Растут ли реально цены на жилье в Алматы и почему перегрета стоимость вторички

Растут ли цены на жилье в Алматы / коллаж kursiv.media, бильд-редактор: Дастан Шанай

Цены на жилье в Алматы в реальности растут не так значительно, как показывает официальная статистика. По словам представителя Ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, нельзя ориентироваться на краткосрочное изменение цен в течение одного месяца.

Почему цены в Алматы растут не так значительно?

В ходе брифинга в Службе коммуникаций Алматы советник президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко рассказала о том, что цены на жилье в Алматы не растут такими высокими темпами, как утверждает статистика, и за последний месяц они не выросли.

По ее словам, чтобы понять тенденцию на рынке недвижимости, недостаточно статистических данных за один месяц, так как в конкретный период давление могут оказывать различные факторы. Так, в Астане в декабре прошлого года цены действительно взлетели вверх, так как все знали о вступлении в силу нового Налогового кодекса, и горожане опасались, что со следующего года цены на жилье вырастут на размер НДС, то есть на 16%. Рынок был подогрет этими ожиданиями, что позволило продавцам взвинтить цены. Число сделок составило 53 тыс. и значительно превысило средние показатели следующих месяцев – около 30 тыс. сделок.

«Поэтому, когда мы анализируем только один конкретный период времени, мы никогда не можем сказать о тренде, что происходит. В Алматы, конечно же, более спокойная сейчас ситуация. Ну и в целом она, наверное, подтверждает и повторяет все тренды по Казахстану», – отметила Нина Лукьяненко.

Эксперт также отметила, что официальная статистика формируется из цен рыночных рекламных предложений на сайтах объявлений и застройщиков и может расходиться с реальностью. Происходит ошибка репрезентации. Когда покупатель непосредственно обращается к застройщику, чтобы совершить сделку, тот может предоставить различные скидки, рассрочки и другие преференции, например, включенный в стоимость ремонт. Таким образом возникает разрыв между реальностью и официальной статистикой.

На вторичном рынке в Алматы жилье переоценено

Эксперт отметила, что, говоря о ценах на недвижимость, важно четко понимать, что называется первичным и вторичным рынком. К первичному относятся только сделки по продаже «из первых рук», то есть от застройщика. При этом в обывательском смысле вторичным жильем привыкли называть только старые квартиры из советского жилого фонда. Относительно новые квартиры, которые уже были проданы несколько раз, многие покупатели продолжают называть первичным жильем.

«Есть все-таки жилье тех годов, которое начинает сейчас выпадать из программ кредитования. Это, как правило, старые застройки, советский фонд. Здесь важно понимать, что любая цена – фактическая цена, не рекламная, не хотелки, не ожидания продавца, а фактическая цена сделки – всегда зависит от спроса и предложения. Никто не говорит сейчас о том, что нет людей, мечтающих о первой квартире в панельном доме с кухней 6 квадратов. Все мечтают о квартире больше, но финансовые возможности не у всех людей позволяют купить сразу новостройку. Поэтому, безусловно, эти квартиры тоже пользуются спросом. Но важно понимать, насколько платежеспособен этот спрос», – отметила представитель ассоциации риэлторов.

По словам Нины Лукьяненко, если на вторичном рынке старого жилья предложений много, а спрос минимальный, при этом ипотеку на такие объекты получить нельзя из-за года постройки, то продавец теряет 70% покупателей. То есть потенциально у него остается только 30% желающих, и в такой ситуации цена должна падать и становиться ниже.

Советник президента Ассоциации риэлторов Казахстана призвала продавцов такого жилья внимательнее относиться к своим покупателям и предлагать более конкурентную цену, так как вторичка в целом сейчас становится менее конкурентной, чем жилье в новостройках. Застройщики имеют возможность давать покупателям разные преференции, работать с банками по сниженной процентной ставке, чего не могут сделать продавцы вторичного жилья. В результате этот рынок имеет тенденцию к снижению.

Жилье в Астане приближается по цене к Алматы

Нина Лукьяненко добавила, что между ценами на жилье в Алматы и Астане всегда существовал разрыв в пользу Алматы. При этом Астана развивалась и привлекала новое население в поисках лучшей жизни, что повысило инвестиционную привлекательность жилья в столице.

По этой причине сейчас разрыв между южной и фактической столицей Казахстана сократился. По словам эксперта, за последний год в Астане было очень мало программ льготного кредитования, когда население с использованием льготных займов могло бы приобретать объекты недвижимости.

При этом в Астане достаточно много строящегося жилья, много застройщиков, которые имеют индивидуальные программы с банками и могут предложить выгодные рассрочки. Это подстегнуло спрос, а рост спроса повлиял на рост цен, который оказался выше, чем в Алматы за этот же период. Таким образом разрыв сократился.

Отметим, что по данным статистики в Алматы цены продолжают расти. На первичном рынке жилье подорожало на 1,5%. Вторичный рынок, где в марте фиксировалось снижение на 2,6%, в апреле снова показал рост – плюс 2% за месяц.