Что ждет рынок жилья в начале 2026 года: прогнозы экспертов

С 1 января 2026 года Казахстан ждёт ряд экономических изменений, в том числе повышение ставки НДС до 16%, что затронет и рынок жилья. В материале ИА «NewTimes.kz» разбираем: насколько вырастут цены на жильё, где и как выгоднее его покупать, а также как сильно повышение НДС повлияет на рынок.

Мы поговорили о рынке жилья в предстоящем году с экспертом Амиром Имамбаевым, который поделился своими прогнозами. По его словам, 2026 год станет переходным для рынка: Казахстан вступает в новый налоговый режим, однако резких скачков или падений цен не ожидается. Вероятнее всего, будет наблюдаться постепенное охлаждение количества сделок и постепенная перестройка предложений на рынке.
Читайте также: Жилье подорожает уже с января: к чему готовиться казахстанцам

Имамбаев уверен, что, несмотря на повышение ставки НДС до 16%, значительного роста цен на квартиры не произойдёт. По его словам, часть налога уже учтена в стоимости материалов и строительных работ, часть компенсируется налоговыми вычетами, а девелоперы частично заложили эти изменения в цены ещё в 2025 году.

«По нашим оценкам, в 2026 году возможно снижение числа сделок на 20–30% по сравнению с пиковыми значениями 2025 года. В Астане ожидается около 100 000 сделок за весь год (для сравнения: в 2024 году их было 76 000). Это связано в первую очередь с осторожностью покупателей и вымыванием части “дешёвого” предложения. При этом на уровне средних цен ожидается не шок, а умеренный рост с заметной разницей по сегментам: дешёвый сегмент будет находиться под давлением себестоимости, бизнес- и премиум-класс — под давлением спроса», — отмечает эксперт.

Что касается вторичного рынка, то, по словам эксперта, наиболее выгодные сделки традиционно заключаются в начале года — в этот период спрос ниже, а продавцы охотнее идут на торг. На первичном рынке, считает эксперт, лучше заходить либо на ранних стадиях строительства в проектах, получивших разрешения до конца 2025 года (для них действует переходный режим по НДС), либо в летний «низкий» сезон, когда застройщики чаще предлагают скидки, а у покупателей есть время спокойно заняться ремонтом.

Читайте также: Цены на вторичное жилье в Казахстане бьют рекорды

«В 2026 году стоит меньше ориентироваться на среднюю температуру по рынку и больше — на конкретный класс жилья, локацию и стадию проекта. Налоговая реформа и рост себестоимости усиливают расслоение: какие-то продукты будут дорожать, какие-то — стагнировать, а где-то вторичка на время станет более выгодной альтернативой новостройке. Во время кризиса и спада рынка многие покупатели начинают рисковать и вкладываться в сомнительные проекты, где нет всех разрешительных документов и гарантий, в поиске дешевой цены, пополняя статистику пострадавших дольщиков от незавершённого или затянутого строительства»,—советует он.

Специалист по недвижимости также предостерег казахстанцев, что в связи с изменением на рынке девелперы будут всячески адаптироваться к ситуации, что может быть не всегда выгодно обычному покупателю. Риски ожидаются следущие:

Экономия в продукте — удешевление конструктивных и отделочных решений;

Сокращение метражей — больше компактных квартир, чтобы итоговый чек оставался «перевариваемым» при более высокой цене за м² (эффект «шринкфляции» из FMCG);

Усиление перекоса в сторону эконом- и комфорт-класса, что ведёт к росту плотности застройки и нагрузки на инфраструктуру. При этом 2025 год стал пиковым по объёмам ввода жилья: в Астане введено более 4 млн м². Амир Имамбаев отметил, что это уже отражается в планах крупных игроков: проекты, которые ещё пару лет назад позиционировались как комфорт, сегодня легко переименовываются в бизнес‑класс из‑за роста себестоимости и налоговой нагрузки.

Сайт казахстанской недвижимости krisha.kz, в свою очередь, выделил пять ключевых трендов на рынке жилья РК в 2026 году:

НДС не приведёт к резкому росту цен. Подорожание ожидается в пределах 8–10%, сильнее всего — в Астане и Алматы;

Меньше новых проектов. Застройщики будут запускать меньше ЖК, что может привести к дефициту доступного комфорт-класса в крупных городах;

Покупатели станут более избирательными. Часть спроса уйдёт с рынка, остальные будут осторожно выбирать жильё по цене, качеству и надёжности застройщика;

Рынок будет опираться на госпроекты и партнёрские ипотечные программы;

Вторичный рынок без ажиотажа. Цены будут расти выборочно: в плюсе — ликвидные квартиры, старый фонд постепенно теряет привлекательность.

Напомним, ранее глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов, заявил, что цены на жилье в Казахстане могут снизиться уже в начале 2026 года.