Не новая стройка: почему реконструкция требует отдельного подхода уже на старте проекта

Реконструкцию в Казахстане до сих пор часто воспринимают как разновидность нового строительства: закладывают стандартные сроки и бюджет, запускают проект по привычной схеме. Но работа с существующим зданием живет по другим правилам. Реальные проблемы проявляются не на бумаге, а уже на объекте, и тогда проект начинает "сыпаться": срываются сроки, растет смета, решения приходится менять по ходу работ. Даже опытные подрядчики не спасают ситуацию, если на старте не учтена специфика реконструкции. Почему без отдельного подхода к запуску проекта, полноценной предпроектной подготовки и поддержки со стороны заказчика и государственных органов такие проекты редко проходят без сбоев, рассказали архитекторы.

По словам архитектора Алихана Ешпанова, реконструкция здания по своей природе никак не может быть равна новому строительству.

"Для меня реконструкция — это работа с уже существующей архитектурой как с живой средой. Это не просто изменение здания, а диалог с его конструкцией, историей, контекстом и людьми, которые с ним связаны. В отличие от нового строительства, здесь невозможно начать с чистого листа. Архитектор работает в системе ограничений: существующие конструкции, износ, скрытые дефекты, действующие нормы, градостроительный контекст. В этом и заключается ее сложность и профессиональная ценность", — рассказал Алихан Ешпанов.

Именно эта "система ограничений" требует иного управленческого подхода. Универсальные графики, жестко фиксированные бюджеты и попытка подогнать реконструкцию под сроки нового строительства вступают в прямое противоречие с реальностью работы с существующим объектом, отмечает эксперт.

Где закладываются системные ошибки

Ключевые просчеты в проектах реконструкции, по словам экспертов, возникают еще до начала проектирования, а именно на этапе предпроектного анализа и сбора исходных данных.

"Основные проблемы закладываются в самом начале, когда проектные решения принимаются без точного понимания фактического состояния здания. В этом случае ошибки становятся системными и сопровождают проект до самого конца. Одна из самых частых причин в недостаточном использовании современных технологий фиксации существующего состояния", — сказал Алихан Ешпанов.

Эксперт отмечает, что в реконструкции критически важно работать с максимально точной картиной объекта.

"3D-сканирование с получением облака точек позволяет создать точную цифровую модель здания. Интеграция этих данных в BIM-модель дает полноценную обмерную модель, которая отражает реальную геометрию, деформации и отклонения. Такие сканы помогают не только точнее проектировать, но и сохранять оцифрованную историческую модель здания для дальнейших задач, в том числе исследовательских и музейных. Когда проектирование ведется по архивным чертежам или приблизительным обмерам, в реконструкции даже небольшая погрешность быстро превращается в серьезные коллизии на стройке", — заявил эксперт.

По словам архитектора, снизить риски возможно еще на старте проекта, если проводить комплексное техническое обследование, при необходимости привлекать экспертов по историческому наследию, использовать 3D-сканирование и цифровые модели, а также поэтапно проверять проектные решения и сразу закладывать временные и финансовые резервы. Это недешево, но для успешного результата необходимо.

Почему все решается еще до начала строительных работ

Отдельного подхода требует и сама предпроектная подготовка, считает эксперт, так как экономия на этом этапе почти всегда оборачивается срывами на стройке.

"Предпроектная подготовка — этап глубокого понимания объекта до начала проектирования. В него входит техническое обследование конструкций, анализ инженерных систем, изучение архивных и исторических материалов, оценка градостроительных ограничений и фактического состояния здания. По сути, это момент, когда мы отвечаем на главный вопрос: с чем мы действительно работаем. В реконструкции нельзя опираться только на старые чертежи или визуальный осмотр. Здание почти всегда сложнее, чем кажется. Экономия на этом этапе означает проектирование в условиях неполной информации. А в дальнейшем это приводит к переделкам, дополнительным работам, пересогласованиям и, как следствие, к росту бюджета и сроков", — дополнил он.

