И бездна вместо потолка

На семью астанчанки Жулдыз Марлен в любой момент может рухнуть потолок, но пока он не упал, взыскать с застройщика деньги на ремонт не получается

Судебная экспертиза признала железобетонные перекрытия в жилище Жулдыз аварийными: физический износ составляет 80 процентов, бетон разрушается, арматура оголена и ржавеет, конструкции прогнуты, а дальнейшая эксплуатация невозможна. Притом что дом сравнительно новый!

Трехквартирный дом находится в жилом массиве Уркер. Первую квартиру Жулдыз приобрела у застройщика, ТОО “Бизнес-Тайм-Астана”, в 2021 году, вторую - в 2022-м. Обе передали в черновой отделке, однако потолки уже были закрыты гипсокартоном. Как впоследствии установил суд, обнаружить состояние плит при обычном осмотре было невозможно.

Осенью 2025 года, когда Жулдыз решила демонтировать гипсокартонный потолок во второй части дома, под отделкой обнаружились трещины на плитах. Проверив первую часть дома, женщина увидела ту же картину за натяжным потолком.

Техническое обследование выявило более серьезные проблемы. Специалисты пришли к выводу, что железобетонные плиты и балки не обеспечивают необходимую несущую способность, дальнейшая эксплуатация перекрытия опасна, а конструкции требуют полного демонтажа и замены.

- Я мать-одиночка и живу в этом доме со своими детьми, - говорит Жулдыз. - Переезжать мне некуда, я вложила в это жилье все свои средства.

Судебная экспертиза подтвердила аварийное состояние. Эксперт указал, что оно создает угрозу жизни и здоровью людей. Стоимость необходимых ремонт­но-восстановительных работ определена в 24 млн 739 тысяч 733 тенге.

В ходе разбирательства выяснилось, что первоначальный эскизный проект предусматривал деревянные перекрытия. В действительности застройщик использовал бывшие в употреблении железобетонные плиты. Представитель ТОО объяснил отступление от проекта стремлением удешевить строительство.

Первая инстанция сочла это доказательством ненадлежащего качества строительства и удовлетворила иск Жулдыз. В марте 2026 года суд постановил взыскать с ТОО “Бизнес-Тайм-Астана” указанную сумму, а также расходы на экспертизу, представителя, госпошлину и услуги судебного исполнителя.

Но застройщик обжаловал решение, и 23 июня апелляционная коллегия его отменила.

При этом в постановлении нет вывода о том, что экспертиза ошиблась и дом безопасен. Напротив, апелляция приводит выводы эксперта об аварийном состоянии плит, 80-процентном износе и угрозе жизни и здоровью жильцов.

Причина отказа оказалась другой. Жулдыз просила возместить расходы на устранение недостатков, однако ремонт еще не был произведен и 24,7 млн тенге она фактически не потратила. Поэтому суд решил, что избранный способ защиты не соответствует Гражданскому кодексу.

- Чтобы взыскать ущерб с застройщика, бетонный потолок должен сначала обрушиться на меня и моих детей? - недоумевает Жулдыз. - Мы должны оказаться под завалами, чтобы ущерб перестал считаться будущим?!

Возникает процессуальный парадокс: опасность установлена экспертами, дефекты признаны существовавшими до передачи дома покупателю, однако деньги на их устранение пока не взысканы.

Даже если необходимые средства удастся найти, демонтировать крышу для ремонта перекрытий Жулдыз самостоятельно не сможет.

Собственником оставшейся, третьей, квартиры является директор ТОО “Бизнес-Тайм-Астана” - того самого застройщика, с которым Жулдыз судится. По словам женщины, согласия на демонтаж общей крыши он не дает.

Судебная тяжба развернулась одновременно с началом действия нового Строительного кодекса. Он определяет аварийное здание как объект, дальнейшая эксплуатация которого должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечить безопасное пребывание людей. Кодекс также предусматривает процедуру признания объекта аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. То есть механизм предотвращения опасности существует. Вопрос в том, какой правовой механизм должен сработать раньше, чем проблема превратится в несчастный случай.

Для Жулдыз Марлен все это означает необычную правовую развилку. Можно сначала потратить почти 25 млн тенге на спасение дома, а затем требовать их возмещения. Можно добиваться безвозмездного устранения дефектов. Можно обращаться в государственные органы или оспаривать выводы апелляции в кассации. Но все эти варианты сопряжены с рис­ком, что потолок рухнет раньше, чем восторжествует закон.

Можно ли кого-то заставить исправить опасный дом, не дожидаясь окончания всех формальных разбирательств?

Да, правовые механизмы для этого есть, но они не являются автоматической заменой денежного иска. То есть государственный орган может обязать устранить нарушение или принять меры безопасности, но коль скоро речь идет именно о взыскании денег, то требуется либо добровольное исполнение при соглашении сторон, либо судебное решение. Иногда застройщик устраняет недостатки или выплачивает компенсацию без завершения судебного спора, но не в ситуации Жулдыз.

В итоге вопрос упирается не столько в качество перекрытия - с ним как раз все понятно, сколько в границу между будущим и уже наступившим ущербом. Суд первой инстанции говорит: застройщик передал товар ненадлежащего качества, деньги на устранение дефектов подлежат взысканию. Апелляция говорит: деньги пока не потрачены, поэтому взыскать их нельзя.

Ответ теперь предстоит дать кассационной инстанции.

Владислав ШПАКОВ, фото предоставлены Жулдыз Марлен, Астана

0