Токен не ключ от дома, а инвестиция . Как предлагают инвестировать в недвижимость через токены

В Казахстане хотят активнее использовать токенизацию для привлечения инвестиций в недвижимость и инфраструктурные проекты. В сентябре премьер-министр Олжас Бектенов заявил, что здания и другие активы можно делить на цифровые доли, а инвестором в таком случае сможет стать практически любой желающий.

Национальному банку поручили определить, какие активы в первую очередь будут переводить в цифровую форму, и разработать механизм, который должен обеспечить безопасность таких сделок.

Но что на практике означает покупка цифровой доли недвижимости? Становится ли инвестор совладельцем здания, откуда появляется доход и можно ли потом быстро вернуть вложенные деньги? Редакция Informburo.kz разбиралась, как работает токенизация недвижимости и какие риски остаются у владельца токена.

Купить часть здания, не покупая само здание

Один из первых проектов по токенизации недвижимости в Казахстане реализуется на платформе Apartchain. Ее оператор, ТОО "Альтернативные цифровые сети", работает в регуляторной песочнице Национального банка.

Схема выглядит так. Коммерческий объект оформляют на отдельное ТОО. Затем долю в этой компании делят на токены, которые могут покупать инвесторы. В пилотном выпуске один токен стоит 407 100 тенге.

При этом покупатель токена не становится владельцем конкретного квадратного метра здания. Собственником недвижимости остается компания. Токен дает право требования на часть доли в этом ТОО. Вместе с ним инвестор получает право на часть дохода, часть денег при продаже объекта и возможность участвовать в голосовании по ключевым вопросам.

"Токен – это инвестиционный инструмент, а не ключ от помещения", – объяснил директор ТОО "Альтернативные цифровые сети" Ерлан Уали.

В описываемой модели доход инвестора предполагается получать прежде всего от аренды. Выплаты владельцам токенов могут быть ежемесячными или ежеквартальными. Деньги поступают в тенге на счет инвестора внутри платформы, откуда их можно вывести на банковский счет. Еще один возможный источник дохода возникает при продаже самого объекта.

Стоимость токена тоже может меняться. При выпуске ее определяют исходя из независимой оценки недвижимости и количества токенов. В дальнейшем цену формирует рынок. На нее влияют стоимость самого объекта, его доходность, спрос и ликвидность. Поэтому рост цены здания, например на 10%, не означает автоматического роста стоимости токена на те же 10%.

Продать токен можно другому инвестору внутри платформы. Владелец выставляет его по своей цене, а после сделки данные о новом держателе обновляются и передаются в Центральный депозитарий. Вывести токен на криптобиржу или передать его вне платформы в рамках пилота нельзя.

При этом полноценного вторичного рынка пока нет. Поэтому купить токен может оказаться проще, чем быстро его продать. Особенно если инвестор хочет избавиться сразу от большой доли или рассчитывает получить цену выше рыночной.

"Токенизированная недвижимость – не банковский депозит и не акции на бирже, где покупатель находится за секунды. Токен ликвиднее квартиры, но менее ликвиден, чем акции", – отметил Уали.

Есть и расходы. Платформа предусматривает комиссии за покупку, продажу и вывод средств. Кроме того, из арендного дохода вычитаются расходы на управление объектом. По словам Уали, оператор выступает налоговым агентом и удерживает ИПН с выплат и прибыли от перепродажи токенов. При этом сейчас обсуждаются поправки, которые могут временно освободить некоторые доходы от операций с цифровыми активами от ИПН.

По информации оператора, при выпуске токенов предусмотрено несколько механизмов защиты инвесторов. Доля компании, которой принадлежит недвижимость, учитывается в Центральном депозитарии, на нее регистрируется обременение в пользу инвесторов. Документы на объект перед выпуском проверяет независимый валидатор, а реестр держателей токенов ведется в блокчейне.

Спикер выделил три основных риска. Первый – ликвидность, поскольку быстро найти покупателя на токен пока удастся не всегда. Второй связан с самой недвижимостью. Если объект простаивает, арендатор уходит или ставки снижаются, доход инвестора тоже падает. Третий риск связан с молодостью самого рынка, у которого еще нет длинной истории и опыта прохождения кризисов.

Пока проект находится на этапе подготовки к полноценному запуску. В феврале Apartchain провел техническую эмиссию и протестировал выпуск, покупку и продажу токенов. Сейчас компания завершает регуляторные процедуры.

"Первый коммерческий объект находится в Астане, его площадь составляет 2634 квадратных метра. В продажу планируют вывести более тысячи токенов общей стоимостью свыше 500 млн тенге", – сообщил собеседник.

То есть стоимость всего объекта фактически распределят между большим числом цифровых долей.

Что получает инвестор

Один из возможных эффектов токенизации – возможность разделить стоимость крупного актива между большим числом инвесторов. Но конкретные права покупателя зависят от условий выпуска токена.

