Ключей нет, сроки сорваны: сколько застройщик может тянуть со сдачей ЖК в Казахстане

Дом обещали сдать в сентябре, но октябрь уже подходит к концу, а ключей от квартиры все еще нет. Для дольщиков такая ситуация означает не только неопределенность с переездом, но и дополнительные расходы. Однако задержка ввода жилого комплекса в эксплуатацию и просрочка передачи квартиры – не одно и то же, передает Liter.kz со ссылкой на Krisha.kz.

Если жилой комплекс строится по договору долевого участия (ДДУ), срок приемки дома в эксплуатацию может быть перенесен максимум на пять месяцев от даты, указанной в проектно-сметной документации (ПСД). Это предусмотрено пунктом 11 статьи 19 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 37 Закона Казахстана “О долевом участии в жилищном строительстве”. Например, если дом планировали принять в эксплуатацию в сентябре, предельный срок переноса в рамках этого правила – февраль следующего года.

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков отмечает, что застройщик не вправе продлевать этот срок по собственному усмотрению сверх установленного ограничения:

“Исключение – обстоятельства непреодолимой силы: военные действия, стихийные бедствия, эпидемии, карантин. Они должны быть подтверждены, а застройщик обязан объяснить, как именно они повлияли на сроки, и уведомить дольщика. Проблемы с подрядчиками, поставками или организацией работ сами по себе основанием для продления не являются”.

Обязан ли дольщик соглашаться на перенос

Застройщик и дольщик могут изменить условия договора по взаимному согласию, оформив дополнительное соглашение. Однако покупатель квартиры не обязан соглашаться на предложенный перенос. При этом пятимесячный срок не начинается заново после каждого изменения даты. Если сначала срок перенесли на два месяца, а затем еще на три, общий перенос составит пять месяцев.

Поэтому перед подписанием дополнительного соглашения важно внимательно изучить его условия и проверить, как изменения повлияют на сроки передачи квартиры и ответственность застройщика.

Как застройщик должен уведомить о задержке

Порядок уведомления зависит от условий договора долевого участия. Если предусмотрено письменное уведомление, застройщик должен направить его дольщику. В сообщении рекомендуется указывать причину переноса, его основание и новую дату.

“Ассоциация рекомендует направлять каждому дольщику индивидуальное уведомление с указанием причин переноса, его основания и нового срока, сохраняя подтверждение направления”, – говорит Виктор Микрюков.

Информация в общем чате жильцов или на сайте застройщика может служить дополнительным уведомлением, но дольщику важно проверить, соблюдены ли требования его договора.

Когда должны выдать ключи от квартиры

Сдача дома в эксплуатацию и передача квартиры дольщику – два разных этапа. Пятимесячный срок относится к приемке дома в эксплуатацию, а не непосредственно к выдаче ключей. После регистрации акта приемки уполномоченная компания должна передать квартиру в течение 60 календарных дней. Такой срок предусмотрен типовой формой договора долевого участия. Кроме того, застройщик должен письменно сообщить дольщику о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.

Таким образом, даже после официального ввода дома в эксплуатацию покупателю может потребоваться дополнительное время, чтобы получить ключи. При этом необходимо учитывать условия конкретного ДДУ и установленный в нем срок передачи жилья.

Когда можно требовать неустойку

За перенос приемки дома в пределах установленного законом пятимесячного срока неустойка не начисляется автоматически. Основания для ее взыскания могут возникнуть, если застройщик нарушил срок передачи квартиры и отсутствуют законные или договорные основания для задержки. Согласно типовой форме ДДУ, пеня составляет 0,1% от уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет производится по формуле:

Уплаченная сумма × 0,001 × количество дней просрочки.

Например, если покупатель внес 20 млн тенге, а просрочка передачи квартиры составила 30 дней, расчетная сумма неустойки достигнет 600 тысяч тенге. При этом необходимо учитывать условия договора, фактический период просрочки и наличие предусмотренных законом оснований для освобождения застройщика от ответственности.

Срок передачи квартиры также может сдвинуться, если сам дольщик задерживал платежи по договору. Например, при просрочке платежа на 20 дней срок передачи жилья может быть продлен на соответствующий период, если это предусмотрено применимыми условиями договора.

Что делать, если застройщик не передает квартиру

Если сроки нарушены, дольщику следует действовать последовательно.

Проверить договор.

Изучите ДДУ и дополнительные соглашения. Обратите внимание на сроки завершения строительства и передачи квартиры, порядок изменения договора и условия начисления неустойки.

Направить письменный запрос застройщику.

Попросите разъяснить причины задержки, сообщить новую дату ввода дома в эксплуатацию и обозначить срок передачи квартиры. Сохраните обращение и подтверждение его отправки.

Подать претензию.

Если срок передачи квартиры истек, укажите в претензии номер и дату договора, номер квартиры, установленный срок передачи, период просрочки и требования к застройщику. При наличии оснований можно потребовать выплаты неустойки.

К претензии следует приложить копии ДДУ, дополнительных соглашений и документов, подтверждающих оплату.

Обратиться в уполномоченные органы или суд.

Если застройщик не отвечает или отказывается выполнять обязательства, дольщик может обратиться в управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) по месту нахождения жилого комплекса. Для взыскания неустойки и разрешения договорного спора можно обратиться в суд.

Если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, их следует зафиксировать в передаточном акте.