Баспанаға апарар жол

Қасым-Жомарт Тоқаев «Қазақстандағы банктердің активтері мен қаражаты дамыған елдерге қарағанда орта есеппен бірнеше есе көп пайда әкеледі. Себебі біздің банктер экономикаға несие бергеннен гөрі қаржылық тәуекелі төмен бағыттарға ақша салғанды жөн көреді» деген болатын. Президент банктердің жауапкершілігін күшейту, бұған үнемі жіті назар аудару қажетін нықтады.

Бір айта кетер жайт, қазан айының ортасынан бастап Қазақстанның ипо­­тека нарығында өзгерістер болды. Отан­дық коммерциялық банктердің көпшілігі қа­зақстан­дық­тардан тұрғын үй займдарына өтініш қабылдауды кілт тоқ­татты. Кейбірі ипотека атаулыдан толық бас тартса, бір­қатары түрлі шектеу енгізді және бұл банктік өнім «уа­қытша қолжетімсіз» бо­ла­тынын хабарлады. Алайда «уа­қытшасы» әлі күнге бітер емес. Банктер өзіне пай­далысын ғана ойлап отыр: бірнешеуі тек құрылыс компанияларымен арасындағы серіктестік бағ­дарламаларын сақтады және ипотека алғысы келетін адамды соның салған тұрғын үй кешендерінен бас­пана алуға үгіттейді. Басқасына ипо­тека бермейді. 

Қазіргі кезде Freedom банкі серіктестік бағдарлама ая­сында 20 жылға 70 млн тең­геге дейін берілетін ипоте­ка­сын ілгері­лету­­ді жалғастырды. Fortebank жылжы­май­тын мүлік кепілге қойы­латын ипоте­ка­сына өтініш қабылдауды қайта жандан­дыр­­­­ғанын құлағдар етті, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) – 25%-ға дейін. Центр­Кре­дит банкі мемлекеттік «7-20-25» бағдарламасы, JAÑA ипо­тека бойынша несие ұсы­на­ды, ЖТСМ 22,5%-ға дейін бара­ды. Ал Halyk bank тіпті «7-20-25» бойынша да ипоте­ка­ға жаңа өті­ніш­терді қабылдауды «жапты». 

Байланыс орталықтарына хабар­лас­қанымызда, бірде-бір банк тұрғын үй несиесіне неге өтініш қабылдамай­ты­нын айт­пады. Әйткенмен, себебі айқын: бәрі Ұлттық банк база­лық став­каны 18%-ға дейін күрт көтергеннен кейін осын­­дай ше­­шім қа­был­дады. Мұның сыртында Қар­жы нары­ғын реттеу және да­мыту агент­­тігі халықтың шектен тыс қарыз­дануын құрықтау мақ­сатында жаңа қаулы әзір­­леді: оған сәйкес, биылғы 1 қара­ша­дан банк­тердің ипо­текасының ЖТСМ-і 20%-дан аспауға тиіс.

– Ипотекаға қатысты дағдарыс Ұлт­тық банктің базалық ставканы бұрынғы 16,5%-дан 18%-ға дейін күрт көтеруінің тіке­лей салдары болып есептеледі. Алда бұл мөлшерлеме 20 пайызға дейін көте­рілуі ықтимал. Мұның сыртында қаржы­лық реттеуші де саладағы саясаты мен талап­тарын қатайтып жатыр. Бұл жағдай қаржылық сектордағы табыстылықты өз­гертті. Мұндай жағдайда ескі ставка­лар­мен несие беру шығынмен жұмыс істеуге теңе­леді. Банктер бір-екі пайыз табыс үшін жұмыс істемейді, – дейді экономист Эльдар Шамсутдинов.

Алайда Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі төрағасының орынбасары Олжас Қизатов қалыптасқан жағдайды дағдарыс деп есептемейді. Оның пайым­дауын­ша, ипотека берудің уақытша тоқта­тылуы – жүйелі проблемалардың бастал­уын білдіретін дабыл-сигнал емес, жағ­дай­дың күрт өзгеруіне деген нарықтың реак­циясы ғана. 

– Меніңше, бұл банктердің базалық мөл­шерлеменің өзгеруіне уақытша реак­ция­сы. Бүгінде кейбір банк шарттарын қай­та қарап, жекелеген нарықтық ипо­те­ка­лық бағдарламасын аша бастады. Де­мек, бұл ставканың көтерілуіне қатысты бір­жолғы жауабы болса керек. Басқа банк­тер әзірге жағдайдың өрбу барысын ба­қылап отыр, – деді О.Қизатов.

