте компании или в офисе продаж. Отсутствие любого из них — повод насторожиться.

Договор долевого участия: на что обратить внимание

Если дом строится с привлечением дольщиков, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ). Он должен быть зарегистрирован в нотариальном порядке и внесен в базу регистрационной службы Минюста.

“Если вам предлагают подписать предварительный договор или инвестиционное соглашение, не соглашайтесь. Эти документы не дают правовой защиты. Только зарегистрированный ДДУ гарантирует, что квартира будет закреплена именно за вами”, — объясняет риелтор Адиля Ахметова.

Мошенники часто заманивают клиентов акциями и “специальными условиями” — скидками до 30%. Но важно понимать: цена ниже рынка может означать финансовые проблемы компании или отсутствие разрешения на строительство.

Если у вас возникли сомнения или застройщик нарушает обязательства, обратиться можно:

В Комитет по делам строительства и ЖКХ при Министерстве индустрии и строительства РК;

В прокуратуру — при подозрении на мошенничество;

В суд — для защиты своих имущественных прав.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Застройщик есть в реестре уполномоченных компаний КЖК.

 Есть разрешение на строительство и документы на землю.

 Договор зарегистрирован в нотариальной форме.

 Деньги вносятся на эскроу-счет, а не на личный счет компании.

 Цены соответствуют рыночным.

Куда пожаловаться при нарушениях

Если у вас возникли сомнения или застройщик нарушает обязательства, можно обратиться:

В Комитет по делам строительства и ЖКХ при Министерстве индустрии и строительства РК;

В прокуратуру — при подозрении на мошенничество;

В суд — для защиты своих имущественных прав.