Охлаждение без обвала: когда выгоднее покупать квартиру в Астане и Алматы

Рынок недвижимости Астаны и Алматы остывает: спрос снизился, сделки просели, вторичный рынок тоже начал корректироваться вниз. При этом новостройки остаются дорогими: застройщики упираются в рост себестоимости, налоговые изменения и дорогие деньги. Как не потерять средства и не прогадать лучший момент для покупки жилья, читайте в материале Orda.kz. 

В мае 2026 года в Казахстане зарегистрировали 30 420 сделок купли-продажи жилья — это на 13,5 % меньше, чем в апреле. Лидерами по числу сделок остались Астана — 5 122 сделки, и Алматы — 4 925 сделок. Но именно Алматы показал одно из самых резких снижений: минус 24,2 % к апрелю и минус 31,2 % к маю 2025 года. 

Это важный сигнал: Алматы остаётся крупнейшим и самым дорогим рынком, но покупатель там заметно охладел. В Астане активность выше, чем в Алматы, но и там рынок уже не такой горячий, как в конце 2025 года. По данным Бюро нацстатистики, в марте в столице было 4,9 тысячи сделок — на 13 % меньше, чем годом ранее; это называли минимальным значением с июля 2024 года. 

По мониторингу Krisha.kz, в мае вторичное жильё в Казахстане дешевело второй месяц подряд. В среднем по стране вторичка снизилась на 0,3 % за месяц. Сильнее всего после Актау просели именно Астана и Алматы: Астана — минус 2 %, Алматы — минус 1,7 %. 

При этом Алматы всё ещё самый дорогой рынок: около 806 тысяч тенге за квадратный метр на вторичке. В Астане средняя цена ниже — около 597,4 тысячи тенге за квадратный метр. 

Аналитик по недвижимости Астаны Амир Имамбаев отметил, что в столице уже полгода снижается количество сделок купли-продажи квартир. Если в декабре 2025 года зафиксировали 11,5 тысячи сделок, то за пять месяцев 2026 года объём не превышает шести тысяч.

Он назвал причины охлаждения рынка. 

«Борьба Нацбанка и правительства с инфляцией даёт высокие ставки кредитования и тормозит движение денег в экономике. Также повлияло внедрение НДС на жильё (рост с 0 % на жилые площади до 16 %) – это дало большой импульс роста себестоимости девелопмента, соответственно отреагировали и цены», сказал эксперт. 

Также он подчеркнул, что высокая базовая ставка (а она долгое время составляла 18 %, и только в июне её снизили до 17 %) сделала своё дело. Люди стали меньше тратить и больше сберегать. Объём депозитов физлиц в Астане вырос более чем на 25 % за год и составил три трлн тенге. Это снизило инфляцию, но вместе с тем затормозило всю экономику. 

«Охладел не только рынок недвижимости, но и сектор малого и среднего бизнеса. Существенное снижение спроса и на автомобили также тормозит движение денег, раньше часть людей высвобождали деньги от продажи авто и вносили первоначальный взнос на покупку квартир. Ну и самое банальное: первая половина года — это всегда низкий сезон, люди планируют отпуска и откладывают дорогие покупки на конец лета или на осень. Наложение всех этих причин создаёт штиль», добавил Имамбаев. 

Сейчас рынок разделился. Вторичка уже корректируется, потому что продавцы зависят от реального спроса и ипотеки. А первичка держится лучше, потому что застройщики закладывают в цену себестоимость, финансирование, налоги и ожидания по будущим затратам.

Аналитики Halyk Finance считают, что рынок жилья стабилизировался на фоне слабого спроса. В мае новое жильё по Казахстану всё ещё дорожало быстрее инфляции — +14,5 % год к году, а вторичка росла примерно на уровне инфляции — +10,8 % год к году, но за месяц вторичный рынок снизился на 0,6 %. 

Их прогноз: во второй половине 2026 года рост цен на новые квартиры может приблизиться к инфляции, то есть рынок станет спокойнее. При этом на первичку будут давить налоговые изменения, рост стоимости строительства и ужесточение требований к застройщикам. 

