Тұрғын үй нарығы: Баға қалай құбылады?

Еліміздің тұрғын үй нарығы тағы бір таразылы кезеңнің табалдырығында тұр. Биылғы 1 шілдеден бастап ипотекалық несиелердің жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейі 25 пайыздан 20 пайызға дейін төмендемек. Әуелде бұл жұрт құлағына жағымды жаңалық болып естілгені рас. «Пайыз кемісе, баспана алу да жеңілдер» деп үміттенгендер аз емес. Алайда нарықтың аңысын аңдап отырған мамандар мәселенің мұнымен бітпейтінін айтады.

Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «EQ»

Қазір қоғамда қатар талқыла­нып жатқан екі үлкен мәселе бар. Біріншісі – ипотека беру талап­тарының күшеюі. Екіншісі – бірнеше пәтері бар азаматтарға қосымша салық салу бастамасы. Осы екі мәселе де халық арасында алаң туғызды. Жұрттың көкейіндегі негізгі сұрақ өзгермей тұр: баспана шынымен арзандай ма, әлде үй алу бұрынғыдан да қиындай түсе ме? Оған себеп те көп. Әсіресе кейінгі жылдары елімізде тұрғын үй біртіндеп әлеумет­тік қажеттіліктен инвестициялық құралға айналып барады. Мұны алғашқылардың бірі болып «Отбасы банк» басшысы Ләззат Ибрагимова ашық айтты. Оның пікірінше, қазір нарықта бірнеше пәтерді қатар сатып алып, оны табыс көзіне айналдырып отырған адамдар көбейген.

«Бір адам алғашқы баспанасына қол жеткізе алмай жүргенде, енді біреулер бесінші немесе алтыншы пәтерін сатып алып жатыр. Тұрғын үй – халықтың тұрақты тұруына арналған бас­пана. Бірақ қазір ол инвестициялық активке де айналып кетті», деген еді ол.

Шынында да, тұрғын үй бағасының үздіксіз өсуі халықтың басым бөлігін нарықтан шеттетіп жіберді. Әсіресе Алматы мен Астанада пәтер бағасы орташа табысы бар отбасы үшін қолжетімсіз деңгейге жетті. Соның салдарынан жастардың көбі жалдамалы пәтерден шыға алмай жүр. Ал кей отбасылар табысының жартысына жуығын пәтерақыға жұмсайды. Осы тұста мемлекет ипотека мөлшерлемесін төмендету арқылы нарықты жеңілдетуге тырысып жатыр. 1 шілдеден кейін банктер барлық комиссия мен қосымша төлемдерді қоса есептегенде ипотеканы 20 па­йыздан жоғары мөлшерлемемен бере алмайды. Бірақ сарапшылар бұл өзгерістің екінші жағы барын айтады. Krisha.kz порталының офлайн-сату бағытының жетекшісі Имран Османов банктер енді клиенттерді бұрынғыдан да қатаң іріктей бастайтынын айтады.

«Көпшілік пайыз төмендесе, ипотека алу оңайлайды деп ойлайды. Бірақ банк ең алдымен өзінің тәуекелін ойлайды. Егер табысы азайса, ол талапты күшейтеді. Яғни қазір ресми табысқа, зейнетақы аударымына, несие тарихына өте қатты қарай бастайды. Мысалы, бұрын 10 адамның үш-төртеуі ипотека мақұлдауын алса, алдағы уақытта бір-екеуі ғана өтуі мүмкін. Әсіресе табысын толық көрсете алмайтын, өзін-өзі жұмыспен қамтып жүрген немесе бейресми табысы бар адамдарға ипотека алу қиындай түседі. Тағы бір маңызды мәселе – кей банктер ипотекалық бағдарламаларын қысқартуы мүмкін. Себебі мөлшерлеме төмендеген сайын банктер өз пайдасын басқа жолмен сақтауға тырысады. Сондықтан кей жағдайда дәл қазір ипотека рәсімдеп үлгеру тиімді болуы мүмкін», дейді сарапшы.

И.Османовтың айтуынша былтыр ипотекалық мақұлдау деңгейі айтарлықтай төмендеген. Егер 2024 жылы мақұлдау шамамен 37 пайыз болса, былтыр бұл көрсеткіш 24 пайызға дейін түскен. Ал жаңа өзгерістерден кейін ол 15–18 пайызға дейін азаюы мүмкін. Сарапшылар мұндай жағдайда «Отбасы банк» позициясы бұрынғыдан да күшейетінін айтады. Қазірдің өзінде банк ипотекалық нарықтың шамамен 70 пайызын иеленіп отыр. Оның ерекшелігі – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі арқылы жұмыс істеуі. Сондықтан бұл модель шекті мөлшерлемеге тікелей тәуелді емес.

Бірақ мұнда да шектеулер бар. Мәселен, банк барлық пәтерді бірдей қаржы­лан­дыр­майды. Кірпіш, монолит және блоктан са­лынған үйлер 1966 жылдан бері пайдалануға берілген болуы керек. Ал панельді үйлер үшін шек – 1976 жыл. Бұл талаптарға сәйкес келмейтін ескі үйлерді ипотека арқылы сату қиындай түсуі ықтимал. Соның салдарынан қайталама нарықтағы кей пәтерлердің өтімділігі төмендеуі мүмкін.

Осы кезде қоғамда тағы бір үлкен талқылау басталды. Ол – бірнеше пәтері бар азаматтарға қосымша салық салу мәселесі. Мұндай қадам алыпсатарлықты азайтып, тұрғын үй бағасын тұрақтандыруы мүмкін деген пікірлер де жоқ емес. Дегенмен Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсірепов мұндай шешім қарапайым халыққа ауыр салмақ түсіруі мүмкін екенін айтады.

«Көпшілік екінші немесе үшінші пәтерге салық салынса, үй арзандайды деп ойлайды. Бірақ нарық олай жұмыс істемейді. Пәтер иесі жаңа шығынды өз қалтасынан төлемейді. Ол оны жалдау ақысына қосады. Соның салдарынан жалдамалы пәтер бағасы тағы өседі. Бұл әсіресе жас отбасыларға, студенттерге және ипотека ала алмай жүрген адамдарға ауыр тиеді. Қазірдің өзінде Алматы мен Астанада пәтер жалдау халықтың негізгі шығынының біріне айналды. Тағы бір қауіп – көлеңкелі нарықтың ұлғаюы. Адамдар салықтан қашу үшін келісімшарттарды ресми тіркемей бастайды. Соның салдарынан мемлекет те ұтылады, нарық та ашық болмайды. Ең бас­тысы, еліміздегі тұрғын үй мәселесінің негізгі себебі инвесторлар емес. Негізгі мәселе – халық табысының төмендігі, ипотеканың қымбаттығы, құрылыс құнының өсуі мен инженерлік инфрақұрылым тапшылығы», дейді ол.

Осы уақытта елдегі тұрғын үй бағасы да тыншыр емес. Ұлттық статистика бюросының дерегіне сүйенсек, сәуір айында жаңа баспананың бір шаршы метрі ел бойынша орта есеппен 615 933 теңгеге жеткен. Бір ай ішіндегі өсім – 0,6 пайыз. Ал қайталама нарықтағы пәтер бағасы бұдан да жоғарылап, 0,9 пайызға өскен. Қазір ескі үйлердегі бір шаршы метрдің орташа құны 630 мың теңгеге жетіп отыр. Жалдамалы тұрғын үй де арзандап тұрған жоқ. Ел бойынша пәтер жалдаудың бір шаршы метрі шамамен 5 мың теңгеге бағаланған. Жаңа тұрғын үйлер арасында баға ең көп өскен өңір – Ақтөбе. Мұнда бір ай ішінде өсім 3 пайызға жетіп, бір шаршы метр 356 454 теңге болған. Түркістанда баға 2,9 пайызға көтеріліп, 387 697 теңгеге жеткен. Ал Көкшетауда жаңа баспананың шаршы метрі 2,3 пайызға қымбаттап, 358 868 теңге болған.

Елдегі ең қымбат тұрғын үй нарығы әлі де Алматының еншісінде қалып отыр. Мұнда жаңа пәтердің бір шаршы метрі 733 375 теңгеге жеткен. Астана да қалысар емес: елордадағы жаңа тұрғын үйдің шаршы метрі 731 990 теңге болып тұр. Қайталама нарықта баға шарықтаған қала – Көкшетау. Мұнда өсім бір айда 4,2 пайызға жетіп, бір шаршы метр 369 307 теңге болған. Қарағандыда баға 3,4 пайызға, Жезқазғанда 3,3 пайызға көтерілген. Ал елордада керісінше, ескі пәтерлердің бағасы 0,4 пайызға төмендеп, шаршы метр құны 728 903 теңге болған. Алматыда бұл сегменттегі баға тағы 2 пайызға өсіп, 746 967 теңгеге жетті. Жалдамалы пәтер нарығы да жұрттың қалтасын қыса түскендей. Ақтауда бір ай ішінде жалдау ақысы 3,6 пайызға өсіп, шаршы метр 3 957 теңге болған. Жезқазғанда өсім 3,1 пайыз болса, Шымкентте 2,9 пайызға жеткен. Ал пәтер жалдау ең қымбат қала әлі де Алматы болып тұр. Мұнда бір шаршы метрді жалға алу құны 5 824 теңгеге жеткен. Астанада бұл көрсеткіш – 5 529 теңге.

Бағамдасақ, қазір тұрғын үй нарығы жаңа тепе-теңдік іздеп жатыр. Мемлекет ипотеканы арзандатуға тырысып отыр. Бірақ банк­тер тәуекелден қорқып, талапты күшейтеді. Мемлекет бірнеше пәтерге салық салуды қарастыруда. Бірақ бұл жалдау бағасының өсуіне алып келуі мүмкін. Ал осының ортасында қарапайым халық тағы да баспананың қолжетімді болуын күтіп отыр.

Соңғы жаңалықтар

«Музей түні»: Қазақстанда ерекше мәдени кеш қалай өтеді?

Музей • Бүгін, 12:09

Ұлттық құрама шабуылшысы РПЛ турында үздік атанды

Футбол • Бүгін, 12:00

Илон Маск Францияда қамауға алынуы мүмкін

Әлем • Бүгін, 11:55

Сауалнама: Жастардың 90%-ға жуығы ел дұрыс бағытта дамып жатыр деп санайды

Қазақстан • Бүгін, 11:47

Атыраудағы отбасының өлімі: Атышулы іске қатысты сот отырысы басталды

Қылмыс • Бүгін, 11:32

АҚШ-та әуе шоуы кезінде екі әскери ұшақ соқтығысты

Әлем • Бүгін, 11:22

Өз әйелін қағып өлтірген: Күдікті полиция қызметкері болуы мүмкін

Заң мен Тәртіп • Бүгін, 11:07

Әлемдік нарықта мұнай бағасы тағы қымбаттады

Экономика • Бүгін, 10:58

«Жұмыстың қарқыны сын көтермейді»: Нұрлыбек Нәлібаев Алматы-1 вокзалының реконструкциясын сынға алды

Үкімет • Бүгін, 10:45

Жетісайда қауын пісті: Шаруалар егістіктен 65 тонна өнім жинады

Шаруашылық • Бүгін, 10:33

Қытайда жер сілкінісінен екі адам қаза тапты

Әлем • Бүгін, 10:16

Алматы тауларында жарақат алған шетелдік турист құтқарылды

Құтқарушы • Бүгін, 10:10

АҚШ Иранға келіссөзді қайта бастау үшін жаңа талаптар ұсынды

Әлем • Бүгін, 10:00

Әлемдік бренд өнімдері Қазақстанда шығарылатын болды

Өндіріс • Бүгін, 09:52

Алматыда нан бағасы бекітілді: Бір бөлке нан қанша теңге тұрады?

Алматы • Бүгін, 09:47

Барлық жаңалықтар