Недвижимость в 2026 году: ждать обвала цен или нового роста?

Казахстан готовятся к запуску новой налоговой реформы, которая начнет действовать с 1 января 2026 года. Национальный банк повысил базовую ставку до 18%. Многие казахстанцы задаются вопросом, что же будет на этом фоне с рынком недвижимости. Корреспондент Liter.kz спросила у советника президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов Нины Лукьяненко, чего ждать от рынка в 2026 году, стоит ли сейчас покупать жилье или отложить покупку до лучших времен?

– Если бы Вы могли одним предложением описать рынок недвижимости сегодня – каким бы он был?

– Сегодня рынок недвижимости – это рынок осознанных решений и переоценки возможностей, где не время для импульсивных покупок

–  Как, по Вашему мнению, повышение базовой ставки и новый Налоговый кодекс отразятся на рынке недвижимости?

– Они приведут к естественному замедлению сделок, но не к кризису. Базовая ставка делает заемные деньги дороже, а новый Налоговый кодекс заставляет и бизнес, и частных инвесторов принимать более взвешенные решения и внимательнее считать  необходимость покупки, ее эффективность. Как следствие – рынок очистится от случайных игроков и станет более зрелым.

–  Изменилось ли уже количество сделок купли-продажи и заявок на ипотеку? И ждете ли изменений в ближайшем будущем?

– Да, уже  заметно снижение активности – особенно по ипотеке. Но на фоне этого появляются альтернативные инструменты: рассрочки от застройщиков, бартер, совместные с банками проекты от застройщиков. Думаю, в первом полугодии 2026 года рынок выйдет на точку равновесия, а затем начнется новый этап роста – уже с другими приоритетами.

–  Какие сегменты почувствуют изменения сильнее – новостройки, вторичка или аренда?

– Почувствуют все новостройки бизнес- и комфорт-класса, где доля ипотечных покупателей высока. Вторичный рынок адаптируется быстрее,  если продавцы будут  идти навстречу ценовым предложениям покупателей. А аренда, наоборот, может укрепиться: часть людей отложит покупку и останется в найме.

Первое полугодие  будет наблюдаться формирование отложенного спроса  и ожидание – нужно присмотреться к колоссальной перестройке всего – налогообложение в бизнесе, доходы населения, курсы валют.

– Как повышение базовой ставки влияет на доступность ипотеки и покупательскую способность?

– Бесспорно, ставка напрямую влияет на доступность жилья. Месячный платеж по ипотеке при той же сумме кредита увеличивается, меняются требования к заемщикам. Покупатели  будут осторожнее принимать решения и  начнут искать альтернативы – рассрочки, семейные программы, субсидированные кредиты.

– Замедлится ли, по Вашим оценкам, рост цен на жилье или рынок уже адаптировался?

– Рост замедлится, но не остановится. Называть ли это ростом или обесценением валюты? Инфляция отражает стоимость наших денег. Поэтому если цены продолжат расти на все, то как они могут снижаться на квадратные метры?

Застройщики не готовы снижать цены, но конкуренция и повышение ставок приведут к сегментации: сильные проекты с локацией и инфраструктурой будут дорожать, а слабые – замрут или уйдут с рынка.

– Какие инструменты (госпрограммы, субсидированные кредиты) сейчас реально помогают рынку?

– Работают программы 7–20–25, “Баспана Хит”, корпоративные ипотечные продукты банков. Но все большую роль играют частные программы застройщиков – рассрочки, скидки при 100% оплате, гибкие графики платежей. Рынок становится саморегулируемым.

– Как изменилась ситуация для застройщиков?

– Застройщикам сегодня сложнее: кредиты дороже, себестоимость выше, спрос снизился. Сильные компании уже перестраиваются – сокращают портфель, концентрируются на качественных проектах, формируют партнерские продажи. Рынок становится профессиональнее и чище. Требования к застройке и застройщикам тоже растут – не все выдержат этот подход.

– Есть ли риск дефицита нового жилья, если спрос снизится, а кредиты подорожают?

– Риск есть, но он не критичен. Некоторые проекты будут заморожены, особенно с низкой рентабельностью, малоопытным застройщикам или только приступающим к своим проектам будет очень тяжело вытягивать конкуренцию и требования государства. Продажа по предварительным договорам запрещена с нового года, а выходить в рынок  в соответствии с законом о долевом участии смогут не все. В долгосрочной перспективе это даже полезно: рынок сбалансируется, избыточное предложение уйдет.

– Как застройщики реагируют – переходят ли на рассрочки, акции, гибкие схемы продаж?

– Без этих механизмов уже невозможно делать массовые продажи. Рассрочки без участия банка, акции, бартер – все чаще используется как инструмент привлечения клиентов. Покупатель сегодня хочет прозрачности и уверенности, и застройщики начинают это учитывать.

– Какой сценарий Вы видите на ближайшие полгода?

– Я ожидаю умеренную коррекцию – снижение числа сделок примерно на 10–15 %.  Во втором квартале 2026 года рынок адаптируется, и начнется новый рост. Это будет рынок партнерств, доверия и качественных решений, а не гонки за квадратными метрами.

– Что бы Вы посоветовали людям, которые планируют покупку квартиры сейчас: подождать или действовать?

– Отталкиваться от необходимости и собственных возможностей – если есть стабильный доход и реальная потребность – покупать стоит. Ждать “идеального момента” бессмысленно. Главное – выбирать осознанно: надежного застройщика, комфортный платеж и понятную локацию.

– Есть ли, на Ваш взгляд, системные меры, которые могли бы сгладить эффект повышения ставки?

– В следующем году нас всех ожидает переход в новые жизненные условия. Вот увидите, адаптация произойдет и достаточно быстро. В некоторых моментах регулирования рынка лучше не вмешивать механизмы, поддержать остро нуждающихся – да. Но  давать льготные ставки всем – это выход, но не в ту сторону. Рынок сам все отрегулирует

Расширение госпрограмм, рефинансирование действующих ипотек под более низкий процент и развитие рынка арендного жилья с правом выкупа – это то, что нужно предоставить в качестве поддержки узкой категории граждан. Это позволит поддержать спрос без перегрева.

– Как Вы оцениваете текущую политику в сфере жилищного кредитования – чего не хватает?

– Не хватает гибкости и адресности. Банковские продукты универсальны, а рынок – очень разный: семьи, самозанятые, инвесторы, молодые специалисты. Нужно больше индивидуальных ипотечных решений и цифровизации процессов, чтобы путь от заявки до сделки был быстрее и проще. Внедрение региональной ипотеки по сниженным ставкам помогло бы развитию городов.

2026 год – не кризис, а время фильтра и роста.

Останутся те, кто умеет быстро адаптироваться, выстраивать доверие и работать в партнерстве. Рынок недвижимости – это уже не про квадратные метры. Это про уверенность, которую мы создаем вместе – девелоперы, риелторы, клиенты и инвесторы.