Пәтерлер сатылмай жатыр ма? Тұрғын үй нарығы қалай өзгеріп жатыр?

Tengrinews.KZ парақшасынан алынған деректерге сүйене отырып, Qazaq24.com мәлімдеме жасады..

Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жасырын түзету кезеңіне аяқ басты. Алда - іріктеу циклі күтіп тұр: мықты активтер нығайса, әлсіздері өтімділігін жоғалтады, ал орташалары баға бойынша бәсекеге түседі. Не нәрсеге назар аударған жөн? Бұл туралы TengriНоме авторлық бағанында жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Виталий Шалаев айтып берді.

Қазір нарықта не болып жатыр?

Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы әлі де тұрақты сияқты көрінеді: хабарландырулардағы бағалар төмендей қоймады, құрылыс салушылар бағаны әлі де көтеріп жатыр, ал меншік иелері сатып алушыларды күтіп жүр. Шын мәнінде, нарық жасырын түзету кезеңіне өтіп кетті. Ол бағаның күрт төмендеуінен емес, өтімділіктің жоғалуы арқылы көрініп отыр.

Бүгінде басты мәселе - пәтердің қағаз жүзіндегі құны емес, оны айтарлықтай жеңілдіксіз сату мүмкіндігінде.
Дәйексөз авторын қосу

Сурет қосу

Виталий Шалаев

жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы

Кейінгі бірнеше жылда Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы қарапайым логикаға бой үйреткен: баға өссе - нарық мықты. Алайда 2026 жылы бұл қағида енді жұмыс істемейді.

Көптеген сарапшының негізгі қателігі - нарықты біртұтас дүние ретінде қарастырып, тек хабарландырулардағы бағаларға сүйенуінде. Шындығында, бүгінде жылжымайтын мүліктің бірнеше бөлек нарықтары бар. Олар мүлдем басқа ережелермен жұмыс істейді.

Қазіргі ең үлкен қауіп - бағаның түсуі емес. Ең үлкен қауіп - өтімділік.

Өтімділік - бұл нысанның бағасы емес. Бұл оны тез арада және айтарлықтай шығынсыз ақшаға айналдыру мүмкіндігі. Нарық қағаз бетінде бағаның тұрақтылығын көрсетуі мүмкін, бірақ егер нысан бір жыл бойы сатылып, 15–20 пайыз жеңілдікті талап етсе, мәселе бағада емес. Мәселе - өтімділікте.

Жасырын түзету: "витрина" нарығы мен мәмілелер нарығы

Сыртқы көрініс пен хабарландыруларға қарасақ, нарық салыстырмалы түрде тұрақты көрінуі мүмкін. Бірақ нақты нарықтың жағдайы сыртқы көріністен әлдеқашан алшақтап кеткен. Бүгінде жасырын түзету қалыптасып жатыр.

Krisha.kz сайтында бағаның төмендеуі шамамен бес пайыз болуы мүмкін. Алайда нақты мәмілелер көп жағдайда 10–20 пайыздық жеңілдікпен жасалып жатыр. Себебі қарапайым: бұрын нысан шамамен екі айда сатылса, бүгінде 6–8 айлық экспозиция мерзімі үйреншікті жағдайға айналып барады.

Бірақ не болып жатқанын түсіну үшін нарыққа цикл ретінде қарау керек.

Нарық кезеңдері: Қазақстан қазір қай сатыда?

Жылжымайтын мүлік нарығы әрдайым ұқсас модель бойынша дамиды:

Алдымен өтімділік өседі. Кейін баға көтеріле бастайды. Содан соң ұсыныс артады. Бұдан кейін қолжетімділік төмендейді. Тек осыдан кейін ғана өтімділік түзеледі.

Менің ойымша, Қазақстан дәл қазір осы кезеде - өтімділік коррекциясында тұр.

Неге өтімділік төмендей бастады? № 1 себеп. Табыс деңгейі бағаның өсуіне ілесе алмай қалды

Бірінші себеп - халықтың табысы бағаның өсу қарқынына ілесе алмай жатыр.

Жыл қорытындысы бойынша ресми инфляция шамамен 12 пайыз болды. Бірақ тұтыну себеті тұрғысынан қарасақ, көптеген отбасы шығындардың өсуін ресми цифрлардан әлдеқайда жоғары деңгейде сезіп отыр.

Менің бағамдауым бойынша, үй шаруашылықтары сезетін нақты инфляция ресми статистикадан едәуір жоғары болуы мүмкін.

Бұл ретте халықтың табысы тұрғын үй құнына қарағанда айтарлықтай баяу өсіп жатыр. Іс жүзінде халықтың сатып алу қабілеті төмендеп жатыр. Бұл енді жылжымайтын мүлік құнының өсуіне сатып алушылар табысының өсуі негіз болмайтынын білдіреді.

№ 2 себеп. Несиелер

Екінші себеп - халықтың несиелері. Олардың жалпы көлемі 25 триллион теңгеден асты. Мерзімі өткен берешек 1,1 триллион теңгеге жақындады.

Несие портфелінің айтарлықтай бөлігі тұтынушылық несиелерге тиесілі, олар актив жасамайды, бірақ отбасылардың болашақ табысына жүктеме түсіреді. Үй шаруашылықтары табысының басым бөлігі жаңа ірі сатып алулардың орнына ескі міндеттемелерді өтеуге жұмсалып жатыр.

Қарыз жүктемесі тек сұранысқа ғана емес, сонымен қатар отбасылардың бірнеше жылдық кезеңге жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарлау қабілетіне де әсер ете бастады.

Нарық бөлінді: сегменттердің жағдайы әртүрлі Эконом-сегмент: әзірге тұрақтылықты сақтап тұр

Эконом-сегмент базалық сұраныс есебінен өмір сүруін жалғастырып жатыр. Бұл сегменттегі сауда-саттықты "Отбасы банкінің" ипотекасы қолдап отыр. Онда бағаның сақталуы немесе аздаған коррекция байқалуы мүмкін, бірақ әзірге ол салыстырмалы түрде тұрақты сегмент болып қала береді.

Комфорт және бизнес-класс: барынша қысым көріп тұрған аймақ

Қазіргі уақытта ең үлкен қысымды орта сегмент - "комфорт" пен "бизнес" кластары сезіп отыр.

Дәл осы жерде сұраныс басқа сегменттермен салыстырғанда айтарлықтай төмендеді. Дәл осы жерде бағалар негізсіз жоғары. Дәл осы жерде бәсекелестік ең жоғары деңгейде. Дәл осы жерде ұсыныс сатушыларға қысым жасай бастады.

Сатып алушылар саны азайды. Тұтынушылар сақ бола бастады. Ал шешім қабылдау циклі ұзарды.

Соңғы жылдары нарық сатушының логикасымен өмір сүрді. Бүгінде нарық біртіндеп сатып алушы фазасына өтіп жатыр. Көптеген меншік иесі мұны әлі байқаған жоқ. Тұрғын үй кешенінде бір уақытта жүздеген пәтер сатылған кезде, нарық сапамен емес, жеңілдікпен бәсекелесе бастайды.

Құрылыс салушылар мен инвесторлар рөлі Құрылыс салушылар баға алшақтығын күшейтті

Көптеген құрылыс салушы да қазіргі жағдайдың қалыптасуына үлес қосты. Ірі ойыншылардың бір бөлігі брендтің күші мен материалдардың сатып алу бағасының көтерілуін сылтауратып, шаршы метр құнын әлі де қымбаттатып жатыр.

Бұл ретте жекелеген жобалардағы бастапқы және қайталама нарық арасындағы алшақтық қазірдің өзінде 20 пайызға жетуі мүмкін.

Флипперлер жаңа шындықпен бетпе-бет келді

Бөлек әңгіме - флиппер-инвесторлар.

2023–2025 жылдары бағаның тез өсуінен дәмеленген сатып алушылардың қарасы өте көп болды. Нәтижесінде нарықта бір-біріне ұқсас пәтерлер, бірдей жөндеу жұмыстары мен қайта сатудың ұқсас стратегиялары қаптап кетті.