Астана остаётся самым активным рынком страны по количеству сделок. В мае на неё пришлось 16,8 % всех сделок в Казахстане. По квартирам в многоквартирных домах доля Астаны ещё выше — 21,4 %. 

У столицы есть несколько факторов поддержки: рост населения, переезд людей из регионов, госаппарат, строительство новых районов и постоянное расширение города. Однако есть и факторы, сдерживающие рост: рынок уже сильно вырос, ипотека дорогая, а часть покупателей начала ждать скидок.

С начала года в Астане ввели в эксплуатацию больше всего жилья в Казахстане — около 1,56 млн квадратных метров, почти четверть республиканского объёма. Это значит, что предложение большое, и если спрос будет слабеть, у покупателей появится больше пространства для торга. 

«Также мы зафиксировали, что астанчане начали чаще покупать двух-трёхкомнатные квартиры. Хотя раньше лидерами продаж были однокомнатные. Цены на однушки высокие и ликвидность их снизилась, происходит смена поколений и бейби-бум в ковидный период толкает молодые семьи расширять жилплощадь. Да и в целом астанчане всё чаще ищут качество, простор и удобство, перепродажа уходит на задний план», добавил эксперт. 

Алматы остаётся самым дорогим рынком страны. Вторичка там держится около 806 тыс. тенге за квадрат, но в мае цена уже снизилась на 1,7 %. 

Главная проблема Алматы — не только цена, но и ограниченность качественной земли, высокая плотность, сейсмические требования, пробки и дорогая инфраструктура. Поэтому хороший объект в нормальной локации там редко дешевеет резко. Но массовый рынок уже чувствует предел платёжеспособного спроса.

В мае Алматы показал самое сильное годовое снижение по числу сделок среди регионов — минус 31,2 % к маю 2025 года. Это говорит не о смерти рынка, а о том, что цены оторвались от возможностей значительной части покупателей. 

С начала года Алматы занял второе место по вводу жилья — около 1,18 млн квадратных метров. Предложение есть, но из-за дефицита земли и дорогих проектов рынок всё равно остаётся дорогим. 

Базовый сценарий эксперта на ближайшие месяцы: резкого обвала не будет, но рынок продолжит охлаждаться. На вторичке возможны точечные скидки, особенно по переоценённым квартирам, старому фонду, слабым локациям и объектам без ремонта. На первичке застройщики скорее будут давать акции, рассрочки и бонусы, чем официально снижать прайс.

В Астане рынок может оставаться более живым из-за миграции и большого спроса на жильё в новых районах, но быстрый рост цен уже выглядит менее вероятным. В Алматы спрос в большей степени ограничен высоким уровнем цен, поэтому там вероятнее стагнация и торг, особенно на вторичке.

Аналитик считает, что сейчас настало время для вдумчивого отбора. В Алматы стоит торговаться по вторичке и не переплачивать за слабую локацию. В Астане надо внимательно смотреть на район, сроки сдачи, документы и качество застройщика — предложения много, но не всё будет одинаково ликвидным.

«Тем, кто хочет заработать, можно рассмотреть приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке по низу рынка. Подержать от пары месяцев до полугода и на новом подъёме продавать. Те, кто ищет себе комфортное жильё, самое время присмотреться и проторговаться. А вот тем, кто хочет продать свою недвижимость пока приходится сложно, и до начала осени спрос останется небольшим», резюмировал эксперт. 

Напомним, граждане Казахстана заняли второе место по числу сделок с недвижимостью в Кыргызстане среди иностранцев. По данным депутата Жогорку Кенеша Дастана Бекешева, в 2025 и первом квартале 2026 года казахстанцы приобрели в республике 424 объекта недвижимости. Больше сделок совершили только граждане России — 1238.

Всего за этот период иностранцы купили в Кыргызстане 2408 объектов недвижимости. В первую пятёрку также вошли граждане Китая (311 сделок), Турции (145) и Германии (56).

Читайте также: