Как транспортные узлы перекраивают экономическую карту Казахстана и меняют рынок недвижимости

Транспортные узлы в Казахстане, такие как аэропорты, железнодорожные вокзалы и морские порты, перестали быть просто объектами транспортной инфраструктуры. Сегодня они всё чаще выступают драйверами городского и экономического развития. Вокруг них запускаются новые проекты, меняется структура спроса на недвижимость, формируются альтернативные центры деловой активности. Рост пассажиропотока, расширение транзитных маршрутов и модернизация транспортных систем создают вокруг этих точек иную экономическую среду.

Крупные хабы сегодня – это точки концентрации потоков людей, грузов, а значит, и капитала. Чем выше мобильность населения и интенсивнее транзит, тем сильнее влияние узла на стоимость земли и формат будущей застройки. Важно понимать, что речь идёт не только о самих зданиях вокзалов или терминалов. С точки зрения девелопмента это вся зона влияния, включающая подъездные магистрали, парковки, остановки общественного транспорта и прилегающие к ним городские кварталы.

Как влияют транспортные узлы на застройку

"Торговые площади внутри аэропортов и вокзалов – одни из самых дорогих и востребованных. Ежегодный трафик из миллионов туристов и бизнес-пассажиров гарантирует здесь стабильно высокий оборот на квадратный метр. Несмотря на сезонные колебания, такие точки выдерживают рекордные арендные ставки, а их коммерческий потенциал неизбежно распространяется и на прилегающие территории", – отмечает консультант Colliers Kazakhstan Нияз Даирбаев.

Транспортные хабы также создают устойчивый спрос на отели. Основные потребители – это транзитные пассажиры, командировочные специалисты, туристы с ранним прибытием и отбытием. Это постоянный поток гостей, которым нужно удобное и быстрое размещение. Вблизи таких узлов чаще всего востребованы доступность и соотношение цены/качества. При грамотной модели управления такие проекты обычно демонстрируют устойчивую доходность, потому что спрос подпитывается самой спецификой такого объекта.

Любой крупный транспортный узел не может работать без складов, терминалов и распределительных центров. В пределах аэропортов строят склады временного хранения для грузов авиаперевозок. Прикаспийские порты Актау и Курык практически полностью завязаны на складскую и индустриальную инфраструктуру, поскольку она частично обеспечивает обслуживание транзитных грузов из Китая и стран Центральной Азии. Со временем такие территории превращаются в логистические кластеры, где ключевым преимуществом становится сокращение времени доставки и издержек. Чем ближе склад к транспортному узлу, тем быстрее оборачивается груз. 

Жильё вокруг транспортных узлов

На фоне торговой недвижимости, гостиниц и логистики жильё выглядит менее привлекательно. В Казахстане районы, которые непосредственно прилегают к аэропортам и крупным вокзалам, чаще воспринимаются как менее комфортные. Шум, вибрация, выхлопы транспорта, загруженные магистрали, промышленные территории и удалённость от центральных зон ограничивают спрос. Поэтому такое жильё реже входит в премиальные категории, медленнее растёт в цене и не всегда воспринимается как сильный инвестиционный актив. При этом нельзя исключать, что часть участков со временем станет интересной для жилой застройки. Но при условии правильной долгосрочной стратегии, улучшения общественных пространств и развития полицентричной модели города.

В мировой практике ответом на эти вызовы стал подход Transit-Oriented Development (TOD). Это создание плотных смешанных районов вокруг транспортных узлов, где жильё, офисы и сервисы находятся в шаговой доступности, что позволяет жителям обходиться без автомобиля. Ассистент-профессор Школы архитектуры Международной образовательной корпорации (KazGASA) Камбар Тлеубергенов объяснил суть этого подхода:

"Недостаточно построить только аэропорт или вокзал. Важно сразу предусматривать удобные пересадки между всеми видами транспорта: общественным, такси, пешеходными и веломаршрутами. Также необходимо создавать буферные зоны между источниками шума и жилой застройкой, открывать рабочие места рядом с узлом, чтобы сократить маятниковую миграцию, и развивать социальную инфраструктуру: школы, детсады, поликлиники, зелёные зоны и общественные пространства".

В Казахстане к сценарию развития TOD ближе всего Алматы и Астана. Алматы постепенно развивается по полицентричной модели, и восточная часть города, прилегающая к аэропорту, уже воспринимается как будущий экономический узел. На границах города планируется строительство трёх транспортно-пересадочных узлов. ТПУ "Барлык", ТПУ "Восточный" на Кульджинском тракте и ТПУ "Север" в районе Гейт-Сити. Логика такова: жители области смогут оставлять автомобили на перехватывающих парковках и пересаживаться на общественный транспорт, снижая нагрузку на дороги города. В Астане схожий эффект создаётся благодаря связке аэропорта и вокзала "Нурлы Жол" через строительство ЛРТ и прилегающей инфраструктуры.

Проекты рядом с крупными хабами сталкиваются с ограничениями по высотности, санитарно-защитными зонами и шумовым воздействием. Кроме того, такие территории находятся в зоне повышенного внимания общества и СМИ, а ошибки в транспортной организации, экологии и качестве среды быстро становятся репутационным риском.

"Да, защита от шума возможна и является стандартной практикой в современном градостроительстве. Шум надо рассматривать не как неизбежное зло. Его можно контролировать на стадии планирования и проектирования", – подчеркнул Камбар Тлеубергенов.

По его словам, существует несколько уровней защиты: 

Градостроительный уровень: грамотное зонирование территории. Жилая застройка выносится вглубь кварталов, а вдоль магистралей размещается "коммерческий буфер" из офисов, паркингов и ТРЦ, который служит естественным шумовым экраном. Дополняют этот барьер зелёные зоны и парки. Архитектурный уровень: особая ориентация зданий. Окна жилых комнат проектируют с выходом во двор, используют шумозащитные фасады и современные системы остекления с повышенной звукоизоляцией. Инженерный уровень: установка специальных экранов вдоль дорог и железнодорожных путей, использование поглощающих дорожных покрытий и введение регламентов на движение транспорта в ночное время.

Поэтому успешные проекты у транспортных узлов начинаются с нормальной аналитики и сценариев. Девелоперу нужно чётко понимать, какой там трафик, когда бывают пики, какая целевая аудитория, какие вокруг конкуренты и что реально разрешено по нормам и регламентам. 

Катализаторы роста

Суть влияния транспортных узлов на девелопмент лучше всего описывает понятие каталитического эффекта. Развитие таких инфраструктурных проектов редко ограничивается рамками самого объекта. На практике это запускает цепочку вторичных процессов. Один проект создаёт условия для множества изменений, которые сами по себе могли бы не возникнуть или развивались бы существенно медленнее.

Основные каталитические эффекты, возникающие при развитии этих объектов: 

Стратегическое улучшение транспортной инфраструктуры
Первый и базовый эффект – резкое улучшение транспортной доступности. Аэропорт или вокзал повышает связанность территории как внутри города, так и на межрегиональном и международном уровне. Для бизнеса это означает сокращение времени и издержек на перемещение людей и товаров. Для населения – рост мобильности и расширение возможностей выбора места работы и проживания. Повышенная доступность почти всегда приводит к росту экономической активности. Территория, ранее воспринимавшаяся как периферийная или транзитная, начинает рассматриваться как потенциальная площадка для размещения бизнеса и инвестиций. Создание рабочих мест и улучшение социальной инфраструктуры
Развитие транспортных узлов способствует созданию рабочих мест как в самом транспортном объекте, так и в прилегающих районах. Это могут быть как временные рабочие места в процессе строительства, так и постоянные в сфере обслуживания, логистики, безопасности и других. Также такие проекты часто требуют улучшения социальной инфраструктуры. Например, развитие школ, больниц, парков и культурных центров, что повышает качество жизни местных жителей.  Привлечение иностранных инвестиций
Международные аэропорты и современные вокзалы часто становятся важными точками для привлечения иностранных инвестиций. Хорошо развитая транспортная инфраструктура сигнализирует о стабильности региона и его способности быть связующим звеном в глобальной сети торговли и бизнеса. Это привлекает инвесторов, которые видят в транспортных узлах важную точку для расширения своих коммерческих операций, что стимулирует дальнейший рост экономики и развитие новых бизнесов. Развитие туристической и гостиничной отрасли
Развитие аэропортов и вокзалов напрямую влияет на туристический сектор. Улучшение транспортной доступности региона и увеличение международных рейсов стимулирует рост туризма, что в свою очередь создает спрос на гостиницы, рестораны, экскурсионные услуги и другие компоненты туристической инфраструктуры. Поддержка регионального развития
Развитие транспортных узлов оказывает влияние не только на крупные города, но и на отдалённые регионы. Эти узлы часто становятся центрами для создания новых промышленных зон и агломераций, предоставляя регионам доступ к более широкому рынку сбыта, а также улучшая логистику и инфраструктуру для местных производителей. Это приводит к росту региональных экономик и созданию новых возможностей для предпринимателей. Интеграция новых технологий и инноваций
Развитие транспортных узлов становится мощным катализатором для внедрения новых технологий и инновационных решений. Это может включать улучшение системы автоматизации процессов на вокзалах и в аэропортах, внедрение интеллектуальных транспортных систем, использование биг-дата для улучшения логистики и оптимизации пассажиропотока. Это стимулирует рост технологической инфраструктуры в регионе и привлекает инвесторов. Укрепление позиции страны на международной арене
Развитие ключевых транспортных узлов позволяет странам, таким как Казахстан, усиливать своё геополитическое и экономическое влияние на международной арене. Современные транспортные хабы становятся важными точками для транзита товаров и услуг, что увеличивает интеграцию страны в глобальные цепочки поставок и стимулирует её роль как транзитного хаба между Европой и Азией.