Қазір мұндай инвесторлардың бір бөлігі мәселеге тап болды: сатып алу сатудан оңай болып шықты.

Анықтама: Флиппинг (ағылш. to flip - "аудару, ауыстыру") - пәтерді нарықтық бағадан төмен бағаға іздеп тауып, сатып алу, оны ретке келтіру, содан кейін үстеме бағамен сату стратегиясы. Флиппер - осындай жедел сатып алу-сату ісімен айналысатын адам.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жаңа ережелері

Бірақ нарықтағы басты өзгеріс - активті бағалау ережелерінің ауысуы. Бұрын нарық табысты шаршы метр бағасының өсуімен өлшейтін. Бүгінде басты көрсеткіш - өтімділік.

Ендігі негізгі метрикалар:

сату уақыты; дисконт айырмасы; сатып алушыдағы балама нұсқалардың саны. Активтердің екі түрі: кім ұтады?

Шын мәнінде, нарық активтердің екі түріне бөлінді.

Коммодити-жылжымайтын мүлік:

типтік пәтерлер; жаппай тұрғын үй кешендері; оңай ауыстырылатын нысандар.

Дефициттік активтер:

шектеулі локациялар; бірегей сипаттамалар; ұсыныстың төмен бәсекелестігі. Luxury-сегмент: бөлек нарық

Дәл сондықтан luxury-сегмент басқа заңдылықтармен өмір сүреді. Мен үшін luxury миллион доллардан басталады. Мұндағы басты фактор - ипотека немесе жаппай сұраныс емес. Басты фактор - тапшылық.

Шын мәнінде сапалы нысандардың саны шектеулі. Жер де, премиум локациялар да шектеулі. Ал сатып алушылардың банк қаржыландыруына тәуелділігі төменірек.

Алматы - жеке экономика ретінде

Бұл әсіресе Алматыға қатысты. Алматы - Қазақстанның кішірейтілген көшірмесі емес. Бұл жылжымайтын мүлік нарығының ішіндегі жеке экономика.

Медеу ауданы, Әл-Фарабиден жоғары аумақтар, Таулы Гигант және шектеулі премиум-локациялардың тұрақтылық қоры жоғары, өйткені бұл жерлердегі ұсынысты шексіз ұлғайту мүмкін емес.

Сегменттер бойынша 2028 жылға дейінгі болжам

Менің 2028 жылға дейінгі болжамым төмендегідей:

Эконом-сегмент: құнын сақтап қалу немесе аздаған коррекция. Комфорт және бизнес: жасырын коррекция және келіссөздер кезіндегі айтарлықтай дисконттар. Luxury: құнын сақтап қалу және жекелеген локациялардағы қалыпты өсім. Қорытынды: нарық іріктеу цикліне өтті

2026–2028 жылдар - бұл қарқынды өсу циклі емес. Бұл - іріктеу циклі. Мықты активтер нығая түседі. Әлсіз активтер өтімділігін жоғалтады. Орташа өнім баға арқылы бәсекелесе бастайды.

Бүгінгі Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының басты мәселесі - баға емес. Басты мәселе - өтімділік. Себебі нарық енді тек жылжымайтын мүлікке иелік еткеніңіз үшін ғана табыс бермейді. Қазіргі нарықта тек дұрыс таңдалған актив қана пайда әкеледі.

Таяу жылдары жылжымайтын мүлік иелері емес, тапшы активтердің иелері ұтады.

Автордың пікірі редакцияның көзқарасымен сәйкес келмеуі мүмкін

Автор туралы: Виталий Шалаев - премиум санаттағы жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы. Бұл салада 20 жылдан аса тәжірибесі бар. Сатып алушылардың психологиясын, инвестициялық циклдерді және Алматының urban-luxury ортасының трансформациясын зерттейді. Кәсіби қызметінде тек нысандарды сатуға ғана емес, сонымен қатар нарық сараптамасына, жобаларды стратегиялық позициялауға және қалалық ортадағы ұзақ мерзімді өзгерістерді түсінуге баса назар аударады.

Аударған: Дина Шәріпхан