Что ждет рынок недвижимости Казахстана в 2026 году

Ожидания удешевления ипотеки не оправдались, налоговая реформа уже начала влиять на цены, а застройщики готовятся к росту издержек. Эксперты сходятся во мнении: жилье будет дорожать, вопрос лишь — насколько быстро и в какие периоды рынок испытает наибольшее давление. Подробнее – в материале Liter.kz. 

Ипотека: ожидания не совпали с реальностью

2025 год для ипотечного рынка оказался непростым. Планировалось, что с ноября банки снизят максимальную ставку по ипотеке с 25% до 20%, что должно было оживить спрос. Однако в октябре Национальный банк повысил базовую ставку с 16,5% до 18%.

Поскольку базовая ставка является ориентиром для коммерческих банков, часть из них приостановила выдачу ипотек, а другие пересмотрели условия кредитования. В результате ипотека стала менее доступной, а рынок более осторожным.

Налоговая реформа начала работать заранее

Хотя новый Налоговый кодекс официально вступит в силу с 1 января 2026 года, рынок недвижимости начал реагировать на изменения задолго до этой даты. Застройщики корректируют ценовую политику, покупатели занимают выжидательную позицию, а строительный сектор готовится к росту налоговой нагрузки.

По словам эксперта по недвижимости Виктора Микрюкова, рост цен начался еще в конце 2025 года — сразу после сообщений об отмене налоговых льгот.

“Корректировка стоимости недвижимости началась на фоне информации о том, что льгота по НДС, которая ранее применялась, будет исключена. Уже с четвертого квартала цены начали подрастать и продолжают расти”, — отмечает он.

По оценке эксперта, этот тренд сохранится как минимум до января–февраля 2026 года, после чего рынок столкнется с более глубокими последствиями налоговой реформы.

Рынок жилья в 2026 году: НДС, ипотеки и аренда

С 1 января 2026 года продажа квартир в домах, строительство которых начнется после этой даты, будет облагаться НДС в размере 16%. Это означает прямой рост стоимости жилья в новостройках.

Финансовые аналитики ожидают, что в начале года спрос может временно вырасти — покупатели будут стремиться приобрести жилье до окончательного пересмотра цен с учетом НДС. Одновременно рынок станет еще более зависимым от льготных программ Отбасы банка, тогда как ипотека от коммерческих банков будет оставаться дорогой и менее доступной.

Февраль-март: стресс-тест для строительной отрасли

Ключевой удар по строительному сектору, по словам эксперта, придется на февраль–март 2026 года. Именно в этот период проявятся последствия изменения налогового режима для подрядчиков, которые ранее работали на упрощенной системе налогообложения.

Речь идет о компаниях и бригадах, выполняющих основные строительные работы: монолит, каменную кладку, отделку, малярные и вспомогательные работы.

“Раньше огромный пласт подрядчиков работал через ИП и ТОО на упрощенке. Строительные компании брали эти работы в зачет. Теперь такой зачет не предусмотрен. Эти бизнес-единицы будут вынуждены переходить на общеустановленный режим”, — поясняет Микрюков.

Это означает дополнительные издержки:

16% НДС, корпоративный подоходный налог, рост обязательных платежей.

 Квадратный метр будет дорожать

Рост налоговой нагрузки напрямую увеличивает себестоимость строительства. Даже базовые работы заметно подорожают.

“Если раньше условно за куб кирпичной кладки платили 16 тысяч тенге без НДС, то после добавления 16% НДС, КПН и других налогов сумма уже будет значительно выше. Это неизбежно отражается на цене конечного продукта”, — говорит эксперт.

В первую очередь это ударит по проектам эконом- и комфорт-класса. Маржинальность в этих сегментах и так невысока — в среднем 7–10%, что считается хорошим показателем.

“Застройщики просто не смогут не корректировать цены. У них нет запаса прочности”, — подчеркивает Микрюков.

Отдельная проблема — расхождение между официальной статистикой и реальной себестоимостью жилья. По словам эксперта, данные Бюро национальной статистики учитывают только стоимость строительных работ, не включая ряд ключевых расходов:

покупку земельного участка, проектирование, маркетинг и рекламу, управление проектом, содержание офиса и команды.

“Сегодня в Астане или Алматы купить нормальный участок под строительство — это минимум 4 млрд тенге. Эти деньги в статистике не отражаются, но они неизбежно закладываются в цену квадратного метра”, — отмечает эксперт.

 Будет ли падение цен

Несмотря на надежды части покупателей, сценарий снижения цен эксперт считает маловероятным.

“За всю историю независимого Казахстана цены на недвижимость реально падали два-три раза — и то на фоне глобальных кризисов, когда люди теряли накопления из-за девальваций и экономических шоков”, — говорит Микрюков.

По его мнению, ожидание “чуда” и откладывание покупки в надежде на удешевление жилья редко оказывается оправданной стратегией.

Когда покупать выгоднее

Эксперт советует ориентироваться не на кризисные ожидания, а на собственные финансовые возможности и сезонность рынка.

“Если вы накопили на жилье — не ждите. Идите и покупайте. Чуда не будет. Максимум, на что можно рассчитывать, — сезонные акции застройщиков, чаще всего летом, когда рынок традиционно затихает”, — резюмирует он.

2026 год станет для рынка недвижимости Казахстана периодом адаптации к новым налоговым условиям. Рост себестоимости строительства, изменение работы подрядчиков и снижение маржинальности проектов неизбежно приведут к дальнейшему росту цен, особенно в массовом сегменте.

Покупательский спрос может временно замедлиться, однако фундаментальных причин для падения стоимости жилья эксперты не видят. В новых условиях ключевым фактором становится не ожидание снижения цен, а трезвая оценка собственных возможностей и понимание логики рынка.

Читайте также: 

Когда от покупки квартиры лучше отказаться – признаки рискованной недвижимости "Отбасы банк" пригласил участников программы "Наурыз" подавать заявки Что происходит на рынке недвижимости и чего ждать покупателям