Банк «шапанын» Үкімет өзіне шақтады

Осы кезде мемлекет амалсыз, банк­тер атқаруға тиіс рөлді өз мойнына алды. Президенттің тапсырмасы бойын­ша Үкімет макроэкономикалық тұрақ­ты­лықты қамтамасыз ету және эко­но­ми­ка­лық реформалардың теріс салдарын ба­рынша азайту бағытында шараларды қол­ға алды. 

Аталған шара қолданыстағы «Наурыз» жә­не «Наурыз-Жұмыскер» бағдарла­ма­лары арқылы несиелеу көлемін 500 млрд теңгеге дейін ұлғайту жолымен жүзеге асы­ры­лады. Сонымен қатар сұранысқа ие «Әс­кери баспана» бағдарламасы қайта іске қосылады, ол жыл сайын кемінде 7 мың әскери қызметшінің отбасына жаңа са­лынған баспанадан бөлек, қайталама на­рықтан да пәтер сатып алуға мүмкіндік бере­ді. Құрылыс компанияларымен арада осы бағдарламалар шеңберінде салынатын тұрғын үй құрылысы бойынша офтейк-келісімшарттар жасалады. Өз кезегінде құрылыс компаниялар 3 жылға бағаны бекіту бойынша қарсы міндеттемелер қа­былдауға міндеттелді.

Мәжіліс депутаты, «AMANAT» пар­тия­сы фракциясының мүшесі Еркін Әбіл мұның уақытша шара ғана екеніне екпін түсірді. Сондықтан ол бюджеттің жыл соңы­на дейін игерілмей қалатын қара­жа­тын халықтың банктерден алатын ипо­те­касын субсидиялап, арзандатуға бағыттау қажет деп санайды. Сонда баспана бұ­қара­ға қолжетімді болады. 

– Күні кеше қабылданған Үкіметтің ше­­шімі – тек жыл соңына дейін созы­ла­тын уақытша, шұғыл шара. Ұлттық банк ба­залық мөлшерлемені 18%-дан төмен тү­сірмей, ипотека арзандамайды. Оны қа­шан түсіретіні белгісіз. Қазіргі басты мін­дет – инфляцияны ауыздықтау және ұлт­тық валютаны құнсызданудан сақтау. Базалық ставканың жоғарылауы барлық кредиттің қымбаттауына соқтырды. Со­ның ішінде көптеген банк ипотека беру­ден бас тартты. Себебі одан тапқан табы­сы инфляциядан аспайды. Пайыздық сыйа­қысының күрт өсуі кесірінен жұрт ипо­­тека рәсімдей алмай қалды, – деді де­­путат.  

Қалай болғанда, сарапшылар салада қордаланған мәселелердің ауқымы әл­де­қайда терең деп есептейді. Мұны соңғы «Ақша-кредит саясаты туралы баянда­ма­ны» әзірлеу үшін Ұлттық банк тартқан тәуелсіз сарапшылар да жоққа шығар­май­ды. Олардың мәліметінше, Қазақстанда банк кредиттерінің ЖІӨ-ге қатынасы 2007 жылы ең жоғары белеске – 40%-ға дейін жетті. 

Ипотека тетігі трансформацияланады

Қаржылық сарапшы Арман Бейсем­баев банктердің бассыз кеткені сонша, олар­дың қымбат ипотекасы халыққа бұ­дан көп бұрын қолжетімсіз болып қалға­нын айтады. 

– Нарықтағы ипотеканың жүктемесін ха­лық бұған дейін де көтере алмайтын, енді ол тіпті асу бермес асқарға айналады. Сон­дықтан ипотека беруді уақытша не­ме­се толық тоқтатқаннан жағдайдың өз­гере қоюы неғайбыл. Тұрғын үй несиесін 18%-бен аласыз ба, әлде 23%-бен аласыз ба, бәрібір оны төлеп болғанда, екі пәтер­дің құнына шығындаласыз. Бұл бір ақылға сыймайтын нәрсе. Қандай адам  ортанқол баспана үшін ай сайын жарты миллион тең­геден астам төлеп тұруға әзір?! Бұл енді ха­лықты баспанамен қамту емес, қанауға көбірек ұқсайды, – деді сарапшы.  

Оның пікірінше, қазақстандықтардың қазіргі төлем қабілетінің шынайы деңгейі он екі-он бес пайыздан артық ипотеканы көтере алмайды. Салдарынан бүгінде жа­са­лып жатқан мәмілелердің басым көп­шілігі тұрғын үй несиесін төрт-бес жылда өтеп тастайтын ауқатты азаматтарға тие­сілі немесе жылжымайтын мүлік нары­ғын­дағы алыпсатарлық және корруп­ция­лық схемалармен байланысты болып ке­леді. 