Специалисты отмечают, что работа с реконструируемыми зданиями часто вскрывает нарушения и просчеты, допущенные еще при их первоначальном строительстве и в ходе последующих ремонтов. Практика показывает, что нельзя слепо доверять "высокому профессионализму прошлого", так как даже у известных и статусных объектов могут быть серьезные конструктивные проблемы, которые десятилетиями оставались незаметными. Именно поэтому реальное состояние здания важно тщательно проверять, выявлять и фиксировать еще на старте проекта.

"В реконструкции мы зависим от существующих конструкций, скрытых дефектов, реального состояния материалов, ограничений по усилению и нормативных требований. Даже при качественной подготовке остается фактор вскрытий и уточнений в процессе работ. Если проект изначально планируется без временного и финансового резерва, любое выявленное отклонение автоматически превращается в срыв. Реконструкция требует гибкого графика, продуманного риск-менеджмента и реалистичного бюджета. Попытка приравнять ее к новому строительству — это управленческая ошибка, которая почти всегда приводит к конфликтам и удорожанию", — резюмировал Ешпанов.

Как теряется понимание архитектурной ценности объекта

Архитектор Александр Медведев считает, что одной из распространенных проблем в реконструкции является недооценка реального масштаба изменений, которые требуются объекту.

"Заказчики часто недооценивают состояние конструкций, необходимость сейсмоусиления и объем современных инженерных решений. Многие здания строились давно и просто не соответствуют сегодняшним требованиям: у них нет полноценной пожарной сигнализации, современных охранных систем, не учтены требования по антитеррористической защищенности и эвакуации людей. В итоге значительная часть решений из старых проектов не отвечает действующим нормам", — рассказал архитектор.

Отдельной проблемой эксперт называет отсутствие понимания культурной и архитектурной ценности объекта со стороны тех, кто управляет зданием и ежедневно им пользуется.

"Заказчики часто не являются ценителями существующего объекта. Это как с жителями уникальных домов Парижа: вы проходите мимо и видите красоту, а человек просто живет в этом доме и не воспринимает его как ценность. Те, кто управляет зданием, часто находятся в такой же позиции: они просто существуют в этом пространстве и не придают значения его исторической и общественной ценности. К сожалению, с этим мы сталкиваемся регулярно", — объяснил он.

Когда без отдельного подхода проект начинает "сыпаться" еще на старте

Оба архитектора сходятся во мнении, что реконструкция требует собственной проектной логики и осознанной поддержки со стороны заказчика и органов управления уже в самом начале проекта. Эксперты подчеркивают, что в таких проектах речь идет не только о строительных задачах.

"Проекты реконструкции требуют отдельного подхода, потому что мы работаем не просто со зданием, а с архитектурой, которая пришла к нам из прошлого. Это часть культурной, городской и профессиональной преемственности. В реконструкции степень ответственности выше, так как мы не создаем объект с нуля, а вмешиваемся в уже существующую ткань города и истории. Любое решение влияет не только на функциональность, но и на идентичность места", — отметил эксперт.

По словам архитектора, без общей позиции всех участников проекта реконструкция быстро превращается в формальный процесс согласований, где смысл и ценность объекта теряются за бесконечными правками и компромиссами.

"Ответственность заказчика — понимать ценность объекта и ставить задачу не только в категориях коммерческой эффективности, но и качества архитектурной трансформации. Ответственность проектировщиков — предложить профессионально выверенные решения, которые сохраняют и раскрывают потенциал здания, а не упрощают его. Ответственность государственных органов — обеспечить баланс между нормативными требованиями и сохранением архитектурной ценности, понимая специфику работы с существующей застройкой. Только при совместной работе возможно сохранить и переосмыслить архитектурное наследие, адаптируя его к современным требованиям", — рассказал он.

Именно на предпроектной стадии, по мнению архитекторов, становится понятно, по какому сценарию пойдет весь проект. Здесь решается, насколько честно оценены риски, выбрана ли подходящая логика управления и заложены ли реальные резервы по срокам и бюджету. Если реконструкцию с самого начала пытаются вести по правилам нового строительства, проблемы никуда не исчезают. Они просто "переезжают" на стройку и там почти неизбежно превращаются в срывы сроков, конфликты и рост затрат.