Как пояснил генеральный менеджер Binance Kazakhstan Нурхат Кушимов, инвестору уже не обязательно покупать квартиру или коммерческое помещение целиком. Стоимость объекта можно условно разделить между большим количеством инвесторов, хотя минимальная сумма зависит от условий конкретного проекта.

При этом сам токен еще не означает право собственности на недвижимость.

"Сам факт наличия токена еще ничего не говорит о правах инвестора. Нужно смотреть, что именно стоит за конкретным токеном и как юридически структурирован продукт", – сказал спикер.

Он отметил, что токен может давать право на доход, право требования или другие имущественные права. Поэтому перед покупкой важно проверить, кто является эмитентом, чем обеспечен актив и как инвестор сможет реализовать свои права.

Токенизация также не гарантирует, что вложение получится быстро продать. Ликвидность зависит от наличия вторичного рынка и спроса на конкретный актив.

В Binance говорят, что токенизированная недвижимость может занять место рядом с депозитами, ценными бумагами и фондами, но для этого нужны понятное регулирование, прозрачные условия выпуска и защита инвесторов.

Отметим, что токенизация недвижимости уже используется и за пределами Казахстана. В Дубае государственная программа токенизации недвижимости действует с 2025 года. В первом проекте приняли участие 224 инвестора из 44 стран. 70% из них впервые вложились в недвижимость эмирата, средняя сумма инвестиции составила 10 714 дирхамов (около 1,3 млн тенге).

Токен, доля в компании и недвижимость – не одно и то же

Управляющий партнерТОО "SOLIS Partners", LL.M. Чингис Оралбаев обращает внимание на главное юридическое различие. Токен, доля в компании и недвижимость являются тремя разными объектами.

Если здание оформлено на отдельное ТОО, собственником остается именно эта компания. Даже участник ТОО не становится собственником каждого помещения или квадратного метра. Владелец токена может находиться еще на один уровень дальше, поскольку его права зависят от условий выпуска цифрового актива.

"Формулировка "токен обеспечен недвижимостью" недостаточна. Нужно установить, что именно вправе потребовать инвестор, от кого, в какой срок и за счет какого имущества", – объяснил Оралбаев.

По его словам, конструкция через отдельную компанию может работать, если она действительно изолирует объект от других коммерческих рисков. Для этого ограничения должны быть закреплены не в рекламном описании, а в уставе, корпоративных решениях, условиях выпуска и договорах обеспечения.

Если компания, которой принадлежит здание, наберет долгов, проблемы могут коснуться и самой недвижимости. Кредиторы могут потребовать взыскания на имущество компании. Токены сами по себе не делают здание недоступным для таких требований.

Если прекратит работу платформа, то право инвестора не должно исчезнуть вместе с приложением. Закон предусматривает передачу данных об инвесторах и цифровых активах другому оператору. Но это не означает, что все вопросы решатся автоматически.

"Право может формально сохраниться, но его реализация станет длительной и затратной. По его словам, заранее должен быть прописан порядок замены оператора, передачи данных, начисления дохода и обслуживания инвесторов", – отметил юрист.

Не защищает токен и от проблем с самой недвижимостью. Если на объект наложат арест или возникнет спор о праве собственности, это может заблокировать продажу и другие регистрационные действия. Владелец токена при этом не получает автоматического права забрать объект у третьего лица.

Отдельно Оралбаев предупредил, что учет цифрового актива в Центральном депозитарии еще не означает полного контроля над самой недвижимостью. Права на объект и обременения учитываются в другом государственном реестре. Поэтому для защиты инвестора должны быть согласованы сразу несколько уровней учета.

Перед покупкой юрист советует проверять не только пользовательское соглашение платформы. Важны документы на сам объект, сведения об арестах и залогах, данные о компании-собственнике, условия выпуска токена, комиссии, механизм получения дохода и возможность продать актив. Отдельно стоит выяснить, что произойдет при банкротстве эмитента, смене оператора или прекращении работы платформы.

"Небольшой размер инвестиции не уменьшает юридический риск", – подчеркнул Оралбаев.

Он также посоветовал осторожно относиться к обещаниям гарантированной доходности и формулировкам о "собственности на квадратный метр", если такое право не зарегистрировано государством.

По оценке Оралбаева, базовые правила для цифровых финансовых активов в Казахстане уже созданы. Но токенизированная недвижимость соединяет сразу несколько сфер права – от регистрации недвижимости и корпоративных отношений до залога, банкротства и защиты инвесторов.

Поэтому нынешнее регулирование пока разумнее считать основой для контролируемых запусков, а не полностью сформированной системой. Первые серьезные споры и банкротства, считает юрист, покажут, насколько эта конструкция способна защитить не только запись о токене, но и реальные деньги инвестора.