Сол себепті, А.Бейсембаев ипотека беру­дің тыйылуынан қарапайым бұқара көп зардап шекпейді деген тұжырым жа­сады: мемлекет тарапынан берілетін жеңіл­дікті ипотека онсыз да қалады. Тұр­ғын үй құрылыс жинағы жүйесінде «От­басы банк» өзінде жинақ жинаған клиент­теріне 7%-бен (ЖТСМ 9%-ға дейін) несие беруді жалғастырды.  

Ұлттық банк те тұрғын үй несиесін негізінен мемлекет қамтамасыз етіп отырғанын жасырмады: «2025 жыл­дың маусымында халық пен бизнестің не­сие алу белсенділігінің жалғасуына бай­ланысты банктердің кредиттік порт­фелі жыл ішінде 20,7%-ға өсті. Бұл жерде ипотекалық несиелеу өсімі жеделдеп, жыл­дық мәнде 14,7%-ға жетті. Бұған мем­лекеттің жеңілдетілген тұрғын үй бағ­дарламалардың, соның ішінде «Наурыз» және «Наурыз Жұмыскер» бағ­дар­ла­малары­ның жүзеге асырылуы ар­қы­лы қол жеткізілді», – деп мәлімдеді  Ұлттық банк мамандары. 

Ұлттық банк халықтың нақты табыс­та­рының қысқаруы, нақты жалақының өсу қарқынының бәсеңдеуі жағдайында, жыл­жымайтын мүлік нарығында ипоте-ка – тұрғын үйге сұранысты қаржы­лан­дыру­дың негізгі құралдарының бірі болып қала береді деген түйін түйді. Қазақстан­дық­тардың әл-ауқаты төмен жағдайда ипоте­ка­дан бас тарту мүмкін емес кө­рі­неді. 

Ұлттық банк төрағасының орын­ба­сары Берік Шолпанқұлов ипоте­ка­ның тұрғын үй құрылыс жинағы түрінде «қай­та түлейтінін» болжады. Бұрын тек «От­басы банкінің» монополиясы саналған бұл жүйеге алда коммерциялық банктер кіре алады.  

Осы орайда кейбір банктер қазірден өзі үшін табысы төмендеген классикалық ипотекадан біртіндеп бойын аулақ салып, осы тұрғын үй құрылыс жинағы фор­ма­тына көшуге кірісті. «Krisha.kz» сату бөлі­мі­нің басшысы Имран Османов ипоте­ка­ның жойылмайтынына, тек трансформа­ция­­ланатынына сенімді: «Қарапайым ипо­­текадан алатын табыс-маржасы азай­­­ды, содан банктер бұл тетіктен бас тар­тып жатыр. Бірақ банк жүйесі икемді, ол баламалы схемалар, қосымша ко­мис­сиялар, сақтандыру өнімдері арқылы та­быс табудың жаңа қайнарларын табады. Жаңа форматы пайда болды. Мысалы, БЦК банкі «Отбасы банкінің» моделіне ұқсас «JANA ипотеканы» іске қосты, онда баспана бағасының 50 пайызын клиент жи­найды, қалған жартысын банк береді. Forte Bank те ұқсас ипотеканы ұсына бас­тады», – дейді Османов.

Яғни, коммерциялық банктер ипотека нарығынан толық кетпейді, тек қайта құ­ры­­лымдайды. Классикалық ипотека өнім­­дері азая береді, есесіне түрлі «гиб­рид­ті» құралдардың үлесі артады. Бұған құ­рылыс компанияларымен серіктесе оты­рып, бөліп төлеуді ұсыну, девелопер­лер­дің төл ішкі бағдарламалары, банк пен клиенттің бірлесе қаржыландыру схема­лары және басқасы жатады. 

Жалпы, сарапшылардың тоқтамын­ша, қа­зіргі өзгерістерді дағдарыс емес, қай­та құрылу деп түсінуге болады. Банк­тердің көбі үзіліс алды, жаңа жағдайда қандай үлгі-модельге жүгіну керегін ба­ғамдап жа­тыр. Ипотека жаңарған кейіп­те қайта орал­­мақ. Дәстүрлі ипотека тарих қой­науы­на кетсе, соған бой үй­реткен қазақ­стан­­дықтар біраз дағдаруы, әсіресе, қай­та­­лама нарықта несиеге пәтер алу қиын­дауы мүмкін. Уақыт өте ке­ле, баспанаға апа­рар жаңа жолдар ашы­лып, жаңа тә­сіл­дер пайда болады. Алай­да оның шарт­та­ры­ның қандай бо­ла­тыны әзірге белгісіз.

Елдос СЕНБАЙ